الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل من مؤسسة مالية يساعدك في شراء منزل، حيث يكون المنزل نفسه ضمانًا.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل يستخدم لشراء منزل. يتم تقديم الرهن العقاري بمجموعة من شروط القرض – مدة الوقت لسداد القرض – عادة بين ثمانية وثلاثين عامًا. تشمل أقساط الرهن العقاري عادة كل من الفائدة والرأس المال (على الرغم من وجود الرهن العقاري الذي يتطلب فقط دفع الفائدة)، بالإضافة إلى دفعات الضمان لتغطية الضرائب العقارية وتأمين المنزل.
كيف يعمل الرهن العقاري؟
عند الحصول على رهن عقاري، لديك مدة قرض محددة لسداد الدين وكمية إجمالية للقرض لسدادها. ستتكون غالبية دفعتك الشهرية من الفائدة والرأس المال، والمعروفة أيضًا باسم رصيد القرض.
“كل شهر، ستذهب جزء من دفعة الرهن العقاري الشهرية لسداد ذلك الرأس المال، أو رصيد الرهن العقاري، وجزء سيذهب للفائدة على القرض”، يوضح روبرت كيركلاند، محترف في صناعة الرهن العقاري ومستشار مالي في شركة بريال هيلي وشركاه في جرينبيلت، ماريلاند. مع سداد القرض، سيذهب جزء أكبر من الدفعة للرأس المال.
معظم الرهون العقارية مستوفاة بالكامل، وهذا يعني أنها تسدد بأقساط – دفعات منتظمة ومتساوية على جدول زمني محدد، والدفعة الأخيرة تسدد القرض في نهاية المدة. الاستثناء من ذلك هو الرهن العقاري النادر البالون، حيث تدفع مبلغًا كبيرًا في نهاية مدة القرض.
الرهون العقارية هي أيضًا قروض مؤمنة، وهذا يعني أنها مدعومة بضمان – في هذه الحالة، منزلك. هذا يعني أنه إذا فشلت في سداد الرهن العقاري، يمكن أن يدخل منزلك في إجراءات الإجلاء ويستعيده المقرض.
على الرغم من أنك قد تشعر أن المنزل هو ملكك، “ليس لديك الملكية الفعلية للممتلكات حتى يتم سداد قرض الرهن العقاري بالكامل”، يقول بيل باكر، المدير التنفيذي لشركة لونغبريدج المالية في بارسيباني، نيو جيرسي. “عادةً ما ستوقع أيضًا على ورقة العهد المالي عند الإغلاق، وهي التعهد الشخصي بسداد القرض”.
أنواع الرهون العقارية
هناك العديد من أنواع الرهون العقارية المتاحة للمقترضين.
القروض التقليدية – الرهن العقاري التقليدي ليس مدعومًا من قبل الحكومة أو وكالة حكومية؛ بدلاً من ذلك، يتم إصداره وضمانه من خلال مقرض في القطاع الخاص (البنك، الاتحاد الائتماني، شركة الرهن العقاري).
القروض الكبيرة – القرض الكبير يتجاوز حدود الحجم المحددة من قبل وكالات الحكومة الأمريكية ويحتوي على معايير تحت كتابة أكثر صرامة. قد يكون هذه القروض ضرورية في بعض الأحيان للعقارات ذات الأسعار المرتفعة – تلك التي تفوق نصف مليون دولار بكثير.
القروض المؤمنة من قبل الحكومة – تشمل هذه القروض قروض VA وقروض USDA وقروض FHA، وتتمتع بمؤهلات مقترض أكثر استرخاءً من العديد من الرهون العقارية المدعومة خاصة.
الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة – الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة لديها سعر فائدة ثابت يظل ثابتًا طوال فترة القرض (وتكون المدد عادة 30 أو 20 أو 15 عامًا).
الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة – الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة لديه أسعار فائدة تتغير، تتبع حركات الفائدة العامة وظروف السوق المالية. في كثير من الأحيان يكون هناك فترة ثابتة للفائدة لسنوات القليلة الأولى من القرض، ثم يبدأ السعر المتغير في العمل لبقية فترة القرض. على سبيل المثال، “في الرهن العقاري 5/1 ARM، يعني الرقم 5 فترة خمس سنوات أولى خلالها يظل سعر الفائدة ثابتًا بينما يشير الرقم 1 إلى أن سعر الفائدة قابل للتعديل مرة واحدة في السنة بعد ذلك”، كما يشير كيركلاند.
الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة التقليدية هي بلا شك النوع الأكثر شيوعًا للقرض العقاري.
ما يتضمنه دفعة الرهن العقاري؟
هناك أربعة مكونات أساسية لدفعة الرهن العقاري: الرأس المال، الفائدة، الضرائب، والتأمين، والتي تشار إليها جميعًا باسم “PITI”. قد يكون هناك تكاليف أخرى مدرجة في الدفعة أيضًا.
الرأس المال – المبلغ المحدد من المال الذي تقترضه من مقرض الرهن العقاري لشراء منزل. إذا كنت تشتري منزلاً بقيمة 400،000 دولار، على سبيل المثال، وتقترض قرضًا بقيمة 350،000 دولار، فإن رأس المال الخاص بك هو 350،000 دولار.
الفائدة – الفائدة هي ما يفرضه المقرض عليك لاستدانة هذا المال؛ إنه “تكلفة” القرض. تعبر الفائدة عند النسبة المئوية، وتستند إلى رأس المال المقترض.
الضرائب العقارية – عادة ما يجمع المقرض الضرائب العقارية المرتبطة بالمنزل كجزء من دفعة الرهن العقاري الشهرية. يتم عادة حفظ المال في حساب الضمان، الذي سيستخدمه المقرض لدفع فاتورة الضرائب العقارية عند استحقاقها.
تأمين المنزل – يوفر تأمين المنزل لك وللمقرض حماية في حالة وقوع كارثة أو حريق أو حادث آخر يؤثر على الممتلكات الخاصة بك. في كثير من الأحيان، يجمع المقرض الأقساط التأمينية كجزء من فاتورة الرهن العقاري الشهرية، ويضع المال في الضمان، ويقوم بدفع المدفوعات لمزود التأمين عند استحقاق الأقساط.
تأمين الرهن العقاري – قد تتضمن دفعتك الشهرية أيضًا رسومًا لتأمين الرهن العقاري الخاص بك. بالنسبة للقرض التقليدي، يتطلب هذا النوع من التأمين عندما يقوم المشتري بدفعة أولى أقل من 20 في المئة من سعر شراء المنزل.
كيفية مقارنة عروض الرهن العقاري
للعثور على الرهن العقاري الذي يناسبك بشكل أفضل، قم بتقييم صحتك المالية، بما في ذلك دخلك وتاريخك الائتماني والنقاط الأصولية والادخار. قم أيضًا بقضاء بعض الوقت في التسوق مع مقرضي الرهن العقاري المختلفين.
“بعضهم لديهم متطلبات أكثر صرامة من الآخرين”، يقول كيركلاند. “قد يتطلب بعض المقرضين دفعة أولى بنسبة 20 في المئة، بينما يتطلب آخرون بنسبة 3 في المئة فقط من سعر شراء المنزل”.
“حتى إذا كان لديك مقرض مفضل في الاعتبار، اذهب إلى مقرضين اثنين أو ثلاثة – أو حتى أكثر – وتأكد من أنك تستكشف خياراتك بالكامل”، يقول باكر. “قد لا يبدو عشر النسبة المئوية في أسعار الفائدة أمرًا كبيرًا، ولكنه يمكن أن يترجم إلى آلاف الدولارات على مدى فترة القرض”.
أثناء مقارنة العروض، انظر إلى نطاقها الكامل من الميزات. فيما يلي أبرز أجزاء العروض التي يجب أن تقوم بتقييمها:
سعر الفائدة والنسبة السنوية للتكلفة: سعر الفائدة هو تكلفتك للاستدانة، وهو نسبة من رأس المال المقترض. تشمل النسبة السنوية للتكلفة (APR) سعر الفائدة على الرهن العقاري بالإضافة إلى رسوم القرض الإضافية، وتمثل التكلفة الإجمالية للقرض الخاص بك.
نوع السعر: هل تنظر إلى سعر متغير سيتغير بعد فترة معينة، أم سيظل ثابتًا طوال فترة القرض؟
مدة القرض: كم من الوقت سيستغرق لسداد القرض. ملاحظة: تسمح القروض طويلة الأجل بدفعات شهرية أقل، ولكن ستدفع المزيد في الفائدة على مدى فترة القرض.
الرسوم: يفرض بعض المقرضين رسومًا لا يفرضها المقرضون الآخرون، مثل رسوم البدء، ورسوم التطبيق، وعقوبات السداد المبكر. تفهم دائمًا نطاق وتكلفة هذه الرسوم عند مقارنة العروض.
مصطلحات الرهن العقاري التي يجب معرفتها
ما هو استهلاك الرهن العقاري؟
يصف استهلاك الرهن العقاري عملية سداد القرض، مثل الرهن العقاري، على دفعات على مدى فترة زمنية. يذهب جزء من كل دفعة للرأس المال، أو المبلغ المستدان، في حين يذهب الجزء الآخر للفائدة.
ما هو النسبة السنوية للتكلفة؟
تعكس النسبة السنوية للتكلفة أو النسبة السنوية للتكلفة الإجمالية للاستدانة للحصول على رهن عقاري. إنها قياس أوسع من سعر الفائدة وحده، حيث تشمل النسبة السنوية للتكلفة سعر الفائدة على الرهن العقاري بالإضافة إلى نقاط الخصم والرسوم الأخرى المرتبطة بالقرض.
ماذا يعني “مطابقة”؟
يشير “المطابقة” إلى القرض المؤهل لشرائه من قبل فاني ماي أو فريدي ماك، المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) المهمة في سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة. تشمل هذه المعايير الحد الأدنى للنقاط الائتمانية والحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل (DTI)، وحد القرض والمتطلبات الأخرى. تشتري فاني ماي وفريدي ماك القروض من مقرضي الرهن العقاري لإنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) لسوق الرهن العقاري الثانوي.
كيف يختلف القرض غير المطابق عن القرض المطابق؟
لا يلبي القرض “غير المطابق” أو الرهن العقاري المتفق عليه (أو “غير المطابق”) المتطلبات التي تسمح له بشرائه فاني ماي أو فريدي ماك. أحد أمثلة القروض غير المطابقة هو القرض الكبير.
كيف يعمل دفعة الدفعة؟
الدفعة هي المبلغ الذي يدفعه المشتري لشراء المنزل مقدمًا. عادة ما يضع المشتريون نسبة مئوية من قيمة المنزل كدفعة، ثم يقترضون الباقي في شكل رهن عقاري. يمكن أن تساعد الدفعة الأكبر في تحسين فرص المقترض في الحصول على سعر فائدة أقل. تختلف الرهون العقارية المختلفة في الحد الأدنى للدفعة المطلوبة.
ما هو الضمان العقاري؟
يحتفظ حساب الضمان بالجزء من دفعة الرهن العقاري الشهرية التي تغطي رسوم تأمين المنزل وضرائب الممتلكات. يحتفظ حساب الضمان أيضًا بالأموال المعروضة التي يودعها المشتري بين الوقت الذي تم قبول عرضه والإغلاق.
ما هو مقدم الرهن العقاري؟
مقدم الرهن العقاري هو الشركة التي تتعامل مع بيانات الرهن العقاري وجميع المهام اليومية المتعلقة بإدارة القرض بعد إغلاقه. على سبيل المثال، يجمع مقدم الرهن العقاري مدفوعاتك ويضمن، إذا كان لديك حساب ضمان، أن ضرائبك وتأمينك يتم دفعها في الوقت المحدد.
ما هو تأمين الرهن العقاري الخاص؟
تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو نوع من التأمين يتم أخذه من قبل المقرض ولكن يتم دفعه عادة من قبلك، المقترض، عندما يكون نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV) أكبر من 80 في المئة (مما يعني أنك قدمت دفعة أولى أقل من 20 في المئة من سعر شراء المنزل). إذا تخلفت عن السداد واضطر المقرض إلى إجراء إجلاء، يغطي تأمين الرهن العقاري الخاص جزءًا من الفارق بين ما يمكن أن يبيعوا به الممتلكات الخاصة بك وما تدين به على الرهن العقاري.
ما هو السند المستحق؟
السند المستحق هو وثيقة قانونية تلزم المقترض بسداد مبلغ محدد من المال على مدى فترة زمنية محددة وفقًا لشروط معينة. يتم توضيح هذه التفاصيل في السند المستحق.
ما هو تحت الكتابة الرهن العقاري؟
عملية تحت الكتابة الرهن العقاري هي عملية يقوم فيها البنك أو مقرض الرهن العقاري بتقييم مخاطر منح القرض لشخص معين. تتطلب عملية تحت الكتابة تقديم طلب وتأخذ في الاعتبار عوامل مثل تقرير الائتمان والنقاط والدخل والديون المحتملة وقيمة العقار الذي ينوي المقترض شراؤه. يتبع العديد من المقرضين المبادئ التوجيهية القياسية للكتابة الرهن العقاري من فاني ماي وفريدي ماك عند تحديد ما إذا كانوا سيوافقون على قرض معين.
Source: https://www.aol.com/mortgage-definitive-guide-aspiring-homeowners-145739492.html
اترك تعليقاً