في هذه المقالة، سوف تتعلم كيف يعمل عملية إغلاق المنزل، وكذلك طرق لتسريعها.
كم من الوقت يستغرق إغلاق المنزل؟
فترة إغلاق المنزل تعتمد على عدة عوامل. لا يوجد جدول زمني قاطع، لكن هنا فكرة عامة عن الخطوات المشاركة وكيفية عملها معًا.
الحصول على الموافقة المسبقة
يمكن للمشترين الذين حصلوا على الموافقة المسبقة على القرض بدلاً من التأهيل المسبق أن يغلقوا في وقت أقرب. يعني العملية المسبقة للتأكد من أن معايير الأنظمة قد تحققت مسبقًا. إذا تم ذلك، فقد يساعد في تسريع الإغلاق.
التحقق من القرض
يجب على المسوق فحص والتثبت من وظيفة المشتري، والحسابات المصرفية، وتقرير الائتمان المقدم من قبل القرض المصرفي. لا يمكن إغلاق عملية الشراء بدون موافقتهم. يمكن إنهاء العملية بعد عدة أيام، أو يمكن أن تستغرق أسبوعًا.
الفحص وتقييم المنزل
تبعاً لموقع المنزل والاتفاق بين المشتري والبائع، قد يحتاج المنزل لاختبارات جودة متعددة قبل الإغلاق. لا يستغرق فحص المنزل أكثر من بضع ساعات للقيام به، ولكن عادةً ما يكون لدى البائع نافذة زمنية لتحديد موعد الفحص ويحصل المفتش على وقت للتحضير وتقديم تقرير، لذلك يمكن أن يضيف ذلك بضعة أسابيع إلى الجدول الزمني. إذا تم الكشف عن أي عيوب في المنزل، ستحتاج إلى وقت إضافي للتصليحات. قد تتطلب بعض الولايات الفحوصات المتخصصة، مثل الفحوصات الخاصة بالآفات أو النمل الأرضي.
التوافق مع شروط عقد الضمان
يجب أن تتوافق جميع شروط عقد الشراء قبل إغلاق الضمان. اعتبرها اتفاقيات بين المشتري والبائع لإعداد المنزل لتسلمه بطريقة يتفق عليها كلا الطرفين. يجب على البائع تقديم العقد ويدفع المشتري الأموال. بعض شروط عقد الشراء الشائعة تشمل: وضع الأموال المستردة على الفور والانتهاء من الفحص العقاري أو توقيع إعفاء، مراجعة العقار، الوفاء بجميع شروط القرض، مثل شراء بوليصة تأمين المنزل، استكمال أي طلبات أخرى وفقًا للاتفاق، مثل فحص الآفات، شهادة السقيفة، ضمان المنزل أو الإصلاحات (إذا وجدت) واستلام شروط الضمان.
اليوم الأخير: إغلاق الضمان
بمجرد الانتهاء من جميع الخطوات المذكورة أعلاه، يأتي الخطوة النهائية لإغلاق الضمان. قد يستغرق يومًا واحدًا فقط، ولكن توقيع الأوراق هو عملية في حد ذاتها. يمكن أن يتم التعامل مع إغلاقك من قبل عدة أشخاص أو مجموعات. يعتمد ذلك على المكان الذي تشتري فيه المنزل. يمكن أن يكون وكيل الإغلاق ضابطاً للتسوية، أو قائماً بالإغلاق، أو شركة العنوان، أو محاماة العقارات.
تأخيرات إغلاق الضمان
هناك العديد من الأسباب التي قد تؤدي إلى تأخير إغلاق المنزل. إذا تعرقل أي خطوة في العملية، فإن الجدول الزمني بأكمله يمكن أن يتأثر. قد يتم تأخير عملية الإغلاق إذا كان هناك ورقة ناقصة في ملف القرض، مثل تقرير العنوان المُبدئ أو شروط بائع البضاعة. قبل الإغلاق، تأكد من أن جميع الأوراق في حالة جيدة إذا كنت ترغب في تسريع البيع.
مشاكل القرض
يحدث أكبر المشكلات في إغلاق المنزل غالبًا بعد إرسال الملف إلى الكاتب. على الرغم من أن ضباط القروض عادة ما يعرفون الإرشادات، وهو ما يساعد في تسهيل عملية القرض، إلا أنهم لا يمكنهم دائمًا التنبؤ بما سيقوله الكاتب. قد يكون من الصعب على المشترين الذين قاموا بتعبئة كل أمتعتهم وينتظرون المحركين أن يتساءلوا عما إذا كان قرضهم سيتم الموافقة عليه. يمكن أن تصبح الأيام القليلة الأخيرة للإغلاق مشدودة للغاية أثناء انتظارهم.
الامتثال
قد يؤدي الامتثال للمبادئ التوجيهية الحكومية مثل TRID إلى بطء عملية الإغلاق لأن الجماعات التي تعمل معًا ليس لديها علاقة سابقة. لعل أهمية الامتثال تكمن في تقديم معلومات إغلاق واضحة وبسيطة للمشترين، ولكنها قد تسبب في بعض الأحيان تأخيرًا.
مشاكل أخرى
بعض المشاكل الشائعة الأخرى التي قد تؤخر عملية الإغلاق تشمل:
- تقييم منخفض أو مراجعة لا تتطابق مع التقييم الأول
- اكتشاف ديون إضافية في تقرير الائتمان الخاص بالمشتري
- أخطاء مشاهدة في تقرير الائتمان الخاص بالمشتري
- قد تم تسجيل الرهون الجديدة أو الأحكام ضد المشتري أو البائع عند تحديث العقد
- غيوم على الوثيقة
- إذا تزوج أو طُلق المشتري أو البائع
- البيانات المصرفية المفقودة أو المستندات المالية
- تفاصيل التأمين المفقودة
- قرض منتهي الصلاحية أو التزام برنامج
- تغييرات كبيرة في الرسوم المذكورة في تقدير القرض
بعض هذه المشاكل يمكن أن تكون صغيرة وتستغرق وقتًا قصيرًا للحل، ولكن البعض الآخر قد يؤثر على العملية بأكملها. على سبيل المثال، إذا اكتشفت عيبًا في عنوان الملكية، فقد يتمكن محامي متخصص في الملكية من إصلاح الأخطاء على الوثائق أو استعادة سلسلة الملكية في غضون بضعة أيام. ولكن إذا كشفت عملية البحث عن عيب في الملكية، فقد يتم إلغاء العملية بأكملها. وبالمثل، إذا أظهر فحص الائتمان أن المشتري لديه دين أكبر مما كان مفكرًا، فقد يتعين على الكاتب أن يبدأ من الصفر؛ أو ربما سيتم سحب القرض بأكمله.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون أموال المشتري عرضة للمخاطر إذا لم يتم الموافقة على القرض. إذا لم يتضمن عقد الشراء بندًا ينص على أن الإغلاق يعتمد على الموافقة على القرض، فقد يؤخر ذلك الأمور أيضًا. ينطبق الشيء نفسه إذا لم يتم تقييم المنزل بقيمة تكفي لتغطية القرض ولم يتم تضمين بند حول هذا في العقد.
الخلاصة هي أنه من الأفضل معالجة هذه المشاكل قبل أن يذهب القرض إلى الكاتب.
الأسئلة المتكررة
ما هو متوسط تكلفة إغلاق منزل؟
تتراوح تكاليف الإغلاق بين 2٪ و 5٪ من سعر شراء المنزل في المتوسط. يعني ذلك على سبيل المثال في منزل بقيمة 250،000 دولار ، يجب أن تتوقع أن تدفع بشكل تقريبي ما بين 5،000 و 12،500 دولار في تكاليف الإغلاق.
ماذا تفعل بعد إغلاق المنزل؟
بمجرد توقيع المشتري والبائع على وثائق الإغلاق ، يكون المنزل ملكك. الآن حان الوقت لتغيير قفلك ، وتنظيف المنزل بعناية ، وعمل أي أعمال تلميع أو إصلاح قبل الانتقال. تأكد من تحديث عنوانك ، وإعداد خدمات الخدمات العامة والاهتمام بأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء للتأكد من أنها تعمل بشكل جيد.
متى هو أفضل وقت لإغلاق المنزل؟
هناك مزايا للإغلاق في بداية الشهر أو نهاية الشهر ، لذلك يعتمد الوقت المناسب على أي من الفوائد تهمك أكثر. إذا أغلقت في بداية الشهر ، فمن المحتمل أن تحصل على إغلاق أكثر سلاسة وأسرع لأن المقرض قد يكون أقل ازدحامًا. ستكون لديك أيضًا فجوة أطول بين الإغلاق وأول دفعة للرهن العقاري الخاص بك. من ناحية أخرى ، سيوفر لك الإغلاق في وقت متأخر من الشهر مئات الدولارات في فوائد مقدمة.
Source: https://www.thebalancemoney.com/the-home-closing-process-1798319
اترك تعليقاً