قرض 80-10-10: ما هو؟

تعريف قرض 80-10-10

قرض 80-10-10 هو هيكل تمويل عقاري حيث تدفع 80٪ من سعر شراء المنزل عن طريق الرهن العقاري الرئيسي، و10٪ إضافية كقرض ثانوي، و10٪ أخرى كدفعة أولية.

كيف يعمل قرض 80-10-10

يجب على المشترين المنزليين أن يدفعوا دفعة أولية تبلغ 20٪ على الأقل والحصول على قرض عقاري لا يتجاوز 80٪ من سعر شراء المنزل. إذا حصلت على قرض تقليدي ولم تدفع دفعة أولية بتلك النسبة، فعادةً ما ستحتاج إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). على سبيل المثال، إذا دفعت دفعة أولية بنسبة 10٪ فقط، فستحتاج إلى الحصول على قرض مع تأمين الرهن العقاري الخاص بنسبة 90٪ من سعر شراء المنزل.

يتيح قرض 80-10-10 للمقترضين الذين لا يستطيعون دفع دفعة أولية بنسبة 20٪ تجنب دفع تأمين الرهن العقاري، حيث يكمل القرض الثانوي الدفعة الأولية بنسبة 10٪. كما يتيح للمشترين المنزليين الحصول على منزل ذو قيمة عالية دون الحاجة إلى قرض ضخم. مع قرض 80-10-10، يحصل المقترض على تمويل لـ 90٪ من سعر شراء المنزل، ولكنه يفعل ذلك عن طريق الحصول على قرضين في نفس الوقت. القرض الأول هو الرهن العقاري الرئيسي لـ 80٪ من سعر شراء المنزل، ويتم إصداره بمعدل فائدة قياسي. القرض الثاني هو لـ 10٪ من سعر الشراء وعادة ما يكون على شكل قرض رأس مال المنزل أو خط ائتمان رأس المال المنزلي (HELOC) بمعدل فائدة متغير (وعادةً ما يكون أعلى). يقوم المقترض بدفع دفعة أولية بنسبة 10٪ من سعر الشراء المتبقي.

على سبيل المثال، دعونا نفترض أنك تشتري منزلاً بسعر 300،000 دولار. بموجب قرض 80-10-10، قد تأخذ قرضًا رئيسيًا بقيمة 240،000 دولار، وقرضًا رأس مال المنزل بقيمة 30،000 دولار، وتدفع دفعة أولية بقيمة 30،000 دولار.

مزايا وعيوب قروض 80-10-10

تحتوي هذه القروض على مزايا وعيوب:

المزايا:

• تجنب دفع تأمين الرهن العقاري: الميزة الرئيسية للحصول على قرض ثانوي هي أنه يوفر لك من دفع تأمين الرهن العقاري الباهظ الثمن الذي يُفرض عادةً على القروض العقارية التقليدية عندما لا تدفع دفعة أولية بنسبة 20٪ على الأقل من سعر شراء المنزل. يتم إضافة تأمين الرهن العقاري الخاص بك إلى إجمالي دفعة القرض الشهرية للمقرض. قد يضطرك ذلك إلى تقليل الإنفاق على نفقاتك الشهرية الأخرى المهمة.
• تجنب الحاجة إلى قرض ضخم: إذا كان لديك رغبة في شراء منزل ذو قيمة عالية ولكن لديك إما دخل عالٍ غير متاح (مثل وظيفة جديدة، على سبيل المثال) أو أصول ذات قيمة عالية ولكن غير سائلة، فإن القرض الثانوي في ترتيب قرض 80-10-10 يمكن أن يزيد قوة الاقتراض الخاصة بك بحيث لا يتعين عليك الحصول على قرض ضخم. هذا هو قرض يسمح للمقترضين بتجاوز حدود القروض الفيدرالية، ولكن قد يكون من الصعب العثور عليه ويتطلب دفعة أولية عالية.

العيوب:

• معدلات فائدة متغيرة على القرض الثانوي: يمكن أن يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري الأول ثابتًا أو متغيرًا. معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني أو قرض رأس المال المنزلي هو معدل أعلى وعادةً ما يكون متغيرًا ويتغير مع مستوى أسعار الفائدة في الاقتصاد. يمكن أن يكون معدل الفائدة المتغيرة عيبًا خلال فترة ارتفاع أسعار الفائدة أو التضخم. إذا ارتفع معدلك، فسوف ترتفع تكاليف القرض الخاصة بك.
• صعوبة في إعادة التمويل: يعد قرض 80-10-10 صعبًا في إعادة التمويل لأنه يتطلب من مقرضي الرهن العقاري الأول والثاني (في حالة كونهما مختلفين) الموافقة على إعادة التمويل. قد تواجه صعوبة أكبر في إقناع كلا المقرضين بإعادة التمويل إذا انخفضت قيمة منزلك.

متطلبات قرض 80-10-10

خلال ازدهار السوق العقارية في العقد 2000، أصبح هذا النوع من القروض متاحًا على نطاق واسع وبمتطلبات غير صارمة. كانت هناك حاجة قليلة لدفعات أولية، مما يعني أنه يمكن تمويل المنزل بشكل كامل تقريبًا. ومع ذلك، أدت تلك الإجراءات الغير صارمة أيضًا إلى زيادة معدلات الافتراض على الرهن العقاري عندما تراجعت الأوضاع السوقية. لقد قامت البنوك والمقرضون الآخرون منذ ذلك الحين بشدة معايير الإقراض الخاصة بهم وتم فحص المتقدمين بشكل أكثر دقة.

فيما يلي بعض المتطلبات التي يجب أن تضعها في اعتبارك عند التقدم بطلب للحصول على قرض 80-10-10:

• التقييم الائتماني: سيحدد تقييم الائتمان الخاص بك معدل الفائدة والشروط التي ستحصل عليها على القروض الأول والثاني. عادةً ما يتطلب المقرضون تقييمًا ائتمانيًا بحد أدنى يبلغ 620 لأولئك الذين يسعون للحصول على قرض ثانوي، وهو نفس الحد الأدنى للتقييم الذي ستحتاجه للحصول على قرض عقاري تقليدي. ومع ذلك، كان حاملو الرهن العقاري الثاني أكثر جديرة بالائتمان تاريخيًا من أولئك الذين لديهم رهن عقاري واحد. يرجع ذلك جزئيًا إلى المخاطر الأعلى للمقرض مع الرهن العقاري الثاني؛ قد يعني انخفاض قيمة المنزل أن الضمان العقاري لن يكون كافيًا لتغطية الرهن الثاني بعد سداد الرهن الأول.
• وثائق مالية: يجب أن يكون المقترض مستعدًا لتزويد المقرض بمعلومات مثل دخله وقيمة السوق للمنزل. قد يكون عليك تقديم مجموعتين من الوثائق حتى يتم توفير الرهن العقاري الأول والرهن العقاري الثاني أو قرض رأس المال المنزلي من قبل مقرضين مختلفين. قد يطلب المقرضان المختلفان أيضًا أنواعًا مختلفة من الوثائق.
• نسبة الدين إلى الدخل: مثل الرهن العقاري الأول، يجب أن تكون نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك (ديونك الشهرية مقسومة على إجمالي دخلك الشهري الإجمالي) لا تتجاوز 43٪ لتأمين رهن عقاري ثانوي.

قرض 80-10-10 مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)

قد يوصي المقرضون بقرض ثانوي كبديل لدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، ولكنهم ليسوا نفس العرض.

على وجه التحديد، يعد قرض 80-10-10 هيكل قرض يمكن للمشترين المنزليين استخدامه لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). بالمقابل، يعد تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) نوعًا من التأمين العقاري قد تحتاج إليه مع قرض تقليدي إذا قمت بدفع دفعة أولية أقل من 20٪ من سعر شراء المنزل، ويتعامل المقرض مع تأمين الرهن العقاري من خلال شركة خاصة. يوفر التأمين للمقرضين الضمان بأنه إذا دخل المنزل في حالة إجراءات الإفلاس، فلن يتكبد المقرض خسارة.

تعتبر تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) رسوم إضافية يتم إضافتها عادةً إلى الدفعة الشهرية للرهن العقاري للمقترض. عادةً ما تكون نسبة صغيرة من قيمة الرهن العقاري الرئيسي – من 0.25٪ إلى 3٪ – والتي قد تكون معقولة للرهن العقاري الصغير ولكن يمكن أن تكون عبئًا مع الرهن العقاري الكبير. هذا يجعل قرض 80-10-10 جذابًا بشكل خاص للمقترضين الذين يرغبون في الحصول على قروض عقارية ذات قيمة عالية ولكن لا يمكنهم تغطية دفعة أولية نموذجية.

ومع ذلك، قد يكون معدل الفائدة على القرض الثانوي في قرض 80-10-10 أعلى أو أقل من تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) في قرض تقليدي، اعتمادًا على عوامل مثل مدة إقامتك في المنزل. هذا يعني أن قرض 80-10-10 قد يكون أكثر تكلفة من القرض التقليدي مع تأمين الرهن العقاري في بعض الحالات. يجب على المقترضين أن يقوموا بعمل دراسة تكلفة للقروض الكلية في كل سيناريو لتحديد أيهما أكثر توفرًا.

ملخص

يشير قرض 80-10-10 إلى هيكل تمويل عقاري يتضمن رهنًا عقاريًا رئيسيًا ورهنًا ثانويًا ودفعة أولية تبلغ 80٪ و 10٪ و 10٪ على التوالي من سعر شراء المنزل. يستفيد هذا الهيكل المقترضين الذين لا يستطيعون دفع دفعة أولية نموذجية ولكن يرغبون في تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، أو الذين يبحثون عن قرض عقاري ذو قيمة عالية ويرغبون في تجنب قرض ضخم. ومع ذلك، فإن تكاليف الفائدة الثانوية العالية وصعوبة إعادة التمويل تعني أن القرض ليس دائمًا خيارًا أفضل من القرض التقليدي مع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). يجب على المشترين إجراء تحليل تكلفة لكلا الخيارين لتحديد أيهما الأكثر ملاءمة لاحتياجاتهم.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-an-80-10-10-loan-4584734