كيفية بناء حقوق الملكية في منزلك (ولماذا يجب عليك ذلك)

بناء حقوق الملكية في المنزل يمكن أن يكون ليس فقط وسيلة موثوقة لخلق الثروة ولكنه يمكن أيضًا أن يساعدك في الحفاظ على المنزل أثناء العيش فيه.

ما هي حقوق الملكية في المنزل؟

حقوق الملكية في المنزل هي الجزء الذي تمتلكه في المنزل بشكل كامل. إذا تم سداد الرهن العقاري الخاص بك أو اشتريت المنزل بالكامل نقدًا، فإنك تمتلك حقوق الملكية بنسبة 100 في المئة. وإلا، يتم حساب حقوق الملكية في المنزل عن طريق طرح رصيد الرهن العقاري الخاص بك من القيمة السوقية الحالية للمنزل. فلنقل أن منزلك يستحق 350،000 دولار وأنت مدين بمبلغ 150،000 دولار على الرهن العقاري الخاص بك. لحساب حقوق الملكية في المنزل الخاص بك، يمكنك استخدام الحساب التالي:

350،000 – 150،000 = 200،000

إذا كنت تبحث عن الحصول على قرض حقوق الملكية في المنزل أو خط ائتمان حقوق الملكية في المنزل (HELOC)، فمن الجيد أن تعرف كم لديك من حقوق الملكية لأن الجهات المقرضة تحدد مبالغ الاقتراض بناءً على تلك الحقوق. بشكل عام، كلما كانت لديك حقوق ملكية أكثر، كلما كان بإمكانك استدانة مبالغ أكبر. معرفة كيفية بناء حقوق الملكية في المنزل يساعدك على إنشاء أصل قيم مع مرور الوقت وزيادة صافي قيمتك.

لماذا بناء حقوق الملكية في منزلك مهم؟

بناء حقوق الملكية في المنزل مهم لعدة أسباب. يمكن أن يكون ليس فقط وسيلة موثوقة لخلق الثروة ولكنه يمكن أيضًا أن يساعدك في الحفاظ على المنزل أثناء العيش فيه.

بناء حقوق الملكية في الممتلكات يعني:

يمكنك استخدام حقوق الملكية في المنزل لأي غرض تقريبًا. يمكن لأصحاب المنازل الاقتراض ضد قيمة منازلهم من خلال قروض حقوق الملكية في المنزل وخطوط الائتمان حقوق الملكية في المنزل. مع قرض حقوق الملكية في المنزل، تتلقى جميع الأموال دفعة واحدة وتبدأ فورًا في سداد القرض على مدى فترة تصل إلى 30 عامًا. عندما تقوم بالحصول على خط ائتمان أو HELOC، لديك فترة سحب (عادة من خمس إلى عشر سنوات) يمكنك فيها سحب النقدية التي تحتاجها عندما تحتاج إليها وتقوم بسداد فقط الفائدة. بعد ذلك، لديك فترة سداد (عادة من عشر إلى عشرين سنة) خلالها تسدد كل من الفائدة والرأسمال.

من المرجح أن تحقق ربحًا عند بيع المنزل، حتى إذا كان لديك رصيد قرض مستحق. بناء حقوق الملكية يعني أن لديك فرصة أفضل بكثير لبيع الممتلكات بمبلغ أكبر مما تدين به على الرهن العقاري، حتى إذا انخفضت السوق. يمكنك استخدام الأرباح من عملية البيع لشراء منزل آخر أو سداد ديون أخرى أو استثمارها في مكان آخر.

يمكنك بناء ثروة طويلة الأجل. يمكن لبناء حقوق الملكية في المنزل مساعدتك في زيادة صافي قيمتك مع مرور الوقت، خاصة إذا اشتريت منزلك عندما كانت السوق تخدم المشترين. المنزل هو واحد من القليل من أنواع الضمانات التي لديها القدرة على الارتفاع في القيمة (على سبيل المثال، السيارات تتراجع مع مرور الوقت). كما يمكن أن يوفر مصدر ثروة لأحفادك.

كيفية بناء حقوق الملكية في منزلك

هناك مجموعة متنوعة من الطرق لبناء حقوق الملكية في منزلك بشكل أسرع. ينطوي العملية بشكل عام على زيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك أو تقليل دين الرهن العقاري الخاص بك، أو بعض الجمع بينهما. فيما يلي بعض الخيارات المتاحة لأصحاب المنازل.

1. قم بدفعة أولى كبيرة

يبدأ بناء حقوق الملكية في المنزل في اللحظة التي تدفع فيها الدفعة الأولى. تذكر: تساوي حقوق الملكية في المنزل المبلغ الذي تمتلكه في المنزل بشكل كامل، وتمتلك بشكل كامل ما تدفعه فعليًا من جيبك (بدلاً من التمويل بقرض). لذا، كلما قدمت مبلغًا أكبر نقدًا لشراء المنزل، زادت حصتك في الملكية.

على الرغم من أنه قد يكون من الممكن شراء منزل بنسبة 3 في المئة أو حتى صفر في المئة من الدفعة الأولى، إلا أن دفعة أولى أكبر تعزز حقوق الملكية في المنزل فورًا. النسبة المئوية للمنزل التي تموّلها، لا تمتلكها – يمتلكها البنك.

عند حساب الدفعة الأولى الخاصة بك، انظر إلى المدخرات التي ستكون لديك بعد الإغلاق. إذا تركت نفسك بدون احتياطيات نقدية قليلة أو بدونها تمامًا، فسيكون من الأصعب التعامل مع أي طارئ مالي يحدث ويمكن أن يجعل من الصعب أيضًا تغطية الدفعة الشهرية العادية للرهن العقاري. ستحتاج أيضًا إلى احتساب تكاليف صيانة المنزل، والتي تعمل عادة بنسبة 1 في المئة من قيمة المنزل في السنة الأولى.

2. تجنب التأمين الرهن العقاري

إذا كنت تستطيع دفع ما لا يقل عن 20 في المئة من قيمة المنزل عند الشراء، فستتجنب أيضًا الدفع الشهري للتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). إنه رسم إضافي مدمج في دفعة الرهن العقاري – عبء لا تحتاجه. تجنب إضافة PMI (أو MIP إذا كان قرضًا مدعومًا من الحكومة) إلى دفعة الرهن العقاري الخاصة بك يمكن أن يحرر الأموال كل شهر ويساعد في زيادة حقوق الملكية في المنزل الخاص بك.

3. دفع تكاليف الإغلاق من جيبك

عندما تقوم بإبرام رهن عقاري، قد تحصل على عرض من البنك الخاص بك لدمج أي تكاليف إغلاق في الرهن العقاري الخاص بك. من الواضح أنها مغرية، حيث يمكن أن تصل تلك التكاليف إلى عدة آلاف (ما يصل إلى 5 في المئة من القرض الخاص بك). ولكن، القيام بذلك يزيد من المبلغ الشهري (رأس المال والفائدة) الذي تدفعه.

دفع تكاليف الإغلاق والرسوم الأخرى مقدمًا، إذا كنت تستطيع تحملها، هو خطوة أكثر اقتصادية. سيساعد ذلك في زيادة حقوق الملكية لأنه يعني أن المزيد من أموالك تذهب نحو رأس المال، ويحافظ على رأس المال (ومبلغ الفائدة المفروض عليه) أصغر. تنطبق هذه الاستراتيجية على الرهن العقاري، ولكنها يمكن أن تنطبق أيضًا عندما تقوم بإبرام قرض إعادة تمويل، الذي يتضمن أيضًا تكاليف الإغلاق والرسوم.

4. زيادة قيمة الممتلكات

يمكن أن تزيد من قيمة منزلك من خلال إجراء تحسينات عليه، وبالتالي زيادة حقوق الملكية الخاصة بك. ولكن تذكر أنه من المحتمل ألا تسترد كل المال الذي تضعه في مشاريع المنزل. بعض المشاريع تقدم عائدًا أفضل على الاستثمار من غيرها.

على سبيل المثال، وفقًا لتقرير “تكلفة مقابل القيمة لعام 2023” من Remodeling، يوفر تجديد الحمام الفاخر في المتوسط عائدًا على الاستثمار بنسبة 66.7 في المئة، ويوفر تجديد المطبخ البسيط في المتوسط عائدًا على الاستثمار بنسبة 85.7 في المئة. المشروع الذي يقدم أكبر عائد للدولار المستثمر هو تحويل نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) من نظام يعتمد على الوقود الأحفوري إلى نظام كهربائي، والذي يوفر عائدًا بنسبة 103.5 في المئة.

قبل الشروع في تجديد المنزل الخاص بك، تأكد من البحث أولاً، أو استشر وكيل عقاري أو محترف منزل آخر للحصول على فكرة عن التحسينات التي توفر أكبر عائد. الهدف هو تجنب وضع الكثير من المال في تجديدات لا تزيد قيمة منزلك بشكل كبير. يمكن للخبير مساعدتك في فرز الخيارات واختيار المشاريع وحتى التفاصيل – التشطيبات والميزات والأجهزة – التي توفر أكبر عائد موثوق لجهودك. في بعض الأحيان، القليل هو أكثر: بينما يوفر تجديد المطبخ البسيط عائدًا على الاستثمار بنسبة 85.7 في المئة، يوفر تجديد المطبخ الكبير فقط 41.8 في المئة.

5. دفع مبلغ أكبر على الرهن العقاري

معظم الرهون العقارية تتبع جدول استهلاك، مما يعني أنك تقوم بدفعات على دفعات على مدى فترة زمنية محددة حتى يتم سداد القرض. مع دفع الرهن العقاري، تزداد حصة حقوق الملكية لديك. على الرغم من أنك ستدفع دائمًا كل من رأس المال والفائدة، إلا أن جزءًا أكبر من الدفعة يذهب إلى الفائدة في البداية، ثم يذهب المزيد إلى رأس المال مع مرور الوقت.

ومع ذلك، إذا قمت بدفعات إضافية على رأس المال كل شهر، فإنك تبني حقوق الملكية في المنزل بشكل أسرع عن طريق تقليل المجموع الكلي المستحق على الدين. إذا كان لديك الوسيلة لدفع قليلاً إضافيًا، اتصل بمزود القرض الخاص بك واستفسر عن كيفية القيام بذلك. تحقق من البيانات الشهرية الخاصة بك للتأكد من أن المال الإضافي يذهب إلى رأس المال.

فيما يلي بعض الطرق لسداد الرهن العقاري بشكل أسرع:

• التحول إلى دفعات الرهن العقاري كل أسبوعين. قسم دفعة الرهن العقاري إلى نصفين وأرسل كل نصف كل أسبوعين بدلاً من مرة واحدة في نهاية الشهر. هذا يضيف دفعة إضافية واحدة إلى الرهن العقاري الخاص بك كل عام، مما يقصر في نهاية المطاف مدة القرض ويوفر لك المال على الفائدة.
• إضافة مبلغ معين كل شهر. تحقق من ميزانيتك لمعرفة المبلغ الإضافي الذي يمكنك وضعه بواقعية على الرهن العقاري الخاص بك كل شهر. على سبيل المثال، إذا قمت للتو بسداد قرض سيارتك، فكر في وضع تلك الـ 250 دولار الإضافية على الرهن العقاري كل شهر.
• استخدام الأموال المفاجئة. في أي وقت تتلقى استرداد ضريبي، أو مكافأة في العمل، أو هدية نقدية، ضعها على رصيد الرهن العقاري الخاص بك.

عندما تقوم بسداد الرهن العقاري بشكل أكثر حزمًا، تأكد من أنك لا تترك نفسك بلا أموال نقدية كل شهر وترفع رصيد بطاقات الائتمان لتلبية الاحتياجات الأساسية. وعلى الرغم من أن تقليل الديون ليس أمرًا سيئًا أبدًا، إلا أن جعل أموالك تعمل من أجلك – أي استثمار – أمر مهم أيضًا. لذا، لا تهمل الجهود النشطة لبناء الثروة، مثل تمويل حساب IRA أو 401 (k).

6. إعادة تمويل إلى فترة قرض أقصر

تتمتع فترة قرض أقصر بفوائد رئيسية اثنتين: عادة ما تحصل على معدل فائدة أقل، ويذهب المزيد من دفعة الرهن العقاري الخاص بك إلى رأس المال كل شهر. اختيار قرض لمدة 15 عامًا من البداية يساعدك على بناء حقوق الملكية بشكل أسرع كل شهر مما ستفعله مع قرض لمدة 30 عامًا، لأنك تسدد الدين بشكل أسرع. إذا كان لديك بالفعل رهن عقاري، يمكنك إعادة تمويله إلى قرض لفترة أقصر.

ومع ذلك، هناك شرط: المدفوعات أعلى في قرض أقصر. تأكد من أن هناك مساحة في ميزانيتك لهذه المدفوعات الأعلى للرهن العقاري قبل أن تختار قرضًا لفترة أقصر أو تقوم بإعادة تمويله إلى قرض أقصر.

أيضًا، بسبب المدفوعات الأعلى، قد يكون من الصعب الحصول على قرض لفترة أقصر. للتأهل، ستحتاج إلى دخل أكبر ونقطة ائتمانية أعلى ونسبة دين إلى دخل أقل مما ستحتاجه عادة مع الرهن العقاري لمدة 30 عامًا التقليدي.

7. انتظر حتى ترتفع قيمة منزلك

تتغير أسواق الإسكان المحلية مع مرور الوقت، لذا قد تتغير قيمة منزلك. عندما ترتفع أسعار المنازل في حيك ويزداد الطلب، يرتفع قيمة منزلك.

على العكس، عندما تنخفض أسعار المنازل، قد تفقد بعض حقوق الملكية. للحماية من هذا النوع من التغيرات في السوق، من الجيد تجنب استدانة الكثير من حقوق الملكية من منزلك. عندما تقوم بسحب حقوق الملكية، استخدم المال لإجراء تحسينات قيمة للمنزل يمكن أن يساعد أيضًا في حماية قيمة الممتلكات الخاصة بك. على الرغم من أنك لا تمتلك الكثير من السيطرة على تقلبات سوق العقارات، إلا أنه من الجيد أن تأخذ هذا العامل في الاعتبار. يمكنك التحقق من قيمة منزلك باستخدام حاسبة سعر المنزل عبر الإنترنت أو من خلال استشارة مقيم محترف.

8. تجنب إعادة تمويل النقدية

إذا كنت تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، تجنب إعادة تمويل النقدية إذا كان بإمكانك ذلك. في إعادة تمويل النقدية، أنت تستبدل الرهن العقاري القديم برهن عقاري أكبر؛ المبلغ الإضافي الذي تتلقاه نقدًا (من هنا الاسم). يتم حساب هذا المبلغ بناءً على قيمة حقوق الملكية التي تمتلكها حاليًا في المنزل.

ببساطة، أنت تقترض ضد حصتك في الملكية – مما يقلل منها في الواقع. أنت تسحب حقوق الملكية من المنزل، بعبارة أخرى. ليس جيدًا إذا كان هدفك هو زيادة حقوق الملكية.

قد يكون إعادة تمويل النقدية مفيدة. ولكن في هذه الحالة، فإنها تعمل بشكل مضاد للهدف. تمسك بإعادة تمويل السعر والمدة، والتي قد تسمح لك بجني فوائد من معدل فائدة أقل أو قرض لفترة أقصر مع الحفاظ على حقوق الملكية الخاصة بك سليمة.

كيف ستؤثر قيم المنازل على حقوق الملكية في عام 2024

من الواضح أن حقوق الملكية في المنزل تذهب جنبًا إلى جنب مع قيم الممتلكات بشكل عام. خلال ذروة الجائحة، ارتفعت أسعار المنازل لمجموعة من الأسباب: نقص المخزون المتاح، ومعدلات الفائدة المنخفضة القياسية، والطلب المكثف من المشترين. أرسلت هذه الثلاثية القوية قيم حقوق الملكية لأصحاب المنازل إلى السماء.

ومع ذلك، يختلف المشهد العقاري بشكل كبير في عالم ما بعد الجائحة. في العديد من الأماكن حول البلاد، تباطأ سوق الإسكان أو تبرد بشكل كبير بفضل بيئة أسعار الفائدة الرهن العقاري الشديدة. نتيجة لذلك، كان هناك أقل من المنازل المتاحة في عام 2023 وأقل عدد من المبيعات.

من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة الرهن العقاري قليلاً في عام 2024 ومن المرجح أن تزداد مبيعات المنازل قليلاً، ولكن ليس بشكل كبير. يرجع ذلك أساسًا إلى أن أسعار الفائدة الرهن العقاري من المتوقع أن تظل فوق 6 في المئة في العام القادم.

من المرجح أيضًا أن يكون هناك المزيد من المخزون المتاح في السوق خلال العام القادم. ولكن مرة أخرى، لا تتوقع زيادة كبيرة في كمية العقارات المتاحة للبيع. قد يظل العديد من أصحاب المنازل الحاليين غير راغبين في وضع منازلهم في السوق وفقدان أسعار الفائدة المنخفضة التي قاموا بتأمينها في أيام الأمس لشراء منزل جديد.

فماذا تعني هذه الديناميات السوقية بالنسبة لحقوق الملكية في المنزل؟ من غير المرجح أن تنخفض القيم بشكل كبير نظرًا لندرة المخزون. هذا الواقع سيحافظ على ارتفاع أسعار المنازل، جنبًا إلى جنب مع حقوق الملكية لأصحاب المنازل. على الرغم من أن أيام الارتفاع السريع قد انتهت، إلا أن الزيادة في القيمة لا تزال ستحدث. يتوقع تقرير “تحليلات أسعار المنازل” من CoreLogic أن تزيد الأسعار على أساس سنوي بنسبة 4.5 في المئة بين مايو 2023 ومايو 2024. وهذا أمر جيد لإنشاء حقوق الملكية.

300،000 دولار

المبلغ التقريبي لحقوق الملكية في المنزل الذي يمتلكه المالك العقاري الأمريكي العادي

المصدر: تقرير CoreLogic Homeowner Equity – Q3 2023

الخلاصة النهائية حول بناء حقوق الملكية في المنزل

بناء حقوق الملكية يستغرق بعض الوقت، ولكنه يستحق ذلك. جعل دفعة أولى كبيرة، وزيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك من خلال التحسينات، ودفع مبلغ أكبر على الرهن العقاري الخاص بك شهريًا هي بعض الطرق لزيادة حصتك في الملكية.

Source: https://www.aol.com/build-equity-home-why-185116885.html