مقدمة
يعد بند الانعزال ، أو بند السداد في البيع ، جزءًا من عقد الرهن العقاري يمنع المقترض من نقل القرض مع بيع المنزل. يتطلب البند من المقترض الأصلي السداد الكامل لرصيد القرض المتبقي عند اكتمال البيع. يحتوي معظم الرهون العقارية على هذا البند ؛ تلك التي ليس لديها تسمى “قابلة للتحمل” وتسمح بنقل القرض. يجب أن يتم الموافقة على المشتري الذي يرغب في تحمل القرض من قِبل الدائن.
ما هو بند الانعزال؟
يمنع بند الانعزال المقترض من نقل التزام القرض عند بيع العقار في وقت ما في المستقبل. عندما يتم تضمينه في عقد القرض ، يعني ذلك أن الرصيد المتبقي للقرض يستحق بالكامل عند اكتمال البيع.
كيف يعمل بند الانعزال؟
إذا كان عقد الرهن يحتوي على بند الانعزال ، كما هو الحال في معظم الحالات ، يستحق الرصيد الكامل للقرض في أقرب وقت ممكن بمجرد أن ينهي المقترض بيع العقار أو نقل عنوان الملكية. يعني هذا ببساطة أن عائدات البيع ستستخدم أولاً لسداد القرض قبل أن يذهب أي مبلغ مباشرة إلى البائع. يعني أيضًا أن البائع لا يمكنه نقل قرضه ، بفائدته وشروطه القديمة ، إلى المشتري الجديد. يجب على المشتري تقديم طلب للحصول على قرضهم الخاص بشروط اليوم.
استثناءات بند الانعزال
في السبعينيات ، قضت عدة قرارات قضائية بأن بند الانعزال لا يمكن تنفيذه. كان ذلك صحيحًا بشكل خاص في ولاية كاليفورنيا ، وأدى إلى جميع أنواع الجهود الإبداعية في التمويل من قبل المقرضين. ومع ذلك ، فقد وضع قانون Garn-St. Germain لعام 1982 حدًا لذلك وجعل بند الانعزال قابلاً للتنفيذ في الغالب. لا تزال هناك بعض الاستثناءات ، بما في ذلك:
- نقل لمالك مشترك أو قريب عند وفاة المالك
- نقل الملكية إلى زوج المالك أو أطفاله
- تغيير الملكية نتيجة للانفصال أو الطلاق
- وضع العنوان في الثقة الحيّة
- عندما يحصل المالك على قرض ثان على المنزل ، مثل قرض رهن منزلي
ملاحظة: في حالة تحويلات الملكية المذكورة أعلاه ، يجب أن يعيش المالك الجديد في المنزل حتى يتمكن من تحمل الرهن القديم.
لا يزال الأنواع المعينة من القروض عادة ما تكون ممنوعة من احتواء بند السداد عن البيع. وتشمل ذلك قروض إدارة القروض العقارية (VA) ، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) ، وقروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA).
يجب أن يتم الموافقة على المشتري الذي يرغب في تحمل هذه القروض من قبل الدائن ، الذي سيأخذ في الاعتبار نفس العوامل التي سيأخذها في الاعتبار للحصول على قرض جديد: درجة الائتمان الخاصة بك ؛ سجل الائتمان الخاص بك الوثق في تقرير الائتمان؛ دخلك ، بما في ذلك نسبة ديونك إلى دخلك؛ وأصولك الحالية ، بما في ذلك النقد في البنك وحسابات التقاعد الخاصة بك.
ملاحظة: قد يفرض الدائن رسومًا للسماح لك بتحمل القرض. للحصول على قرض FHA ، فإن الرسوم القصوى هي 900 دولار أمريكي.
إذا كان لدى البائع الكثير من الحصة في المنزل – إذا دفع الكثير من الرهن – يجب أن يكون لدى المشتري إما الكثير من النقود لدفع هذا الجزء من سعر الشراء أو أن يكون قادرًا على الحصول على قرض ثانٍ لتغطية تلك الكمية.
Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-an-alienation-clause-1798510
اترك تعليقاً