في جميع أنحاء الولايات المتحدة، يعرف أي شخص حاول شراء منزل مؤخرًا معاناة نقص الإسكان. العرض ضيق، والأسعار مرتفعة على نطاق وطني، والمنافسة شرسة. يقوم المشترين النقديين بطرد المزايدين الذين يعتمدون على القروض، مما يحفز المشترين على إيجاد طرق إبداعية لتقديم أقوى العروض.
ما هو التمويل المؤجل؟
يعكس التمويل المؤجل العملية العادية للحصول على قرض ثم إغلاق عملية شراء المنزل. في سيناريو التمويل المؤجل، يقوم المشترين بشراء منزل أولاً، ثم يقومون بإعداد الرهن العقاري ثانيًا – بعد أن يتم الانتقال إلى المنزل. لا يزال عليهم أن يجدوا الأموال لدفع ثمن المنزل نقدًا (أو في بعض الحالات، الأسهم أو الأصول المالية الأخرى). ولكن يمكنهم بعد ذلك تعويض أنفسهم بأموال الرهن العقاري.
بشكل أساسي، يتيح التمويل المؤجل للمشترين الاستفادة من مزايا أن يكونوا مشترين نقديين تمامًا مع الاستفادة من فوائد استخدام الرهن العقاري للحفاظ على جزء أكبر من رأس المال السائل.
كيف يعمل التمويل المؤجل؟
تبدأ عملية التمويل المؤجل بمشتري المنزل الذي يجمع الأموال لشراء منزل نقدًا. كيفية القيام بذلك يعتمد عليهم: قد يختارون استخدام التوفير أو بيع أصول أخرى مثل الأسهم أو العقارات.
الخطوة التالية – تأمين التمويل المؤجل – تشبه إلى حد كبير تقديم أي قرض. يحتاج المقترض إلى تزويد نفس المعلومات المالية وإثبات التوظيف. سيحتاجون أيضًا إلى إجراء فحص ائتمان. كما هو الحال مع أي تمويل، يجب على المقترضين الحفاظ على سلامة ائتمانهم ووضعهم الوظيفي بين الوقت الذي يشترون فيه المنزل وحينما يحصلون على الرهن العقاري الخاص بهم.
متطلبات أهلية للتمويل المؤجل
هناك بعض الخطوات الإضافية في الرهن العقاري المؤجل. يجب أن تتوافق مع بعض المعايير. على سبيل المثال، تحدد Fannie Mae إرشادات حول التمويل المؤجل، بما في ذلك:
- كانت عملية الشراء الأصلية عملية “بين الأطراف”، مما يعني أنه لم يكن لديك علاقة شخصية مع البائع.
- يمكنك توثيق مصدر النقد (على سبيل المثال، كشوفات البنك أو معلومات القروض الشخصية) المستخدمة لشراء العقار.
- لا تحصل على رهن عقاري أعلى من إجمالي سعر الشراء وتكاليف الإغلاق والنقاط والرسوم.
- لا يوجد أي رهون على الممتلكات.
من هو التمويل المؤجل الأفضل له؟
يقول آلان سيلنبيندر، المدير التنفيذي للمبيعات في بنك أمريكا، “التمويل المؤجل هو خيار وليس ضرورة، ويمكن أن يكون فائدة كبيرة للعملاء المناسبين”.
من هو “العميل المناسب”؟ بوضوح، شخص ذو وسائل – لديه احتياطيات مالية على شكل أصول سائلة أو نقدية صريحة. ليس عليك بالضرورة بيع الأسهم أو السندات للحصول على الأموال الجاهزة. يمكن للمشترين استغلال الاستثمارات للحصول على تمويل مؤجل، يشير سيلنبيندر. على سبيل المثال، تسمح ميريل، الجناح الإدارة الثروات في بنك أمريكا، للعملاء بالحصول على خط ائتمان مضمون بأوراق الأمان الخاصة بهم. يمكن أن يمول هذا الخط الائتمان في اليوم التالي.
يقول سيلنبيندر: “لدينا عملاء يشترون منزلًا بقيمة مليون دولار باستخدام القروض القائمة على الأوراق المالية، ثم يعودون إلينا ونقوم بتمويل مؤجل بنسبة مئوية من سعر الشراء. يسدون رصيد الائتمان الخاص بهم ويحصلون على سعر ثابت بنفس الشروط كما لو أجروا عملية شراء. ولا يتعرضون للرسوم الإضافية كما سيكون لديهم في حالة إعادة تمويل السيولة النقدية”.
في هذا السيناريو، لا يوجد ضريبة على الربح الرأسمالي لأن الأصول لم يتم بالفعل بيعها، وبالتالي لا يتم تحقيق أي ربح. يمكن أن يكون استدانة ضد الأصول استراتيجية أفضل من تصفيتها بالكامل، مما قد يكلف الكثير من الضرائب.
مثال شائع، وفقًا لسيلنبيندر، هو الوريث الذي يرث أسهمًا ومنح أسهمًا كبيرة. غالبًا ما تكون لهذه الأسهم تكلفة أساسية منخفضة (القيمة الأصلية للأصل، المستخدمة لحساب أي ربح رأسمالي عند البيع). “بمجرد بيعها بسعر السوق الحالي، يصبح هذا الربح الرأسمالي حدثًا خاضعًا للضريبة. إذا استخدموا هذه الأموال لشراء المنزل، فيمكننا بالفعل القيام بتمويل مؤجل لاستعادة النقد. ومع ذلك، قد يكلفهم ذلك في الواقع أكثر”، يقول سيلنبيندر. “في معظم الحالات، هناك طرق أخرى لتجنب أو تقليل تلك العواقب الضريبية، ويمكن لمحاسب أو محامي أن يقدم لهم المشورة بشأن ذلك”.
في النهاية، يعد التمويل المؤجل الأفضل للأشخاص الذين يمكنهم توفير النقد لجعله يحدث، والذين لديهم خبراء ماليون في زاوية الدعم لإرشادهم خلال العملية.
مزايا وعيوب التمويل المؤجل
المزايا
- يوفر مزايا العروض النقدية: أكثر جاذبية للبائع، وإغلاق أسرع.
- لا يوجد فترة انتظار لمدة ستة أشهر للحصول على الأموال، على عكس إعادة تمويل السيولة النقدية.
- تحصل على رهن عقاري عادي (عادة أرخص من إعادة تمويل السيولة النقدية).
العيوب
- قد ترتفع أسعار الفائدة إذا تأخرت في التمويل بعد فترة الشراء.
- قد يتعذر تمويل العقار إذا ظهرت مشكلات في المنزل بعد الشراء.
- إغراء إنفاق أموال الرهن العقاري على أشياء أخرى بدلاً من تعويض النفس أو استعادة الأصول.
اعتبارات مهمة عند استخدام التمويل المؤجل
إذا كنت ترغب في شراء منزل نقدًا ثم الحصول على قرض، هناك بعض الأمور الرئيسية التي يجب أن تعرفها. إليك ما يجب أن تأخذه في الاعتبار:
تنافسية عرضك
يمكن أن يساعد التمويل المؤجل المشترين في الأسواق الضيقة على المنافسة بنجاح على المنازل، لأنهم يستخدمون النقد والبائعون يحبون المشترين النقديين. يقول سيلنبيندر: “عندما ينظر البائعون إلى 15 عرضًا على منزلهم، تريد أن تقدم أكثر عرض جذاب. هذا هو السبب في رؤية المزيد من الناس يستخدمون التمويل المؤجل”.
جدولة التمويل الخاص بك
على عكس إعادة تمويل السيولة النقدية، ليس هناك فترة انتظار لمدة ستة أشهر في التمويل المؤجل، وهو متطلب قبل أن يكتب المقرض قرضًا على عقار تم شراؤه حديثًا. هذا يعني أن المشترين قادرون على استعادة أموالهم النقدية بسرعة وتأمين سعر ثابت.
تكاليف القرض الخاص بك
لا توجد رسوم إعادة تمويل السيولة النقدية، والتي يمكن أن تكون بين 3 في المئة و 6 في المئة من رأس المال المقترض وغالبًا ما تكون أعلى من تلك المتعلقة بالرهن العقاري العادي. ومع ذلك، يجب على المشترين الذين يختارون التمويل المؤجل أن يكونوا على استعداد لجميع تكاليف الإغلاق المرتبطة ببدء قرض رهن عقاري جديد.
احتمال زيادة الفائدة
إذا انتظر المشترين وقتًا طويلاً لتأمين قرض بعد شراء المنزل من خلال التمويل المؤجل، فقد يواجهون أسعار فائدة أعلى. في البيئة الحالية ذات الأسعار المرتفعة، هذا أمر محتمل. يقول بن دنبار، الشريك الإداري في شركة Gerber Kawasaki Wealth and Investment Management في سانتا مونيكا، كاليفورنيا: “عندما تتحدث عن القروض الأكبر، يمكن أن يكون زيادة نصف نقطة أو ربع نقطة في الفائدة أمرًا مهمًا”.
اعتبارات جودة المنزل
يتجنب المشترين النقديين – بما في ذلك أولئك الذين يخططون لتأجيل التمويل – بعض متطلبات المقرض. على سبيل المثال، يمكنهم شراء منزل لا يجتاز الفحص، ثم إصلاحه في غضون 60 يومًا ولا يزالون مؤهلين للحصول على قرضهم العقاري. هذا شائع بالنسبة للأشخاص في بعض مناطق البلاد، خاصة على السواحل وفي أماكن العطلات، وفقًا لسيلنبيندر. ومع ذلك، يمكن أن يتحول شراء منزل غير مؤهل للتمويل بسبب حالته إلى كارثة مالية. يقول دنبار: “من المقلق قليلاً أن يشتري الناس منزلاً يعاني من أضرار كبيرة أو مشاكل هيكلية بالنقد، على أمل الحصول على قرض لاحقًا. ما لم يستأجروا خبراء لفحص المنزل، فإنهم لا يعرفون حقًا ما يشترونه”. في هذا الوضع، من الضروري توظيف مفتشين متخصصين (على سبيل المثال، في البناء أو الأعمال الكهربائية) لإجراء تقييم شامل. أسوأ سيناريو ممكن هو شراء عقار، واكتشاف أن المشاكل أسوأ مما كنت تعتقد، ثم صب المزيد من النقد لإصلاحها. والأسوأ من ذلك، إذا لم تتمكن من تحمل تكاليف الإصلاح، فقد لا تحصل على التمويل المؤجل وتبقى أموالك مربوطة في المنزل.
تأمين العنوان
إذا اخترت التمويل المؤجل، تأكد من الحصول على بحث عن العنوان وشراء تأمين العنوان. على الرغم من أن المشترين النقديين ليسوا مطالبين بشراء هذه التغطية، إلا أنها فكرة جيدة، لأنها يمكن أن تساعد في حماية ضد أي رهون غير مكتشفة. سبب آخر جيد: الطمأنينة بمعرفة أنه في الحالة النادرة التي يكون هناك عيب في العنوان، فإن استثمارك في المنزل محمي.
كيفية التقدم بطلب للحصول على التمويل المؤجل
تحدث إلى مستشارك المالي ومحاسبك ووكيل العقار الخاص بك لتقييم المخاطر والفوائد. يمكن أن يساعد العرض النقدي المؤجل في الوقوف بصورة جيدة في سوق مزدحمة، ولكن قد يكون هناك عواقب إذا ارتفعت الأسعار أو تعرض المنزل لمشاكل كبيرة. قد يكون هناك أيضًا تداعيات ضريبية اعتمادًا على كيفية الحصول على النقد.
تأكد من تلبية جميع متطلبات الأهلية للحصول على قرض، بما في ذلك: عدم وجود علاقة أو صداقة وثيقة مع البائع، وتوثيق مصادر النقد المستخدمة لشراء المنزل، وعدم اقتراض أكثر من سعر الشراء للمنزل، وضمان أن المنزل لديه عنوان واضح.
أكمل طلبًا للحصول على قرض مع المقرض في غضون ستة أشهر بعد شراء المنزل. كن مستعدًا لتضمين تفاصيل حول أموالك وتاريخ عملك وإجراء فحص ائتماني.
الخلاصة حول التمويل المؤجل
يمكن أن يقدم التمويل المؤجل العديد من الفوائد. هذا النوع من الترتيب ليس مناسبًا للجميع، ولكن حتى إذا كنت في وضع يمكنك فيه شراء منزل نقدًا ثم الحصول على قرض، يمكن أن يكون وجود النقد الجاهز مغريًا لبعض الأشخاص.
يقول سيلنبيندر: “أحد المخاطر – وهذا طبيعي – هو أنك ترغب في جعل هذا المنزل ملكك الخاص. ترغب في شراء الأثاث وأشياء من هذا القبيل. لذلك، هناك خطر عندما يتم تقديم رصيد إضافي لإجراء تغييرات على المنزل”، يقول سيلنبيندر. “ننصح العملاء بفهم نسبة الدين إلى الدخل وتقرير الائتمان الخاص بهم”.
Source: https://www.aol.com/delayed-financing-works-224746144.html
اترك تعليقاً