مفاوض البيع القصير: ما هو؟

تعريف مفاوض البيع القصير

مفاوض البيع القصير هو شخص يتفاوض مع البنك نيابة عن البائع للحصول على موافقة لبيع عقار حيث تكون عائدات البيع أقل من رصيد القرض العقاري.

كيف يعمل مفاوض البيع القصير

في حالة البيع العقاري العادي حيث تكون عائدات بيع العقار كافية للسماح للبنك بإزالة الرهن عن العقار وتغطية تكاليف المعاملة الأخرى، يمكن للمشترين والبائعين الدخول في اتفاقات تعاقدية وتنفيذ عملية نقل الملكية دون مساعدة خارجية باستثناء وكيل عقاري عادي.

عندما يتعلق الأمر بالبيع القصير حيث يكون سعر البيع أقل مما يدين به المالك للبنك على القرض العقاري، يجب على البنك أولاً إصدار موافقة رسمية تشير إلى موافقته على قبول تسديد القرض القصير مقابل إزالة الرهن عن العقار.

يساعد مفاوض البيع القصير البائع على الحصول على تلك الموافقة المرغوبة حتى يتمكن البائع من التخلص من عقاره ويتمكن المشتري من الحصول عليه. لهذا الغرض، سيسهل المفاوض البيع القصير بيع العقار القصير بطرق مختلفة اعتمادًا على خبرته الخاصة:

• التواصل مع البنك لتقييم استعداده للنظر في اقتراح بيع قصير
• تقديم المشورة للبائع بشأن الأسعار المناسبة للقائمة والشروط التي من المرجح أن ترضي البنك
• مساعدة البائع في تسويق العقار المدرج
• مساعدة البائع في جمع ومراجعة وقبول العروض من المشترين
• تقديم العروض إلى البنك مع حزمة بيع قصير تتضمن عقد العرض الموقع
• تزويد البنك بأي وثائق يحتاجونها
• التفاوض على الديون المستحقة أو تخفيضها وتقديم المشورة بشأن الآثار القانونية والضريبية والائتمانية الناتجة عن ذلك، أو إذا لم يكن الشخص محاميًا، فإنه ينصح البائع بالتشاور مع محام لمناقشة هذه الآثار
• استخدام معرفتهم بالمبيعات القصيرة للإجابة على أسئلة البائع وتوفير الإفصاحات الضرورية طوال العملية

أنواع مفاوضي البيع القصير

هناك ثلاثة أنواع رئيسية من المحترفين الذين يمكنك العمل معهم للتفاوض على البيع القصير:

• وسطاء أو وكلاء العقارات: يمكن لوكلاء العقارات القائمين بالقوائم أن يعملوا كمفاوضين للبيع القصير الذين يمثلون مباشرة البائع، ولكن في بعض الولايات، يمكنهم فعل ذلك فقط إذا كانوا حاملي تراخيص العقارات الذين يقومون بالمفاوضات بدون رسوم خاصة تتجاوز عمولة العقارات. قد يتطلبون أيضًا تسجيل شركة إدارة الديون أو ترخيص مبتدأ قرض الرهن مع الدولة إذا كانوا يفرضون رسومًا تتجاوز العمولة، وقد لا يكونوا قادرين على فرض رسوم مقدمة. علاوة على ذلك، لا تؤهلهم تراخيص العقارات الخاصة بهم لتقديم المشورة بشأن الآثار القانونية والضريبية للبيع القصير بشكل عام. لهذا السبب، سينصح وكيل عقاري يعمل كمفاوض للبيع القصير العملاء بالحصول على تلك المشورة من محام.
• المحامون: يتمتع المحامون المتخصصون في العقارات بالمعرفة اللازمة للتنقل في عملية البيع القصير وكذلك التفاوض على إلغاء الديون أو تخفيضها وتقديم المشورة بشأن العواقب القانونية والضريبية. العمل مع محام يمكن أن يقلل من المسؤوليات المالية والقانونية الناشئة عن البيع القصير. على الرغم من أن المحامي قد يفرض رسومًا مقدمة لمفاوضة البيع القصير، إلا أن العديد منهم يفرضون الرسوم فقط عندما يحصلون على الموافقة من البنك.
• مفاوضو البيع القصير من الطرف الثالث: هؤلاء المفاوضون لا يمثلون البائع، مما يمكن أن يضع البائع في موقف ضعف. ومع ذلك، فإنهم يوفرون بعض المرونة، حيث يمكن أن يكون الشخص وكيلًا آخر (حتى وكيل المشتري) أو مفاوضًا مستقل للبيع القصير. بغض النظر عن ذلك، يجب على أصحاب المنازل اختيار المفاوضين من بين المفاوضين من الطرف الثالث الذين يحملون تسجيل شركة إدارة الديون أو ترخيص مبتدأ قرض الرهن أو ترخيص العقارات للتأكد من أنهم يعملون مع محترف مؤهل ولتجنب النصابين. على غرار المحاميين، يعمل المفاوضون من الطرف الثالث الأخلاقيون عادة على أساس النسبة المئوية ويفرضون رسومًا على البائعين فقط إذا حصلوا على موافقة من البنك.

هل أحتاج إلى مفاوض للبيع القصير؟

بما أن المالكين لديهم مصلحة ملكية في منزلهم، يمكنهم التفاوض على البيع القصير مباشرة مع البنك. ولكن العديد منهم يفضلون التنقل في العملية الصعبة بمساعدة محترف مؤهل لزيادة احتمالية الموافقة، وهو أمر ليس مضمونًا في البيع القصير. حتى إذا وافق البنك على البيع القصير، قد لا يوافق على السعر والشروط التي تفيد البائع لأن البنك ليس على جانب البائع. هدفه هو تعظيم عائداته وتقليل خسائره.

وعلاوة على ذلك، عندما يوافق البنك على إزالة الرهن، قد يقوم أو قد لا يقوم أيضًا بإطلاق البائع من التزام سداد الديون المستحقة. يمكن للبنوك استخدام أحكام العجز أو أشكال أخرى من اللجوء القانوني لاسترداد ما يستحقونه.

لهذا السبب، يثبت مفاوض البيع القصير قيمته في البيع القصير. يمتلك هذا الشخص الخبرة اللازمة للتنقل في عملية البيع القصير المعقدة بأقل قدر من المخاطر والشكوك مع الحفاظ على مصلحة البائع في الاعتبار. بوجود مفاوض البيع القصير إلى جانب البائع، يزداد احتمال أن يحقق البائع النتيجة المثلى: موافقة على البيع القصير مع إلغاء إجمالي للديون وحد الحد الأدنى من المسؤوليات الشخصية والضريبية والمتاعب.

استنتاجات رئيسية

يعمل مفاوض البيع القصير نيابة عن البائع للحصول على موافقة البنك على البيع القصير. يمكن لوكلاء وسماسرة العقارات والمحامين والأطراف الثالثة أن يعملوا كمفاوضين. اعتمادًا على مؤهلاتهم، يمكن للمفاوضين أن يقدموا المشورة بشأن كل شيء بدءًا من سعر البيع إلى الديون والآثار القانونية والضريبية المترتبة على ذلك. لا يلزم وجود مفاوضي البيع القصير، ولكن معرفتهم المتخصصة يمكن أن تزيد من احتمالية الموافقة على البيع القصير بشروط تفضيلية للبائع.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-a-short-sale-negotiator-1799150