تعتبر المقارنات العقارية، المعروفة اختصارًا بـ “comps”، وسيلة لتحديد قيمة العقار من خلال مقارنته بعقارات أخرى مماثلة. كلما تشارك منزلك في المزيد من السمات مع المقارنات، كلما كانت أكثر دقة.
ما هي المقارنات العقارية؟
توفر المقارنات العقارية مجموعة من العقارات التي تشترك في سمات مماثلة مع عقارك الخاص، مما يجعلها مثالية للمقارنة في السعر. عادةً ما تأتي المقارنات من نفس المنطقة ونفس الفترة الزمنية الأخيرة. على سبيل المثال، إذا كنت تحاول بيع منزل بغرفتي نوم وحمام واحد، فإن المقارنات الخاصة بك ستشمل منازل أخرى بغرفتي نوم وحمام واحد في حيك التي تم بيعها خلال الأشهر العديدة الماضية. قد تشمل أيضًا العقارات التي تعرض حاليًا للبيع.
تعتبر المقارنات مهمة للسياق القيم الذي توفره. يقول جون أميراليس، وهو وسيط مشارك في شركة Compass في مدينة نيويورك: “تعتبر المقارنات العقارية ضرورية لفهم الحالة الحالية لسوق العقارات”. “تشمل المقارنات العقارية العقارات النشطة والمعقودة والتي تم بيعها مؤخرًا في الستة أشهر الماضية”. يمكن أن يساعد تقييمها في التوصل إلى القيمة العادلة للسوق للمنزل الذي تحاول بيعه أو النظر في شرائه.
كيفية العثور على المقارنات العقارية
كل ما تحتاجه للعثور على المقارنات العقارية المناسبة هو قليل من البحث. إليك كيفية القيام بذلك في أربع خطوات سهلة:
1. فهم مواصفات منزلك
للعثور على المقارنات المناسبة للمنزل – سواء كان منزلًا ترغب في بيعه أو شرائه – فإن الخطوة الأولى هي التوضيح بشأن الملكية. قم بإعداد قائمة بجميع التفاصيل التي تحدد المنزل، مثل موقعه، وحجمه، ومساحة الأرض التي يقع عليها، وعدد غرف النوم والحمامات التي يحتوي عليها، وما إذا كان جزءًا من جمعية الملاك وأي وسائل راحة أو ترقيات خاصة (مثل النوافذ السقفية أو مطبخ الشيف عالي المستوى أو حمام سباحة).
للحصول على مزيد من التفاصيل، حدد عوامل أخرى قد تؤثر أيضًا على قيمة المنزل، مثل منطقة المدرسة التي يقع فيها أو قربه من وسائل النقل العام والتسوق والحدائق.
2. البحث عن منازل مبيعة مماثلة مؤخرًا
الخطوة التالية هي البحث عن العقارات التي تم بيعها مؤخرًا أو تم تعليقها ولها سمات مماثلة. إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري، فقد يستشير الوكيل المحلي للقائمة المتعددة للمنازل لتقديم لك نظرة عامة. إذا كنت تبدأ بمفردك، يمكن أن تعطيك مواقع مثل Zillow و Redfin فكرة عن السوق المحلية.
عند إجراء البحث عبر الإنترنت، من المهم تصفية البحث للمنازل المباعة، وليس المدرجة فقط: تظهر القوائم فقط السعر المطلوب أو السعر المدرج، وليس سعر العقار الفعلي. بالإضافة إلى ذلك، ضبط البحث الخاص بك لنفس الحي وللمنازل ذات الحجم المماثل، وكذلك نفس نوع العقار الذي تقارنه. في حالة الشقة مثلاً، ابحث فقط عن الشقق الأخرى. ستعطيك البحث الواسع الذي يشمل منازل العائلة الواحدة معلومات مضللة. انتبه أيضًا إلى وجود وسائل الراحة الأخرى، مثل ما إذا كان يتم تضمين موقف للسيارات أم لا.
يوصي أميراليس بالبحث عن العقارات التي تم بيعها خلال الستة أشهر الماضية. إذا كان سوق الإسكان في منطقتك بطيئًا، فقد تضطر إلى النظر في فترة تزيد عن ستة أشهر – ولكن هذا غير مرجح في معظم الأماكن في هذه الأيام.
3. تضييق قائمتك
بمجرد تحديد المرشحين المقارنين، قم بفحصهم بعناية أكبر للعثور على تلك التي تشبه منزلك بشكل أكبر. يقترح أميراليس تجميع قائمة تضم من أربعة إلى ستة مقارنات لتقييم المنزل الخاص بك بشكل مناسب.
إذا كنت تعيش في سوق عقارية نشطة جدًا، فقد ترغب في أن تصبح محددًا للغاية بشأن معاييرك. على سبيل المثال، من المرجح أن تكون لديك منازلان بمساحة مربعة مماثلة وتشطيبات مماثلة، على بعد ربع ميل من بعضهما البعض في نفس حي المدرسة نفسه، وكلاهما يحتوي على حمامات سباحة في الأرض. على الجانب الآخر، إذا كان المنزل الذي تقيمه فريدًا، وغير ما تم بيعه في الجوار أو في منطقة معدودة السكان، فقد تحتاج إلى تخفيف معايير البحث الخاصة بك.
تذكر، هناك حدود للمعلومات التي يمكنك جمعها عبر الإنترنت، لذا من المهم الحصول على الصورة الكاملة. قد تبدو بعض العقارات مثل تطابق مثالي على الشاشة، ولكن في الواقع، قد تكون لديها اختلافات رئيسية تؤثر على قيمتها. على سبيل المثال، قد يكون منزل واحد في طريق مغلق مع جاذبية خارجية ممتازة، في حين يوجد ضجيج مستمر من طريق سريع قريب في منزل آخر. إذا أمكن، قم بزيارة العقارات شخصيًا، أو تواصل مع وكلاء العقارات الذين قاموا ببيعها للحصول على تفاصيل إضافية قد لا تكون واضحة في البحث عبر الإنترنت.
4. قم بعمل الحسابات
بمجرد أن تقرر على المقارنات الأربعة إلى الستة، قارن ببساطة أسعار البيع لكل منها للحصول على فكرة تقريبية عن القيمة العادلة للمنزل.
أو، جرب عمل بعض الحسابات للحصول على وجهة نظر أخرى. على سبيل المثال، يمكنك النظر في مساحة القدم المربع لكل مقارنة وقسمة سعر البيع عليها. سيشير ذلك إلى سعر المنزل لكل قدم مربع، أو PPSF، وهو مقياس يستخدم بشكل متكرر في العقارات. يمكنك بعد ذلك أخذ المتوسط لـ PPSF لجميع المقارنات في قائمتك، واستخدام قيمة الدولار هذه، وضربها بعدد قدم مربع في منزلك.
على سبيل المثال، فلنفترض أنك حصلت على أربعة مقارنات بـ PPSFs قيمتها 200 و 217 و 222 و 233. المتوسط بين تلك الأرقام هو 218. إذا قمت بضرب 218 بمساحة القدم المربع للمنزل المعني – على سبيل المثال، 2،100 قدم مربع – فقد تكون قيمة المنزل بناءً على PPSF المقارنة حوالي 457,800 دولار. بهذا الحساب، لديك الآن تقديرًا تقريبيًا لقيمة المنزل.
من يستخدم المقارنات العقارية؟
لا تعد المقارنات مجرد أداة لبائعي المنازل والمشترين. يستخدمها العديد من خبراء العقارات أيضًا. إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري، على سبيل المثال، فسيستخدم مجموعة من المقارنات لتحليل العقارات في نطاق السعر الخاص بك – وهذا يساعد وكلاء القوائم على تحديد سعر قائمة تنافسي، ويعرف وكلاء المشترين كم يجب أن يقدموه عند المزايدة.
تستخدم البنوك والمقيمون المحترفون أيضًا المقارنات. إذا كانت عملية شراء المنزل تتم تمويلها، فسيتطلب المقرض تقييم المنزل للتأكد من قيمة المنزل. يستخدم المقيمون المقارنات لإبلاغ تقييمهم لقيمة السوق للعقار، على الرغم من أنهم يأخذون العديد من العوامل الأخرى في الاعتبار أيضًا، بما في ذلك تقييم المدينة أو المقاطعة لأغراض الضرائب، والموقع، والمخاطر، ورسوم جمعية الملاك، والتحسينات والحالة العامة.
الخطوات التالية
يمكن أن تساعدك المقارنات في تحديد سعر منزلك بدقة عند بيعه أو التأكد من أنك لا تدفع أكثر من اللازم عند شراءه. إنها أداة مفيدة للحصول على فكرة عن قيمة المنزل، ولكنها ليست مضمونة بشكل كامل – لذا لا تتجاهل العمل مع وكيل عقاري محلي ذو خبرة. يقدم العديد من الوكلاء تحليلًا مجانيًا، يُعرف بتحليل السوق المقارن أو CMA، لذا لن تضطر إلى دفع أموال إضافية للحصول على رؤية خبيرة. يمكن لوكيل جيد ليس فقط مساعدتك في الحصول على تقدير دقيق لقيمة المنزل، ولكنه يمكنه أيضًا مساعدتك في التنقل في عملية العقارات المربكة والمعقدة.
الأسئلة المتكررة
كيف يتم تحديد المقارنات؟
يمكن لوكلاء العقارات إجراء تحليل سوق مقارن متطور لتحديد المقارنات بدقة كبيرة. ولكن يمكنك أيضًا العثور على مقارنات عامة بنفسك عن طريق البحث عبر الإنترنت عن المبيعات الأخيرة في حيك، والعثور على المنازل الأكثر تشابهًا مع منزلك، والتحقق من الأسعار لمعرفة كم تم بيعها.
هل تستخدم المقارنات لتحديد القيمة المقدرة أو سعر القائمة؟
نعم، عادةً ما يتم ذلك، ولكنها ليست سوى جزء واحد من اللغز. يمكن أن توفر المقارنات العقارية فكرة تقريبية عن قيمة المنزل بناءً على المنازل المباعة مؤخرًا المماثلة في المنطقة. ولكن يأخذ المقيمون العديد من العوامل الأخرى في الاعتبار عند تقييم القيم المقدرة، وكذلك يأخذ وكلاء العقارات العديد من العوامل الأخرى في الاعتبار عند تحديد أسعار القوائم المناسبة.
كم عدد المقارنات التي يتم استخدامها عادة؟
تريد أن تكون لديك عدد كافٍ من المقارنات لتعطيك عينة جيدة، لأن بعض الحالات قد تكون حالات طرد – على سبيل المثال، منزل قريب جدًا من منزلك ولديه نفس عدد غرف النوم والحمامات، ولكنه في حالة سيئة بشكل خاص. عمومًا، بين أربعة وستة ستكون كافية، وفقًا لوسيط Compass جون أميراليس.
Source: https://www.aol.com/real-estate-comps-them-180850464.html
اترك تعليقاً