ما هو الإيجار مع خيار الشراء؟

في هذه المقالة ، ستجد استعراضًا لمفهوم الإيجار مع خيار الشراء وكيف يعمل ، بالإضافة إلى المزايا والعيوب التي قد يواجهها المشتريون والبائعون.

التعريفات والأمثلة للإيجار مع خيار الشراء

يتيح الإيجار مع خيار الشراء للمشترين المحتملين استئجار الممتلكات مع خيار لشرائها في وقت لاحق. يمنح العقد المستأجر خيار شراء المنزل في نقطة محددة في المستقبل. ويذهب جزء من الإيجار الشهري نحو سعر شراء المنزل ، مما يسمح للمستأجر بتوفير مبلغ لدفعة المقدم. وعادة ما يدفع المشتريون أجرة ليس لها رد ، غالبًا ما تصل إلى 5٪ من سعر الشراء.

كيف يعمل الإيجار مع خيار الشراء؟

يقوم المشتري والبائع بتحديد سعر الشراء للمنزل في العقد الذي يبرمونه. في وقت ما في المستقبل ، يمكن للمشتري شراء المنزل بناءً على هذا السعر – بغض النظر عما إذا كانت قيمة المنزل الفعلية أعلى أم أقل من ذلك.

ومن المألوف تحديد سعر منزل الإيجار مع خيار الشراء الأعلى من السعر المتداول لتوقع زيادات محتملة في قيمة المنازل. إذا ارتفع سعر المنزل بشكل أسرع من المتوقع ، تكون الأمور مفيدة لصالح المشتري. إذا انخفضت قيمة المنزل ، يمكن للمستأجر الانسحاب. عادة ما يقوم المشترون بتقديم طلب للحصول على رهن عقاري عندما يحين وقت شراء المنزل.

تذكر أن هناك نوعين من اتفاقات الإيجار مع خيار الشراء. تتيح اتفاقيات الخيارات الاستئجارية شراء المنزل في نهاية فترة الإيجار. يوضح اتفاقيات شراء الإيجار الالتزام بالقيام بذلك.

عادة ما يدفع المشترون مقدمًا أماميًا أو بأقساط متساوية مرتبطة بدفع الإيجار ، غالبًا ما تكون حتى 5٪ من سعر الشراء النهائي. الدفعة غير قابلة للاسترداد ، لكن يمكن تطبيقها على دفعة المقدم.

تنص العقود أيضًا على مبلغ الإيجار الشهري بالإضافة إلى المبلغ الإضافي الذي يدفعه المستأجر كل شهر. عادة ما يتم احتساب المبلغ الإضافي للسعر النهائي للشراء ، بحيث يقلل من المبلغ المالي الذي يجب على المشتري توفيره عند شراء المنزل. لا يمكن استرداد الإيجار الإضافي. يعوض البائع عن عدم بيع الممتلكات لأي شخص آخر حتى نهاية الاتفاق مع المستأجر. يجب أن توضح العقود أيضًا من يتحمل مسؤولية الصيانة خلال فترة الإيجار.

هل يستحق الإيجار مع خيار الشراء؟

اتفاقيات الإيجار مع خيار الشراء منطقية لبعض المشترين ، ولكن ليس للآخرين. إذا كانت لديك تقييم ائتمان غير مستقر أو تحتاج إلى وقت لتوفير دفعة أولى ، فقد يكون الإيجار مع خيار الشراء الخيار الصحيح بالنسبة لك. تعتمد الكثير على وضعك المالي وحالة سوق الإسكان.

نسبة السعر إلى الايجار

تقيس نسبة السعر إلى الإيجار قدرة الشراء مقابل الإيجار في سوق الإسكان. يتم حسابها عن طريق قسمة السعر المتوسط للمنازل المباعة خلال فترة زمنية محددة في سوق معين على مدى 12 شهرًا من الإيجار الشهري المتوسط ​​لنفس السوق.

على سبيل المثال ، بلغ السعر المتوسط للمنازل المباعة في الولايات المتحدة خلال الربع الرابع من عام 2021 ما يقرب من 423,600 دولار ، في حين بلغ الإيجار الشهري المتوسط ​​خلال نفس الوقت على مستوى أمترات الخمسين الأكبر 1,771 دولار. لذا ، للحصول على نسبة السعر إلى الإيجار ، يجب قسمة 423,600 على 21,252 (1,771 × 12) والحصول على 19.2 ، أعلى نسبة يكون السوق أكثر ملاءمة للإيجار. تكون السوق أكثر ملاءمة للشراء كلما قلت النسبة.

بالطبع ، تختلف أسعار المنازل والإيجارات في كل سوق ، لذا يقدم المتوسط ​​الوطني نظرة عامة عريضة فقط. لتكون دقيقًا ، يجب أن تستند حساباتك إلى الأرقام الحالية في الموقع الذي تخطط لشراء أو استئجار المنزل فيه.

مزايا وعيوب الإيجار مع خيار الشراء للمشترين

المزايا

-تسمح للمشتريين الذين لا يستطيعون التأهل لقرض المنزل بالبدء في شراء منزل مع اتفاق إيجار مع خيار الشراء. مع مرور الوقت ، يمكنهم العمل على إعادة بناء درجاتهم الائتمانية وربما يتمكنون من الحصول على قرض عندما يحين وقت شراء المنزل.
-يمكن للمشتريين في الأسواق التي تشهد زيادة في أسعار المنازل الحصول على اتفاق لشراء المنزل بسعر اليوم مع إجراء الشراء بعد عدة سنوات. يتيح هذا للمشترين الخروج من الصفقة إذا انخفضت أسعار المنازل ، على الرغم من أن مدى اقتصاديتها من الناحية المالية سيعتمد على المبالغ التي دفعوها في إطار الاتفاق.

-يمكن للمشترين العيش في المنزل قبل الالتزام بشرائه ، وبالتالي يمكنهم الاطلاع على مشاكل المنزل وجيران الكوابيس وأي مشاكل أخرى قبل فوات الأوان.
-يمكن للمشتريين الذين ملتزمون بالمنزل والحي (ولكن غير قادرين على الشراء) الدخول إلى منزل سيشترونه في نهاية المطاف. يقلل هذا من تكلفة وإزعاج الانتقال بعد بضع سنوات.
-على الرغم من أن المستأجرين لا يبنون حق الالتزام بنفس الطريقة التي يفعل بها مالكو المنازل ، إلا أنه يمكن للمدفوعات التراكم وتوفير مبلغ كبير يمكن استخدامه لشراء المنزل في المستقبل.

العيوب

-إذا لم تشتري المنزل ، ستفقد كافة الأموال الإضافية التي دفعتها. قد يكون البائعون مغرين بجعله صعبًا أو غير جذاب لك شراءً حتى يتمكنوا من أخذ استثمارك.
-قد تخطط لتحسين الائتمان الخاص بك أو زيادة دخلك حتى تستوفي شروط القرض عند انتهاء الخيار ، ولكن قد لا تسير الأمور كما خططت.
-ليس لديك ملكية فعلية للمنزل بعد ، لذلك ليس لديك التحكم الكامل فيه. قد يتوقف المؤجر عن القيام بالدفعات الأولية على الرهن العقاري ويفقد المنزل في عملية إجراءات الإفلاس ، أو قد لا يكون لديك صلاحية اتخاذ قرارات بشأن الصيانة الرئيسية. كما أن المؤجر قد يفقد الحكم أو يتوقف عن دفع الضرائب العقارية ويتعرض للرهون على الملكية. يجب أن تتضمن الاتفاقيات معالجة جميع هذه السيناريوهات. ليس لدى المؤجر الحق في بيع الممتلكات لأي شخص آخر بينما لديك خيار على المنزل ، ولكن المعارك القانونية دائما مصدر للصداع الكبير والمصاريف.
-قد تنخفض أسعار المنازل وقد لا تتمكن من إعادة التفاوض بشأن سعر الشراء الأقل. في هذه الحالة ، ستكون الخيارات هي إما التنازل عن جميع الأموال الموجودة بخيارك أو شراء المنزل. إذا لم يوافق المقرض على قرض فائض ، ستحتاج إلى إضافة المزيد من المال في حالة الشراء.
-وفقًا لاتفاقك ، إذا لم تدفع الإيجار في الوقت المناسب ، فقد تفقد حق الشراء بالإضافة إلى جميع المدفوعات الإضافية. في بعض الحالات ، ستحتفظ بالخيار الخاص بك ، ولكن لن يتم احتساب المدفوع الإضافي لهذا الشهر ولن يعتبر كجزء من المبلغ الذي تم توفيره للشراء فيما بعد.
-هناك قد تكون مشاكل مع المنزل التي قد لا تعرف عنها حتى تحاول شراءه ، مثل مشكلات بالعنوان. يجب أن تعامل عملية شراء الإيجار مع خيار الشراء على أنها عملية شراء حقيقية. قم بإجراء تفتيش وبحث عن العنوان قبل الانخراط في الصفقة.

مزايا وعيوب الإيجار مع خيار الشراء للبائعين

المزايا

-إذا كان لديك صعوبة في جذب المشترين ، يمكنك استهداف المستأجرين الذين يأملون في الشراء في المستقبل.
-إذا لم تحتاج إلى البيع على الفور وتستخدم الأموال لدفعة أولى أخرى ، فيمكنك كسب دخل تأجيري أثناء الانتقال نحو بيع الممتلكات.
-يمكنك طلب سعر بيع أعلى عند عرض الإيجار مع خيار الشراء. قد يكون الناس على استعداد لدفع مزيد من المال من أجل الفرصة.
-يحصل المستأجرين أيضًا على خيار شراء المنزل – والذي قد لا يستخدمونه أبدًا – ولكن المرونة تكلف دائمًا أكثر.
-المستأجرون / المشترون لديهم مصلحة في الحفاظ على الممتلكات والتفاهم مع الجيران أكثر من المستأجرين الذين ليس لديهم رهان في اللعبة. يكون للمستأجر / المشتري استثمار في الممتلكات ويحتاج إلى الحفاظ عليها.

العيوب

-قد يتم عدم شراء المستأجر ، مما يعني أنه يجب أن تبدأ كل شيء من جديد وتجد مشترٍ آخر أو مستأجر – على الأقل يمكنك الاحتفاظ بالأموال الإضافية.
-لا تتلقى مبلغًا كبيرًا من المال المزدوج ، والذي قد تحتاجه لشراء منزل آخر.
-فقدت فرص الاستفادة من زيادة قيمة المنزل. عادة ما يتم تأمين سعر البيع عند توقيع اتفاقية الإيجار مع خيار الشراء ، لكن يمكن أن ترتفع أسعار المنازل بسرعة أكبر من المتوقع. يجب أن تقبل هذا الأمر أو الانتظار لفترة من الوقت لتقديم خيار الشراء.
-قد ينخفض أسعار المنازل وقد لا تتمكن من إعادة التفاوض بشأن سعر البيع الأقل. في هذه الحالة ، كنت مضطرًا إما للتنازل عن جميع الأموال ذات الصلة بالخيار أو شراء المنزل. إذا لم يوافق المقرض على قرض ضخم ، فستحتاج إلى إدخال أموال إضافية في تسوية الدفعة المقدمة.
-بحسب اتفاقك ، إذا لم تدفع الإيجار في الوقت المناسب ، فقد تفقد الحق في الشراء بالإضافة إلى جميع المدفوعات الإضافية. في بعض الحالات ، قد تحتفظ بخيارك ، لكن المدفوعات الإضافية لهذا الشهر لن تحتسب ولن تضاف إلى المبلغ الذي تم توفيره للشراء فيما بعد.
-قد يحتوي المنزل على مشاكل لم تعرف عنها حتى تحاول شرائه ، مثل مشاكل في العنوان. يجب أن تعامل عملية شراء الإيجار مع خيار الشراء على أنها عملية شراء حقيقية. قم بإجراء تفتيش وبحث عن العنوان قبل الانخراط في الصفقة.

هناك العديد من الاحتمالات في صفقات الإيجار مع خيار الشراء. يتفق البائع والمشتري على بعض الشروط ، ويمكن تغيير جميع الشروط لتناسب احتياجات الجميع.

هل كانت هذه المعلومات مفيدة؟

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-rent-to-own-315664