فوائد تعديل القرض مقابل بيع قصير

يعتمد ما إذا كنت تفضل تعديل القرض على بيع قصير جزئيًا على العوامل التالية:

الوضع المالي الخاص بك

يعتمد قرار تعديل القرض أو بيعه قصيرًا جزئيًا إلى حد ما على وضعك المالي الحالي. إذا كنت ترغب في البقاء في منزلك بغض النظر عن قيمته الحالية، فقد يكون تعديل القرض الخيار الأفضل.

استعداد البنك

قد يتعذر عليك تعديل القرض إذا رفض البنك أن يأخذ في الاعتبار القيمة السوقية الحالية لمنزلك. إذا كنت ترغب حقًا في البقاء في منزلك بغض النظر عن قيمته، فقد يكون تعديل القرض الخيار الأفضل.

شروط تعديل القرض

يهدف تعديل القرض إلى تخفيض دفعة قرض المالك وجعلها ميسورة. يتم تحقيق ذلك عن طريق تنفيذ واحدة أو أكثر من الخطوات التالية:

• تخفيض سعر الفائدة
• تمديد مدة القرض
• إضافة الفائدة المتأخرة إلى رصيد الرأس المستحق
• تخفيض رصيد الرأس

تشير البيانات من مكتب مراقبة العملة (OCC)، الذي ينظم البنوك الوطنية، إلى أن العديد من تعديلات القروض لا تقلل من رصيد الرأس المستحق. وربما الأكثر إثارة للقلق هو أن العديد من تعديلات القروض تصبح متأخرة مرة أخرى. إنها غالبًا حلاً مؤقتًا وليس حلاً طويل الأمد.

تعديلات القروض قد تؤدي إلى زيادة في الدفعة

قد يبدو هذا غريبًا ومتناقضًا مع كيفية عمل تعديل القرض، ولكن ليس كل بنك سيقدم تعديلًا للقرض يقلل من دفعة قرض المالك. قد يقدم بعض البنوك تعديلًا للقرض يزيد من الدفعة. يستخدم البنك نسبًا، وغالبًا ما يحدد نسبة معينة من الدخل الشهري الإجمالي لتحديد دفعة القرض الجديدة. إذا كانت البيانات المالية تبرر ذلك، فقد يطلب البنك دفعة أعلى.

تعديلات القروض المؤقتة

كن على علم بأن بعض البنوك تقدم تعديلًا مؤقتًا للقرض. هذا يعني أن البنك لن يوافق على إجراء تعديل دائم للقرض ولكن قد يقدم بدلاً من ذلك الشروط التالية:

• يظل رصيد الرأس المستحق كما هو.
• يُطلب من المالكين دفعة جديدة مخفضة.
• تحدد مدة الدفعة الجديدة لمدة 3 إلى 6 أشهر.

التلميح هو أنه إذا قام المالك بالدفعات الجديدة في الوقت المناسب خلال فترة تعديل القرض المؤقتة، فقد يوافق البنك على تعديل دائم للقرض.

ومع ذلك، في نهاية المدة، يكون البنك أيضًا حرًا في قول: “شكرًا جزيلاً لك على إعطائنا بعض المال، ولكن قرضك الآن في حالة تعثر”. ويمكن للبنك أن يتابع بإجراء إجراءات الإجلاء. لقد سمع المؤلف هذه القصة من العديد من العملاء في ساكرامنتو الذين تم إجبارهم على بيع قصير بواسطة هذا الإجراء.

البنوك لا تقوم بمعالجة عمليات البيع القصير بالتزامن مع تعديل القرض

معظم البنوك لن تفتح ملفين في نفس الوقت. ستحتاج إلى أن تقرر مسبقًا ما إذا كنت ترغب في متابعة تعديل القرض أو بيع قصير. يجب أن تتبع أحدهما.

سيغلق البنك عملية بيع قصير معلقة إذا قرر المالك في وقت لاحق محاولة تعديل القرض. يستغرق معالجة عملية البيع القصير مدة زمنية مشابهة لمعالجة تعديل القرض. قد يستغرق بعض التعديلات من 3 إلى 6 أشهر للانتهاء.

من غير العادل بالنسبة للمشتري الذي قدم عرضًا صادقًا على بيع قصير ووافق على الانتظار للحصول على موافقة بيع قصير أن يكتشف أن البائعين قد تراجعوا ويرغبون الآن في إجراء تعديل للقرض في منتصف عملية البيع القصير.

نصيحتنا هي أن تتخذ قرارك وتلتزم به. علاوة على ذلك، لا تستأجر أي شركة لتعديل القرض بالنيابة عنك لأنه يمكنك طلبه بنفسك دون دفع أي مبلغ لأي شخص. العديد من شركات تعديل القروض هي نصابة.

لماذا يفضل بيع قصير على تعديل القرض؟

قد يفضل المالكون الذين يرغبون في الخروج من الديون أن يقوموا ببيع قصير بدلاً من تعديل القرض. يعني بيع قصير أن البنك سيقبل دفعة أقل ويطلق سراح القرض. إذا كانت قيمة منزلك أقل بكثير من المبلغ المستحق، فقد يكون من المنطقي القيام ببيع قصير والتخلص من الدين المثقل. هنا بعض العوامل الأخرى التي يجب مراعاتها:

• بعد 3 سنوات من الحفاظ على الائتمان، إذا استقرت الأسعار، قد يكون للمالكين الحق في شراء منزل آخر بعد بيع قصير برهن ودفعة ميسورة. قد يؤثر كل من تعديل القرض وبيع قصير على الائتمان. ولكن أيًا كان الحل، فإنه عمومًا أفضل من الإجلاء. العديد من تعديلات القروض تتطلب دفعة قابلة للتعديل يمكن أن تزيد كل عام بعد انتهاء السنوات الأولى الخمس من الدفعات بسعر ثابت. معظم قوائم بيع القصير التي يبيعها المؤلف في ساكرامنتو تشمل البائعين الذين تم رفض تعديل القرض لديهم.

في وقت كتابة هذا المقال، إليزابيث واينتراوب، CalBRE #00697006، هي وسيطة مشاركة في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟

شكرًا على ملاحظاتك! أخبرنا لماذا؟

المصادر:

• مكتب مراقبة العملة. “تقرير مقاييس القروض العقارية لمكتب مراقبة العملة”، تنزيل PDF. الصفحة 2.
• مكتب مراقبة العملة. “تقرير مقاييس القروض العقارية لمكتب مراقبة العملة”، تنزيل PDF. الصفحات 4-10.

Source: https://www.thebalancemoney.com/should-i-do-a-loan-modification-or-a-short-sale-1799104