تعد ضرائب الإجلاء والبيع القصير مسألة هامة يجب معرفتها للبائعين الذين يواجهون عمليات الإجلاء أو البيع القصير. قد يكون عليهم دفع الضرائب حتى بعد تكبدهم خسارة في البيع. في هذا المقال، سنتناول موضوع ضرائب الإجلاء والبيع القصير ونشرح القواعد والاستثناءات المتعلقة بها.
جوليان بلوك حول المكاسب والخسائر
يقول جوليان بلوك، المحامي في لارشمونت، نيويورك، إن “البائعين الذين استمروا في امتلاك منازلهم الشخصية لفترات طويلة سيحققون مكاسب. ولكن البائعين الذين اقتنوا العقارات في السنتين الماضيتين سيتكبدون خسائر. حتى في حالة عدم حدوث انخفاض في الأسعار، ستنتج الخسائر بسبب تكاليف وسطاء العقارات والمحامين وما شابه ذلك. لن يتمكن البائعون من خصم تلك الخسائر. ولا يهم أنهم مضطرون للبيع بسبب تغييرات في الوظيفة أو أسباب صحية”.
جوليان بلوك حول تعويض الخسائر من خلال المكاسب
يمكن للبائعين تعويض خسائرهم في المكاسب الرأسمالية. ولكن في حالة عدم وجود مكاسب رأسمالية، يكون الحد السنوي للخسائر هو 3000 دولار (1500 دولار للأزواج المتزوجين الذين يقدمون إقرارات منفصلة) على عدد الخسائر التي يمكنهم تعويضها من “الدخل العادي”، وهو الدخل الذي يأتي من مصادر مثل الرواتب والمعاشات والسحب من خطط التقاعد. يسمح لهم القانون بحمل الخسائر غير المستخدمة إلى السنوات اللاحقة.
جوليان بلوك حول قواعد الضرائب لعمليات الإجلاء
توجد قواعد ضريبية لعمليات الإجلاء أو استرداد المنازل من قبل البنوك لأصحابها الذين تخلفوا عن سداد أقساط القروض العقارية. قد تكون هناك عواقب ضريبية خطيرة وغير متوقعة للمالك الذي يتخلى ببساطة عن الملكية لعدم وجود حقوق ملكية أو لعدم وجود حقوق ملكية كافية ويقوم البنك ببيع المنزل. في تلك الحالة، يعني إلغاء الدين أو الصفح عنه من قبل البنك عادة أن المدين لديه دخل قابل للإبلاغ، على الرغم من وجود بعض الاستثناءات مثل الإعسال.
جوليان بلوك حول المسؤولية الشخصية
على سبيل المثال، إذا اشترى براون شقة واستخدمها كمسكن شخصي، ودفع 300000 دولار، ودفعة أولى قدرها 15000 دولار، وأخذ قرضًا عقاريًا بقيمة 285000 دولار. فإنه مسؤول شخصياً عن القرض. عندما يكون رصيد القرض المتبقي 280000 دولار، ويتخلف براون عن السداد ويقبل البنك المقاصة الطوعية للوحدة وإلغاء القرض. تباع الشقق المماثلة في ذلك الوقت بسعر 230000 دولار.
يعامل القانون المعاملة كبيع. يتكبد براون خسارة غير قابلة للاستقطاع قدرها 70000 دولار، وهو المبلغ الذي يتجاوز قيمة الوحدة المعدلة للشقة بقيمة 300000 دولار قيمتها السوقية 230000 دولار. لا يوجد خصم للخسارة لأن براون يستخدم الشقة كمسكن شخصي.
براون لديه أيضًا دخل قابل للإبلاغ قدره 50000 دولار عندما يلغي البنك القرض. يعتبر المبلغ 50000 دولار هو المبلغ الذي يتجاوز دين قيمته 280000 دولار قيمة السوق 230000 دولار.
عندما يتم استعادة الملكية المرهونة أو استعادتها من قبل البنك، ويعيد البنك الحصول عليها، أو يعلم البنك بأن براون قد تخلى عن الملكية، يرسل البنك نموذج 1099-A إلى براون وإلى مصلحة الضرائب. باستخدام الأرقام في المثال، يشير نموذج 1099-A إلى سعر المزايدة في حالة الإجلاء (230000 دولار)، ومبلغ دين براون (280000 دولار)، وما إذا كان مسؤولًا شخصيًا. يتم فرض ضريبة على إلغاء الدين (هنا 50000 دولار) بأسعار الدخل العادي، نفس الأمر ينطبق على الراتب.
الديون المؤمنة بدون مسؤولية شخصية
تقول مصلحة الضرائب الأمريكية إن البائعين الذين ليسوا مسؤولين شخصيًا عن الدين سيحققون مبلغًا يشمل الدين الملغى بالكامل، حتى لو كانت قيمة الملكية التي تعد ضمانًا للدين أقل، ويمكن تعويضها اعتمادًا على الأساس المعدل لديك في الملكية. القروض المالية المؤمنة بالعقار في ولاية كاليفورنيا لا تتطلب مسؤولية شخصية.
على سبيل المثال، إذا اشترت السيدة سميث منزلاً بقيمة 300000 دولار، ودفعت 30000 دولار كدفعة أولى، وأخذت قرضًا بقيمة 270000 دولار. تتوقف السيدة سميث عن السداد. يستعيد البنك المنزل برصيد قرض قدره 260000 دولار، وقد انخفضت قيمة المنزل إلى 250000 دولار. لدى السيدة سميث أساس معدل قدره 295000 دولار بسبب خسارة غير متوقعة قدرها 5000 دولار. المبلغ الذي تحققه السيدة سميث من عملية الإجلاء هو 260000 دولار. تحسب السيدة سميث ربحها أو خسارتها من خلال مقارنة 260000 دولار، وهو المبلغ المحقق، بأساسها المعدل قدره 295000 دولار. لديها خسارة محققة قدرها 35000 دولار.
قبل الإجلاء أو البيع، خطط مسبقًا
قبل أن تبيع على البيع القصير أو تمر بعملية إجلاء، اطلب المشورة القانونية والضريبية. قم بتخطيط الضرائب مسبقًا قبل فوات الأوان.
لمزيد من المعلومات، اتصل بمحاسب معتمد أو تحقق من موقع مصلحة الضرائب الأمريكية.
توفر ترتيبات مؤقتة، تسمى قانون إعفاء الديون المسامحة للرهن العقاري لعام 2007، إعفاءً من الضرائب عن إلغاء الديون لبعض المالكين المقيمين. ينطبق هذا الإجراء على الديون المسامحة في السنوات المدنية من 2007 إلى 2017. تختلف قوانين ولاية كاليفورنيا فيما يتعلق بضريبة البيع القصير بسبب القانون المدني لولاية كاليفورنيا 580e. تواصل مع مستشاري الضرائب المؤهلين لتحديد ما إذا كنت معفيًا من الضرائب.
المصدر: كتب المحامي جوليان بلوك تشمل دليل جوليان بلوك لتوفير الضرائب لبائعي المنازل.
Source: https://www.thebalancemoney.com/foreclosure-and-short-sale-taxes-1798173
اترك تعليقاً