تظهر أحيانًا الأحكام الناقصة بعد الإجلاء أو البيع القصير. غالبًا ما يفاجئ المالكون بتلقيهم، ويحدث ذلك عادةً بسبب عدم الحصول على المشورة القانونية أو الضريبية الصحيحة مسبقًا.
السندات الوعدية والرهون العقارية
تنبع الأحكام الناقصة من حقيقة أن المقترض قد تخلف عن السداد بموجب سند وعد، وليس بالرهن العقاري. السند الوعد هو وعد بالدفع. يمكن أيضًا أن يخلق مسؤولية شخصية، اعتمادًا على قوانين الولاية. تعني المسؤولية الشخصية أن الدائن يمكنه مطاردة أصول المقترض في حالة عدم سداد القرض.
يتم تأمين السند الوعد بواسطة إما سند ثقة أو رهن عقاري، اعتمادًا على أداة التمويل. عادةً ما يتم تسجيل الرهن العقاري أو سند الثقة في السجلات العامة حيث يقع العقار، مما يعطي الجمهور إشعارًا بأن المنزل مرهون.
الإجلاء
إذا لم يتم سداد سند الوعد كما هو متفق عليه، فللمستفيد الحق في إجلاء الممتلكات، لأن الممتلكات هي ضمانة لسند الوعد.
إذا لم يقم المقترض بتسديد المدفوعات الحالية أو سداد القروض الموجودة خلال فترة الإجلاء، فإن الممتلكات تذهب إلى المزاد. إذا تم بيع الممتلكة بمبلغ أكبر من المبلغ المستحق، فلن يكون هناك نقص؛ ومع ذلك، يحدث ذلك نادرًا.
تحصل البنوك على الممتلكات في حالة الإجلاء عندما لا يقدم أحد مزايدة كافية لسداد البنك. كما لدى البنك الحق في بيعها بأقل سعر لأعلى مزايد في المزاد، ولكن عمومًا، يفضل البنوك بيعها لطرف خاص بعد الإجلاء، على أمل الحصول على مزيد من المال في السوق المفتوحة.
المبيعات القصيرة
أثناء قيام المنزل بإجراءات الإجلاء، قد يوافق البنك على تقليص خسائره. يسمح للبائع بإجراء بيع قصير وقبول مبلغ أقل مما يدين به البائع على قرضه.
يستأجر البائع وكيل عقاري لإيجاد مشترٍ للبيع القصير. يقدم المشتري عرضًا، وإذا قبل البنك العرض، يتم بيع المنزل بخسارة.
الأحكام الناقصة
النقص هو الفرق بين الرصيد الأساسي المستحق والمبلغ المستلم، شريطة أن يكون المبلغ المستلم أقل من المبلغ المستحق.
ما إذا كان البنك يمكنه متابعة حكم النقص بعد الإجلاء أو البيع القصير يعتمد جزئيًا على ما إذا كان سند الوعد يجعل البائع مسؤولًا شخصيًا عن الدين. تسمح بعض الولايات بالمسؤولية الشخصية.
الأحكام الناقصة في كاليفورنيا
الأخبار السارة للمقترضين في كاليفورنيا هي أن جميع القروض المالية لشراء وحدة سكنية من وحدة إلى أربع وحدات سكنية معفاة من الأحكام الناقصة.
يمكن أن تخضع القروض النقدية الصعبة في كاليفورنيا – القروض التي تم الحصول عليها بعد شراء المنزل من خلال إعادة التمويل أو الرهن العقاري الثاني – لحكم النقص في الظروف التالية: يقوم الدائن بالإجلاء بموجب إجراءات قضائية (الفصل الأول من القانون المدني الكاليفورني. البند 726). ينطبق الحد الزمني لمدة ثلاثة أشهر على الإجراءات المتخذة للحصول على أحكام ناقصة بموجب إجراءات قضائية للإجلاء. يقوم معظم الدائنين بالإجلاء من خلال بيع الوكيل، والذي لا يمنح الدائن الحق في متابعة حكم النقص باستثناء واحد (انظر الرهن العقاري الثاني للقروض النقدية الصعبة أدناه). إذا كان الرهن العقاري الثاني هو النقد الصعب وقد فقد الدائن الضمانة لهذا القرض من خلال إجلاء أو بيع قصير – مما يجعل الضمانة لسند الوعد لا قيمة لها – يمكن للمستفيد من هذا الرهن العقاري الثاني متابعة حكم النقص (Roseleaf Corp. v. Chierighino، 59 Cal. 2d 35 (1963). يوفر SB 931، النافذ اعتبارًا من 1 يناير 2011، حماية من النقص لبائعي البيع القصير في كاليفورنيا إذا كان القرض في المركز الأول. لا ينطبق على الإجلاء.
تفاوض التحصيل
يبيع بعض الدائنين النقد الصعب سند الوعد لمستثمر بعد الإجلاء بأقل من قيمته الفعلية. ثم يحاول المستثمر تحصيل الدين.
على الرغم من أن الدائن قد قبل، على سبيل المثال، 1000 دولار مقابل قرض ثانٍ بقيمة 100000 دولار من خلال بيع قصير، إلا أن الضمانة لهذا القرض الثاني الصعب يتم إطلاقها، ولكن قد لا يتم إطلاق سند الوعد. قد يعتقد بائع البيع القصير مثل قارئنا أن المحنة قد انتهت، حتى يوم يتلقى فيه مكالمة هاتفية تطلب السداد. عندما يحدث هذا:
أدرك أن الدائن على الأرجح سيتفاوض للحصول على سداد مخفض. قد يطلب الدائن سند وعد جديد لاستبدال السند الوعد القديم. في هذه الحالة، تأكد من أن الدائن يرسل سند وعد “مدفوع بالكامل”. إذا كان الدائن قد بيع السند بالفعل، فقد يكون الخصم أكبر. ليس عليك أن تدفع نقدًا لجميع سندات الوعد الصعبة. قد يقبل بعض الدائنين المدفوعات. إذا كان الدائن يوجه المدفوعات إلى كيان آخر، فأدرك أن السند قد تم بيعه بأقل من قيمته الفعلية وأن الدائن الجديد قد يقبل مبلغًا أقل حتى يتم السداد بالكامل. بعد سداد السند بالكامل، اطلب من الدائن إعادة السند الوعد مميزًا بـ “مدفوع بالكامل”.
Source: https://www.thebalancemoney.com/deficiency-judgements-after-foreclosure-1798478
اترك تعليقاً