عند شراء منزل، ستحتاج إلى الحصول على قرض عقاري، ما لم تدفع نقدًا. سيتضمن هذا القرض دفعات فائدة تدفعها للبنك للسماح لك بالاقتراض. إذا لم تكن راضيًا عن سعر الفائدة أو أي جزء آخر من القرض، يمكنك استبداله بقرض جديد عن طريق الحصول على قرض إعادة التمويل لسداد القرض القديم.
كيف يتم تحديد أسعار الرهن العقاري؟
بغض النظر عن نوع الرهن العقاري الذي تحصل عليه – سواء كان قرضًا للشراء أو قرضًا لإعادة التمويل – هناك عوامل مشتركة تؤثر في الأسعار التي يتم تقديمها لك. فيما يلي بعض العوامل التي يأخذها القروض في الاعتبار:
مستوى المخاطرة
إحدى أكبر العوامل التي تؤثر في تكلفة القرض هو مدى المخاطرة الذي يراها المقرضون فيك كمقترض. يمكن قياس ذلك بعدة طرق مختلفة، ولكن اثنتين من الأشياء الرئيسية التي يرغب المقرضون في معرفتها هي درجة الائتمان الخاصة بك ومقدار الديون التي لديك بالفعل.
كلما كانت درجة الائتمان الخاصة بك أفضل، كانت المخاطرة التي تشكلها كمقترض أقل، وكلما كانت الأسعار التي ستتم عرضها عليك أفضل، بغض النظر عما إذا كان القرض للشراء أو إعادة التمويل. كما أن المزيد من الديون التي لديك، خاصة بالنسبة لدخلك، كلما كنت أكثر خطورة كمقترض. في الواقع، يحدد المقرضون حدودًا صارمة لنسبة الديون إلى الدخل لمعظم القروض، وإذا كانت لديك الكثير من الديون، فقد يتم رفضك تمامًا للحصول على قرض.
مبلغ القرض
عامل آخر يؤثر على مستوى المخاطرة هو مقدار المبلغ الذي تقترضه. القروض الأكبر – خاصة بالنسبة لقيمة المنزل الخاص بك – هي أكثر خطورة للمقرض ولك أيضًا في سدادها، لذا قد تكون لها أسعار فائدة أعلى.
لهذا السبب تسمع النصيحة بأن توفر أكبر قدر ممكن كدفعة أولى عند شراء المنزل. دفع مبلغ أكبر مقدمًا يخفف بعض المخاطر عن المقرض، لذا ستحصل على أسعار ورسوم أفضل. في الواقع، تضيف العديد من القروض رسومًا إضافية للتأمين العقاري الخاص بك كل شهر إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20٪ من قيمة المنزل.
قد يرى المقرضون إعادة التمويل أكثر خطورة وأقل جاذبية
عندما يتعلق الأمر بإعادة تمويل الرهن العقاري، هناك نوعان. اعتمادًا على نوع إعادة التمويل التي تقوم بها، قد تدفع المزيد من المال لذلك. قالت ديب كلاين، مدير فرع في برايمري ريزيدنشال مورتجيج في تشاندلر، أريزونا، إن إعادة التمويل بسعر ومدة محددة تستبدل الرهن العقاري الحالي برهن جديد، عادةً بسعر أقل و / أو مدة مختلفة. ولكن حتى إذا حافظت على نفس مدة القرض، قد يكون سعر إعادة التمويل أعلى من سعر الرهن العقاري الحالي.
هناك عدة أسباب لذلك، وفقًا لريتشارد مارتن، مدير حلول الإقراض العقاري في كورينوس، شركة بيانات لمزودي الخدمات المالية التي تزود معلومات عن أسعار الرهن العقاري لـ The Balance. “يميل معظم المقرضين إلى إعطاء الأولوية للمعاملات الشرائية على إعادة التمويل، حيث يكون لديهم مواعيد إغلاق أكثر صرامة” ومن المرجح أن تتم إغلاق القروض الشرائية بنجاح أكثر من القروض لإعادة التمويل، وهذا يساعد في تسريع العملية.
علاوة على ذلك، يقدم العديد من المقرضين أسعارًا أقل على القروض الشرائية كوسيلة لجذب العملاء وبيع منتجات مالية أخرى لهم في المستقبل (مثل إعادة التمويل بسعر ومدة محددة)، وفقًا لمارتن.
من ناحية أخرى، تستبدل إعادة التمويل بالنقد القرض الحالي بقرض جديد وأكبر. وفي المقابل، تحصل على الفرق بين المبلغ الذي تدينه حاليًا ومبلغ القرض الجديد الأعلى كنقد. يقوم الناس بذلك لأسباب كثيرة، مثل توحيد الديون ذات الفائدة العالية، أو دفع تكاليف تعليم طفلهم، أو دفع تكاليف إصلاحات المنزل.
على أي حال، فإنك تقوم بالحصول على قرض أكبر مما كان لديك من قبل. “في نظر المقرض، هذا هو واحد من العديد من الأسباب التي تجعل إعادة التمويل بالنقد أكثر خطورة من إعادة التمويل بسعر ومدة محددة”، وفقًا لكلاين. وبنتيجة لذلك، فإن أسعار الفائدة على قروض إعادة التمويل بالنقد تكون أعلى من أسعار قروض إعادة التمويل بسعر ومدة محددة.
قد يترافق إعادة التمويل مع تكاليف ورسوم إضافية
بالإضافة إلى الاختلاف في أسعار الفائدة، تأتي إعادة التمويل مع تكاليف أخرى يجب أن تكون على علم بها. عندما قمت بأخذ قرض الرهن العقاري لأول مرة، كان عليك دفع العديد من تكاليف الإغلاق المختلفة. الآن وأنت تفكر في استبداله، ستحتاج إلى دفع العديد من نفس الرسوم مرة أخرى، مثل رسوم التقييم ورسوم البدء ورسوم تقرير الائتمان. في الواقع، يبلغ متوسط تكلفة إعادة التمويل حوالي 5000 دولار في رسوم الإغلاق، وفقًا لفريدي ماك.
من الجيد أن تسأل عن الرسوم المشاركة أثناء التسوق حول الأسعار. قد يقدم مقرضان نفس السعر، على سبيل المثال، ولكن قد يفرض أحدهما رسومًا أكثر من الآخر. الطريقة الوحيدة لمعرفة ذلك هي السؤال.
أحيانًا، يضيف المقرضون رسومًا إضافية في ظروف معينة. على سبيل المثال، خلال بداية جائحة COVID-19، فرضت شركتا فاني ماي وفريدي ماك رسومًا إضافية بنسبة 0.50٪ “رسوم إعادة التمويل في سوق غير مواتية”، ولكن تم إلغاؤها منذ ذلك الحين.
كيفية التسوق للحصول على أفضل أسعار إعادة التمويل
سواء كنت تختار إعادة التمويل بسعر ومدة محددة أو إعادة التمويل بالنقد، هناك أشياء معينة يمكنك القيام بها للتأكد من أنك تحصل على أفضل أسعار إعادة التمويل المتاحة حاليًا. ابدأ مع المقرض الحالي الخاص بك واسأل إذا كان بإمكانه أن يقدم لك عرضًا لقرض إعادة التمويل.
قم بأخذ هذا العرض إلى مقرضين مختلفين وقارن الأسعار والرسوم. تحقق مع أكبر عدد ممكن من المقرضين من مؤسسات مالية مختلفة مثل المقرضين عبر الإنترنت والبنوك والجمعيات التعاونية. تأكد من الانتهاء من جميع عمليات التسوق في غضون أسبوعين حتى يتم تسجيلها كاستعلام واحد صعب على تقريرك الائتماني، مما سيقلل من تأثيرها على درجة الائتمان الخاصة بك.
الأسئلة المتداولة
ما هي أسعار إعادة تمويل الرهن العقاري اليوم؟
تتغير أسعار الرهن العقاري باستمرار، خاصة في البيئة الحالية مع العديد من التغييرات الكبيرة في الاقتصاد. من الأفضل العثور على مصدر محدث يوميًا بأحدث أسعار الفائدة على الرهن العقاري للحصول على المعلومات الأكثر دقة.
لماذا تكون أسعار إعادة تمويل النقد أعلى من أسعار إعادة التمويل بسعر ومدة محددة؟
عند إعادة تمويل النقد، تقوم بأخذ قرض أكبر مما تحتاجه لسداد الرهن العقاري الحالي، وتحصل على جزء منه كنقد. هذا يعني أنك تقوم بأخذ قرض أكبر من شخص يقوم بإعادة تمويل بسعر ومدة محددة، والقروض الأكبر تعني مزيدًا من المخاطر بالنسبة للمقرض. المقرضون يفرضون رسوم أعلى على القروض الأكثر خطورة مثل إعادة التمويل بالنقد.
هل ترغب في قراءة المزيد من المحتوى مثل هذا؟ اشترك في النشرة الإخبارية لـ The Balance للحصول على رؤى يومية وتحليلات ونصائح مالية، تصلك مباشرة إلى صندوق البريد الوارد كل صباح!
Source: https://www.thebalancemoney.com/why-are-refinance-rates-higher-than-purchase-rates-5525466
اترك تعليقاً