التجهيز للرهن العقاري: ما هو وما هي المتطلبات؟

يشير التجهيز، فيما يتعلق بالرهن العقاري، إلى المدة التي قضيتها في حسابك المصرفي – تحديدًا المبلغ الجاهز لتغطية دفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق.

ما هو التجهيز للرهن العقاري؟

يشير “التجهيز” فيما يتعلق بالرهن العقاري إلى المدة التي يتطلبها المقرضون لأموالك في حسابك المصرفي – تحديدًا الأموال التي ستغطي دفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق ونفقات أخرى مقدمًا. يرغبون في رؤية أن لديك النقد (أو الأصول السائلة بشكل كبير) في يدك لفترة محددة – أن المال لم يظهر فجأة من العدم قبل تقديم طلب للحصول على رهن عقاري.

يساعد التجهيز المقرضين على تأكيد مصداقية المقترض المالية، مما يضمن أن أموال دفعة المقدمة تأتي من مصادر شرعية. إنه خطوة تساعد المقرضين على تجنب الاحتيال المحتمل من جانب المقترضين.

ما هي متطلبات التجهيز للرهن العقاري؟

بشكل عام، يرغب المقرضون في رؤية أن المال كان في حساب مصرفي معتمد لمدة تتراوح بين 60 إلى 90 يومًا. إذا قمت بالاحتفاظ بالنقد في حسابك لبضعة أشهر على الأقل قبل تقديم طلب للحصول على رهن عقاري، فإن هذا المال يصبح مجهزًا. سيرى المقرضون أن المال كان هناك لفترة طويلة ويعتبرونه ملكًا لك بشكل شرعي. يتيح ذلك أيضًا ما يكفي من الوقت لظهور قرض جديد في تاريخ الائتمان الخاص بك، مما يتيح للمقرض معرفة ما إذا كنت قد اقترضت تلك الأموال أم لا.

يمكن أن تختلف متطلبات التجهيز الدقيقة – مدة الوقت التي يستغرقها لاعتبار الأموال مجهزة – اعتمادًا على نوع القرض الذي تقدم عليه وتاريخك المالي.

تجهيز دفعة المقدمة

عند الحصول على رهن عقاري، يوجد لدى معظم المقرضين متطلبات دفعة مقدمة دنيا يمكن أن تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك ونوع القرض الذي تسعى إليه. في السنوات العديدة الماضية، طلب المقرضون بشكل متزايد ليس فقط أن يكون لديك المال لتغطية دفعة المقدمة، ولكن أن تكون دفعة المقدمة مجهزة أيضًا. وهذا يعني أن الأموال يجب أن تكون موجودة في حساب المقترض لفترة زمنية محددة، عادة ما تكون 60 يومًا على الأقل.

“يرغب المقرض في رؤية أن المقترض لم يحصل على أموال دفعة المقدمة هذه من مصدر مؤقت أو احتيالي فقط للتأهل للحصول على قرض”، يقول جيسون فانسليت، محام وشريك في شركة كيلي كروننبرغ في فورت لودرديل بفلوريدا.

لإثبات أنك تستخدم أموالك الخاصة لدفعة المقدمة، يتوقع المقرضون منك مشاركة كشوف حسابك المصرفي للشهرين الماضيين، وإذا لزم الأمر، إثبات مصدر الأموال.

“إذا أظهرت تلك الكشوف إيداعًا كبيرًا ليس من راتبك، فيجب عليك أن تشرح من أين جاءت الأموال”، يقول ميشيل كروباو، مدير فرع Planet Home Lending في ويتشيتا، كانساس. على سبيل المثال، إذا قمت ببيع بعض الاستثمارات أو اقترضت أموالًا من حساب 401 (ك) الخاص بك، فسترغب في عرض الكشوف المالية التي توثق أن لديك هذه الأصول، وتصفيةها، وتحويل الأموال إلى حسابك المصرفي.

تجهيز بعد الإفلاس والحجز

يرغب المقرضون أيضًا في رؤية تحركات مالية جيدة منك بعد الإفلاس أو الحجز قبل أن تتمكن من الحصول على رهن عقاري آخر.

“يختلف مدة التجهيز المطلوبة من المقرضين المختلفين، ولكن كقاعدة عامة، لن يتم اعتبارك للحصول على قرض حتى بعد مرور عام على تفريغ الإفلاس أو مرور أربع سنوات على الحجز”، يقول بروس أيليون، محام ووكيل عقاري ومستثمر مقره في أتلانتا.

للحصول على رهن عقاري بعد الإفلاس أو الحجز، يجب أن تلبي فترات التجهيز الدنيا التالية:

فترة الانتظار بعد الإفلاس:

4 سنوات للفصل 7 أو الفصل 11 (2 سنوات مع استثناءات)؛ 2 سنوات من التفريغ أو 4 سنوات من إلغاء الفصل 13

فترة الانتظار بعد الحجز:

7 سنوات؛ 3 سنوات مع استثناءات

قرض FHA:

2 سنوات للفصل 7 أو الفصل 11؛ 1 سنة للفصل 13؛ 1 سنة مع استثناءات

قرض VA:

2 سنوات للفصل 7 أو الفصل 11؛ 1 سنة وإذن المحكمة للفصل 13

قرض USDA:

3 سنوات للفصل 7؛ 1 سنة للفصل 13

يتطلب العديد من المقرضين فترة انتظار بلغت سبع سنوات بعد الإفلاس أو الحجز قبل أن يقرضوا للمقترض مرة أخرى. “ولكن يمكن تقليل هذا بناءً على عدة عوامل، مثل النقاط الائتمانية الخاصة بك قبل الحجز/الإفلاس، والائتمان المكتسب منذ الحدث، سواء كان حدثًا لمرة واحدة أم لا، وما إذا تغيرت الظروف الاستثنائية منذ الحدث الأساسي”، يقول فانسليت.

تجهيز إعادة التمويل

عادة ما يتعين عليك الانتظار لمدة تتراوح بين ستة إلى 12 شهرًا لإعادة تمويل الرهن العقاري بعد إغلاق القرض الأصلي، على الرغم من أن هناك استثناءات قد تكون موجودة.

“بالنسبة للمقرض، يمكن أن يكون طول الوقت الذي قضيته في السداد على الرهن العقاري أمرًا مهمًا إذا كنت ترغب في تغيير الشروط عن طريق إعادة تمويل أو سحب الأموال فجأة”، يقول فانسليت، مضيفًا أن متطلب الـ 12 شهرًا عادة ينطبق على إعادة التمويل للمنازل التي تم شراؤها من خلال حجز أو بيع سريع أيضًا.

“بالنسبة لإعادة التمويل للحصول على سيولة نقدية، يجب أن يكون المنزل مملوكًا لمدة لا تقل عن ستة أشهر قبل أن يتم دفع أي نقد”، وفقًا لمايكل زوفيستوسكي، شريك ومدير شركة UHY LLP، شركة محاسبة في ألباني، نيويورك. “إذا كان المنزل معروضًا للبيع خلال الفترة السابقة لمدة ستة أشهر، فإن الحد الأقصى للقرض إلى القيمة هو 70 في المئة”.

إذا كنت تهدف إلى التخلص من التأمين الخاص بالرهن العقاري الخاص بك من خلال إعادة التمويل، فستحتاج إلى أن تكون لديك ما لا يقل عن 20 في المئة من حقوق الملكية في الممتلكات الخاصة بك. “غالبًا ما يكون هناك متطلبات للتجهيز لمدة تقدر بحوالي سنتين قبل أن يتمكن المالك من إعادة التمويل للتخلص من التأمين الخاص بالرهن العقاري، على الرغم من أن هذا يختلف من مقرض إلى آخر”، يقول زوفيستوسكي.

على العموم، لا يضطر معظم المالكين الذين يقومون بإعادة التمويل إلى التعامل مع مشاكل التجهيز، حيث يحاول القليل جدًا منهم إعادة هيكلة دفعة الرهن العقاري أو سحب الأموال في غضون ستة أشهر بعد إغلاق القرض الأول.

تجهيز الرهن العكسي

إذا كنت مهتمًا بالرهن العكسي، فسينظر المقرضون بعناية إلى مدة الإقامة في منزلك وقدرتك على إثبات أنك ستظل فيه كمقر إقامة أساسي.

“يتطلب العديد من مقرضي الرهن العكسي بعض الأدلة الموثقة منك، مثل فواتير المرافق لفترة مغطاة، وشهادات الملكية وغيرها من البراهين البريدية التي تشير إلى أنك استخدمت الممتلكات كمقر إقامة أساسي للسنة السابقة أو أكثر”، يقول فانسليت.

بالنسبة لقرض تحويل الأرصدة العقارية (HECM)، الذي يدعمه الحكومة الفيدرالية، هناك فترة تجهيز لمدة 12 شهرًا تبدأ من وقت الإغلاق.

“يمكن لكل مقرض إضافة متطلبات تجهيز إضافية، والتي ستكون مكشوفة كجزء من عقد الشراء”، يقول زوفيستوسكي.

لماذا يتطلب المقرضون التجهيز؟

تتيح قواعد ومتطلبات التجهيز للمقرضين تحديد قدرة المقترضين المحتملين على الحصول على القروض. قبل كل شيء، يساعد في تجنب المقترضين الذين قد يحاولون الانخراط في الاحتيال الرهن العقاري أو الذين قد حصلوا على أموال لدفعة المقدمة من خلال وسائل غير قانونية. يساعد التجهيز أيضًا المقرضين على التحقق من الاستقرار المالي للمقترض وتقليل مخاطر عدم السداد. إنه يشير إلى أنك مواطن صلب، لديك القدرة على التوفير والوسائل لشراء منزل لفترة طويلة.

“يمكنك أن تفكر في تجهيز القرض مثل تقديم النبيذ؛ كلما طالت فترة تجهيز القرض، زادت جودة الطعم”، يقول أيليون. “كلما قمت بدفعات على القرض أو قمت بتوفير المال لدفعة المقدمة، زادت مؤهلاتك كمقترض”.

استثناءات التجهيز للرهن العقاري

ليست جميع الأموال معرضة لمتطلبات التجهيز للرهن العقاري. على سبيل المثال، لا يلزم أن يلتزم المكافآت التي تتلقاها من صاحب العمل والمستردة الضريبية بالجدول الزمني للتجهيز. يمكن استخدامها عادة لتغطية تكلفة دفعة المقدمة على الفور.

كما لا يلزم أن يكون المال المهدى من قبل الأقارب مجهزًا بالضرورة. ولكن إذا ظهر المال في حسابك المصرفي قبل أقل من 60 يومًا من تقديم طلب للحصول على رهن عقاري، فستحتاج إلى تقديم وثائق تثبت أنها هدية.

ماذا تفعل خلال فترة التجهيز؟

بشكل أساسي، يعني التجهيز أن يكون لديك الأموال المتاحة لشراء منزل قبل أن تفعل ذلك بوقت طويل – بما يكفي لتغطية تقريبية لمبلغ دفعة المقدمة الخاصة بك، على الأقل.

لذا يجب عليك نقل الأموال إلى حساب التوفير أو الحساب النقدي في بداية رحلة البحث عن منزل. ابدأ في تجهيزها أثناء تقديم طلب مسبق للحصول على رهن عقاري: كلما طالت المدة التي تكون فيها النقد في الحساب، كلما بدوت أفضل في نظر المقرضين أثناء التسوق حول أفضل شروط وأسعار القروض. دعها تستمر في الاستعداد أثناء النظر في القوائم وجولات الممتلكات. لا تلمسها، ولو كنت مغرمًا بها، لأي سبب آخر – فهذا سيحطم فكرة التجهيز. حاول عدم تكديس أي ديون كبيرة جديدة، أو الحصول على قروض أخرى، أو القيام بأي شيء آخر يمكن أن يدعي المال.

في الأفضل، بحلول الوقت الذي تقدم فيه بعرض لشراء منزل وتقدم رسميًا بطلب للحصول على رهن عقاري، ستكون أموالك مجهزة بالكامل (أو قريبة من ذلك). ربما حققت لك بعض الفوائد (كل قليل يساعد، أليس كذلك؟). ثم يمكن للمقرض الشروع في معالجة قرضك، ويمكنك الاقتراب أكثر من أن تصبح مالكًا للمنزل.

تقارير إضافية بواسطة ميا تايلور

Source: https://www.aol.com/mortgage-seasoning-requirements-162911925.html