تعريف ببيع العقارات القصيرة
عندما يوافق البنك على بيع العقار بسعر أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق عليه، فإن ذلك يعتبر بيعًا قصيرًا. يوافق البنوك عمومًا على بيع العقارات القصيرة فقط عندما يكون الإجراءات القانونية للمصادرة لا مفر منها. بواسطة بيع العقار بشكل قصير، لا يضطر البنك إلى استلام العقار وتحمل تكاليف الصيانة حتى يتم بيعه مرة أخرى. كما يتجنب البنك المخاطرة بأن العقار لن يباع مرة أخرى بسعر يكفي لاسترداد خسائره – كما سيحدث في حالة المصادرة.
العملية النموذجية
فيما يلي العملية النموذجية لبيع العقارات القصيرة من جانب البنك بمجرد استلام حزمة البائع:
– يتم الاعتراف بتلقي الملف. قد يستغرق ذلك أكثر من 10 أيام؛ في بعض الأحيان يستغرق شهرًا أو أكثر.
– يتم تعيين مفاوض، والأمر قد يستغرق حتى 30 يومًا.
– يتم طلب تقدير سعر الوسيط، حيث يقوم الوسيط بإعطاء رأي متعلم حول قيمة العقار. عادةً ما ترفض البنوك مشاركة نتائج تقدير الوسيط.
– قد يتم تعيين مفاوض ثاني، مما يستغرق 30 يومًا إضافيًا.
– يتم إرسال الملف للمراجعة بناءً على اتفاقية التجميع والخدمات. يمكن أن يستغرق ذلك أيضًا حتى 30 يومًا.
– قد يطلب البنك بعد ذلك من جميع الأطراف توقيع شهادة “على مسافة ذراع”، وهي وثيقة يوقعها المشتري والبائع تؤكد عدم معرفة أي من الطرفين بالآخر، وعدم وجود أي نوع من العلاقة المسبقة بينهما.
– سيصدر البنك بعد ذلك رسالة موافقة على بيع العقار بشكل قصير إذا تمت الموافقة على البيع.
الأساسيات للبائع
على الرغم من أن هناك أكثر من متطلب للتأهل لبيع العقارات القصيرة، إلا أن البنوك عمومًا توافق على بيع العقارات القصيرة لسببين. الأول، يجب أن يواجه البائع صعوبات مالية، والثاني، لا يوجد ما يكفي من الحقوق في المنزل لسداد الرهن العقاري بعد تكاليف الإغلاق.
بعض أمثلة الصعوبات تشمل تقليل الدخل بسبب البطالة، الطلاق، حالة طبية طارئة، إفلاس أو وفاة موفر الدخل الوحيد.
يجب على البائع إعداد حزمة مالية لتقديمها إلى البنك المسؤول عن بيع العقار بشكل قصير. لكل بنك توجيهاته الخاصة، ولكن الإجراء مشابه من بنك إلى بنك.
حزمة البائع
من المرجح أن تتكون حزمة بيع العقار القصير للبائع من:
– رسالة تفويض لوكيلك للتحدث مع البنك.
– بيان إغلاق أولي.
– بيان مالي مكتمل أو طلب مساعدة للرهن العقاري.
– رسالة صعوبة من البائع.
– إقرارات الضرائب للسنتين السابقتين.
– نماذج W-2 للسنتين السابقتين.
– كشوف المرتبات لآخر 30 يومًا.
– كشوف الحساب المصرفي لشهرين.
– تحليل سوق مقارن أو قائمة بمبيعات مقارنة حديثة في المنطقة.
كتابة العرض وتقديمه للبنك
كمشتري، اطلب من وكيلك قائمة بالمبيعات المقارنة قبل كتابة عرض لشراء عقار قصير. سيود البنك تلقي عرض يكون قريبًا من المبلغ المستحق.
قد لا يعكس سعر العرض للبيع القصير قيمة السوق الفعلية. في الواقع، قد يتم تسعير العقار أدنى من المبيعات المقارنة في محاولة لتشجيع العروض المتعددة. قد تبدأ بعض العروض القصيرة قبل تقديم عرض، ولكن البنوك عادة ما تبدأ الإجراءات عند استلام عرض شراء مقبول.
بعد قبول البائع للعرض، سيرسل وكيل الإدراج اتفاقية الإدراج، وعرض الشراء المنفذ، وخطاب موافقة المشتري المسبق، ونسخة من شيك الأموال الجادة، وإثبات الأموال إلى البنك. سيتم أيضًا تقديم حزمة بيع العقار القصير للبائع.
سيتأخر عملية البيع القصير إذا كانت الحزمة غير مكتملة. قد لا يعيدون إرسالها لك، في محاولة لتقليل التكاليف قدر الإمكان.
البنك
قد ينتظر المشتريون وقتًا طويلاً للحصول على رد من البنك بشأن البيع القصير. من المهم أن يتصل وكيل الإدراج بالبنك بانتظام ويحتفظ بملاحظات دقيقة عن التقدم.
قد تحصل بعض البيعات القصيرة على الموافقة في فترة تتراوح بين أسبوعين وثمانية أسابيع. قد يستغرق الأمر من 90 إلى 120 يومًا في المتوسط. يمكن لوكيل البيع القصير الأفضل أن يساعد في تسريع العملية قليلاً من خلال البقاء على اطلاع على تقدم العرض ومساءلة البنك.
من الضروري التحقق من البنك مرة أو مرتين في الأسبوع على الأقل. كما أن التعرف على سلوك المفاوضين غير الكفء وطلب استبدالهم ضروري في كثير من الأحيان. لا تخف من التدافع لصالح نفسك أو تصعيد إجراءاتك إلى سلسلة الإدارة في البنك.
بعض النصائح النهائية
قد يشعر المشتريون بالتعب من انتظار الموافقة على البيع القصير ويهددون بالانسحاب إذا لم يحصلوا على إجابة في فترة زمنية محددة. يمكن أن تكون العملية محبطة – قد يحتاج وكيل المشتري والبائع إلى العمل على تطمين المشتري والبائع بأن الصبر ضروري، حيث يمكن أن يستغرق الانتظار وقتًا طويلاً.
غالبًا ما يكون لدى وكيل الإدراج فكرة تقريبية عن موعد وصول الموافقة عندما يتم إرسال الملف للمراجعة النهائية. في هذه النقطة، قد يرغب المشتريون في بدء عملية القرض والتدقيق الأخرى حتى يكون لديهم بداية مبكرة في حال سمح البنك بإغلاق في غضون بضعة أسابيع فقط.
الأسئلة المتداولة (FAQs)
كم يستغرق عملية البيع القصير؟
يمكن توقع أن تستغرق عملية البيع القصير بضعة أشهر، ولكن الجدول الزمني الدقيق سيعتمد على مدة كل خطوة. يمكن توقع أن تستغرق حتى 30 يومًا في انتظار البنك لاستلام الملف، وحتى 30 يومًا مع كل مفاوض تحتاج إلى التعامل معه، وحوالي أسبوعين إلى ثمانية أسابيع في انتظار الموافقة النهائية. يمكن أن يتم تمديد أي خطوة في العملية بسبب تعقيدات مثل أخطاء التطبيق، ولكنها قد تسرع أيضًا في ظروف أكثر ملاءمة.
كم مرة يوافق البنوك على عروض البيع القصير؟
تختلف الإجابة هنا بشكل كبير حسب العرض. يحتمل أن يتم رفض عرض ذو قيمة منخفضة بشكل كبير. قد تكون هناك أيضًا مشاكل في التطبيق، أو قد لا يكون البائع مؤهلاً للبيع القصير، وهذه الحالات ستزيد من احتمال رفض العرض. اسأل وكيل عقاري لديه خبرة في البيع القصير في منطقتك للحصول على فكرة أفضل حول كيفية صياغة عرض بفرصة عالية للقبول.
Source: https://www.thebalancemoney.com/the-complete-short-sale-process-1799195
اترك تعليقاً