في وقت ما، كان يجب أن يأتي يوم الحساب للعقارات التجارية. بعد فترة من “الأموال الرخيصة” التي امتدت حتى أزمة الإسكان في عام 2008 والأزمة المالية الكبرى، والتي أدت إلى “فقاعة كل شيء” التي تزامنت مع عصر “مدن النجوم” ومباني المكاتب ذات القيمة العالية، فإن ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2023 كان صدمة. إنه بشكل كبير هذا البيئة الفائدة العالية التي تسببت في المتاعب الكبيرة التي تم تجربتها حتى الآن، والتي تقدر شركة الأبحاث كابيتال إيكونوميكس بخسارة قيم العقارات التجارية بمبلغ 590 مليار دولار هذا العام. ولكن ما مدى سوء الأمور في العام الجديد؟
المزيد من المتاعب في المكاتب
تواجه الآفاق لهذا التطبيع تحديات أكثر تعقيدًا. في هذا الصيف، توقع كيران رايتشورا، نائب رئيس الاقتصادي العقاري في كابيتال إيكونوميكس، أن تنخفض قيم المكاتب بنسبة 35% بحلول نهاية عام 2025. وفي بداية ديسمبر، تغير توقعه للأسوأ. تتوقع كابيتال إيكونوميكس الآن أن تنخفض قيم المكاتب بأكثر من 40% بحلول نهاية عام 2025، دون أي تعاف حتى عام 2040.
يشير رايتشورا إلى أن أسعار الفائدة في المدى الطويل أعلى من المتوقع في الأصل. إذا تذكرنا العقود التي كانت في العقد 2010، فإن معدلات الفائدة الحقيقية (أي معدلات الفائدة المعدلة للتضخم) كانت حوالي صفر إلى 1%. يتوقع فريقه أن تكون تلك النسبة حوالي 1.5% إلى 2% في العقد 2030. في حين يتوقع أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة العام المقبل، كما يفعل معظم الناس، يعتقد أن الأسعار ستعود في نهاية المطاف إلى المستويات الحالية. حاليًا، قال رايتشورا إننا لا نزال في منتصف أزمة قطاع المكاتب: “بالتأكيد يجب أن يكون هناك بعض المتاعب، أو المزيد من المتاعب، في العام المقبل”.
مخاطر في الشقق المتعددة
فيما يتعلق بالشقق المتعددة. على الرغم من التحديات التي تواجه الشقق في ظل تراجع سوق الإيجارات، إلا أنها أصل قوي في المدى المتوسط والطويل، وفقًا لهيل. في بيئة الفائدة المنخفضة للوباء، كانت تقييمات الشقق مرتفعة، وللعديد من العقارات، قد تم تقديرها بشكل زائد. مع ارتفاع أسعار الفائدة الحالية وزيادة المخاطر، انخفضت تلك القيم. وذلك بغض النظر عن حقيقة أن هناك فائضًا في هذه المباني في العديد من المناطق، خاصة في منطقة الشمس.
ثم هناك الديون ذات الفائدة المتغيرة، والتي تشكل مخاطر كبيرة على بعض الشقق المتعددة. بعض الشقق التي تم شراؤها بتقييمات قمة وتم تمويلها بديون قصيرة الأجل ذات فائدة متغيرة لديها قروض تستحق في وقت تباطؤ الإيجارات وارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير. هذا هو السبب جزئي فيما نرى تقييمات العقارات المتعددة الأسرة تنخفض، وفقًا لهيل. بالإضافة إلى الديون ذات الفائدة المتغيرة، قال فاغان إن جميع العروض الجديدة التي تأتي إلى السوق هي شقق فاخرة عالية الجودة. نظرًا لأن العديد من المستأجرين محدودون بالفعل، مع نسبة الإيجار إلى الدخل في البلاد تزيد عن 30%، قال فاغان إنه لا يمكن رفع الإيجارات بشكل كبير أكثر من ذلك.
خلال العام الماضي، ارتفعت تكاليف الاقتراض وتوقفت الإيجارات عن الارتفاع. ومن المرجح أن يستمر ذلك العام المقبل، مما يعني أن تدفقات الدخل لملاك المباني لن ترتفع، وفقًا لرايتشورا. فلنأخذ فلوريدا كمثال، حيث تم استثمار الكثير في الشقق المتعددة؛ اشترى المستثمرون مباني الشقق بأسعار فائدة منخفضة خلال السنوات القليلة الماضية، بالاعتقاد بأن الإيجارات سترتفع بشكل كبير، كما حدث في السابق، ولكن نمو الإيجارات توقف في حين زادت التكاليف (مثل تكاليف التأمين والصيانة).
التحديات المستقبلية
على الرغم من أن العقارات التجارية تواجه تحديات كبيرة في المستقبل، إلا أن هناك أيضًا فرصًا للتعافي والتحسن. يجب على الشركات والمستثمرين أن يكونوا على استعداد للتكيف مع التغيرات في سوق العقارات واستراتيجيات الاستثمار. يمكن أن تكون هذه التحديات فرصًا للابتكار والتطور في الصناعة، ولكنها تتطلب أيضًا تخطيطًا وتنفيذًا جيدين.
من الواضح أن العقارات التجارية تواجه تحديات كبيرة في المستقبل القريب والبعيد. ومع ذلك، فإن هناك فرصًا للتعافي والتحسن في الصناعة. يجب على الشركات والمستثمرين أن يكونوا على استعداد للتكيف مع التغيرات والتحديات المستقبلية، وتطوير استراتيجيات استثمارية مستدامة ومبتكرة. بالتعاون والابتكار، يمكن للصناعة أن تتجاوز هذه التحديات وتحقق النجاح في المستقبل.
Source: https://www.aol.com/next-commercial-real-estate-500-110000538.html
اترك تعليقاً