أفضل بطاقات الائتمان

تهدف عملية إعادة التمويل لمعظم المالكين لتوفير المال من خلال الحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري. من خلال إعادة التمويل ، ستقوم بتعويض الرهن العقاري الحالي الخاص بك برهن جديد يحتوي على مبلغ قرض ومعدل فائدة مختلف.

ما يجب معرفته أولاً

خلال جائحة كوفيد-19 ، كانت إعادة التمويل النقدي هي الأكثر شعبية. قام المالكون بتبديل الرهون العقارية القديمة برهون جديدة بمعدلات فائدة تتراوح بين 2٪ و 3٪ وكانوا في نفس الوقت قادرين على سحب النقود من منازلهم. ولكن زيادة مستمرة في أسعار الرهن العقاري أدت إلى انخفاض في نشاط إعادة التمويل. ما لم تشتري منزلاً خلال العام الماضي ، فمن غير المرجح أن تتمكن من الحصول على رهن عقاري بمعدل أقل. ارتفعت أسعار الرهن العقاري بمجرد أن رفع الاحتياطي الفيدرالي معدل الفائدة القصيرة الأجل 11 مرة منذ مارس الماضي للسيطرة على التضخم وتقليص الإنفاق الاستهلاكي وجعل الاقتراض أكثر تكلفة. دفعت البيانات الاقتصادية المحسنة الاحتياطي الفيدرالي إلى التوقف عن رفع أسعار الفائدة. خلال اجتماعه في وقت سابق من هذا الشهر ، اختار البنك المركزي الاحتفاظ بمعدل الفائدة الفيدرالية ثابتًا وأشار إلى أنه قد يحتفظ به هناك لفترة من الوقت. ومع ذلك ، حتى لو لم يقم الاحتياطي الفيدرالي بتنفيذ زيادة أخرى في أسعار الفائدة ، فمن غير المرجح أن يبدأ في خفض الأسعار فعليًا حتى العام المقبل.

أسباب النظر في إعادة التمويل

هناك أسباب كثيرة جيدة لإعادة التمويل عندما تكون الظروف مناسبة. وتشمل بعض السيناريوهات الأكثر شيوعًا ما يلي:

– تقليل الدفعات الشهرية: يمكن تقليل الدفعات الشهرية عند التبديل إلى قرض جديد بمعدل فائدة أقل أو فترة سداد أطول. يعتمد المبلغ الذي ستوفره كل شهر على حجم الرهن العقاري الخاص بك ومدى انخفاض معدل الفائدة الجديد مقارنة بالقرض السابق. يوصي معظم الخبراء بإعادة التمويل إذا كنت تستطيع تقليل معدل الفائدة بنسبة 0.75٪.

– سداد الرهن العقاري بسرعة: إذا كان الرهن العقاري الأصلي لديك هو قرض لمدة 30 عامًا ، فيمكنك إعادة التمويل لسداده بسرعة. بفضل معدل الفائدة المنخفض ، قد تكون قادرًا على التحول إلى قرض لمدة 15 عامًا ولا تزال لديك دفعة شهرية قابلة للتحمل. يقلل تقليل مدة الرهن العقاري أيضًا من إجمالي المبلغ المستحق للفائدة على مدى حياة القرض.

– الحصول على نقود من منزلك: مع إعادة التمويل النقدي ، تقدم طلبًا لقرض جديد يزيد عن المبلغ المستحق على القرض القديم – وتأخذ الفرق كدفعة نقدية. يستخدم العديد من المالكين المنازل إعادة التمويل النقدي لدفع تكاليف تحسين المنزل.

– التحول إلى قرض ثابت الفائدة: إذا كان لديك رهن عقاري قابل للتعديل ، فقد يكون التحول إلى قرض ثابت الفائدة خطوة جيدة. يمكن لإعادة التمويل مساعدتك في تقليل المخاطر المستقبلية ، وفقًا لجيسون فينك ، أستاذ المالية في جامعة جيمس ماديسون في هاريسونبرج ، فرجينيا. يوفر تأمين معدل ثابت توقعًا وحماية من زيادات مستقبلية في أسعار الفائدة.

– تغيير البنوك: إذا لم يعجبك البنك الحالي ، فإن إعادة التمويل هي وسيلة لنقل أعمالك إلى مكان آخر.

– القضاء على التأمين الخاص بالرهن العقاري: يتطلب معظم القروض التأمين الخاص بالرهن العقاري إذا وضعت أقل من 20٪ كدفعة عند شراء منزل. مع زيادة أسعار المنازل ، قد تكون قد تجاوزت عتبة 20٪ من حقوق الملكية ، مما يتيح لك فرصة إعادة التمويل بدون التأمين الخاص بالرهن العقاري. (يمكنك أيضًا طلب من البنك الحالي إلغاء التأمين الخاص بالرهن العقاري دون إعادة التمويل.)

أسباب عدم إعادة التمويل

– الرسوم مرتفعة جدًا: على الرغم من أن إعادة التمويل يمكن أن توفر المال على المدى الطويل ، إلا أنه ستحتاج إلى دفع تكاليف الإغلاق المقدمة التي يمكن أن تصل إلى آلاف الدولارات.

– أسعار الفائدة مرتفعة: إذا ارتفعت أسعار الفائدة وكانت فترة السداد هي نفسها ، فسوف تزيد الدفعات الخاصة بك ولن توفر المال.

– تخطط للانتقال قريبًا: قد يستغرق بضع سنوات لاسترداد رسوم إعادة التمويل الخاصة بك. إذا كنت تتوقع الانتقال في بضع سنوات ، فقد لا يكون من المنطقي إعادة التمويل الآن.

– تقريبًا انتهاء السداد الخاص بالرهن العقاري: تم تصميم الرهون العقارية بحيث تكون أعلى دفعات الفائدة خلال السنوات الأولى. كلما طال مدة الرهن العقاري ، زادت الدفعة الشهرية لسداد الرأس المال. إذا قمت بإعادة التمويل في وقت لاحق في فترة القرض ، فستعود إلى الدفع بشكل أساسي للفائدة بدلاً من بناء حقوق الملكية.

أنواع مختلفة من إعادة التمويل

– إعادة التمويل بمعدل ومدة الفائدة: تستبدل إعادة التمويل بمعدل و / أو مدة جديدة للرهن العقاري مع واحدة من هدفين: توفير المال أو سداد القرض بسرعة. على سبيل المثال ، قد تقرر إعادة تمويل رهن عقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 7.5٪ برهن جديد لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 6.5٪ لتقليل تكاليف الفائدة. أو قد يكون لديك 20 عامًا متبقية على رهن عقاري لمدة 30 عامًا وتقرر إعادة التمويل إلى رهن عقاري لمدة 15 عامًا – في الأفضل بمعدل فائدة أقل – لتسريع جدول السداد الخاص بك.

– إعادة التمويل النقدي: تستبدل إعادة التمويل النقدي الرهن العقاري الحالي الخاص بك برهن جديد يزيد عن الرهن العقاري الحالي. الهدف من إعادة التمويل النقدي هو الاستفادة من حقوق الملكية الخاصة بك واقتراض النقود بمعدل منخفض لتغطية نفقات كبيرة مثل تجديد مطبخك أو دفع تكاليف الكلية.

– إعادة التمويل البسيطة أو السريعة للقرض المدعوم بـ FHA أو VA: إذا كان لديك رهن عقاري مدعومًا بوكالة إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أو إدارة المحاربين القدامى (VA) ، فقد تكون قادرًا على التأهل لإعادة التمويل البسيطة. يتم تبسيط هذه العملية عن طريق القضاء على بعض الأوراق الإضافية المتعلقة ، بما في ذلك تقييم المنزل الجديد أو إثبات وثائق الدخل. يعرف إعادة التمويل البسيطة للقروض المدعومة بـ VA بشكل شائع باسم VA IRRRL ، أو قرض إعادة تمويل تخفيض معدل الفائدة.

كيفية الحصول على أفضل معدل لإعادة التمويل

الحصول على أدنى معدل إعادة تمويل متاح مشابه للحصول على أدنى معدل ممكن على قرض الشراء الجديد: يبدأ الأمر بالأمور المالية الشخصية. قم بتقييم تقرير الائتمان الخاص بك قبل 30 يومًا على الأقل من تقديم طلب إعادة التمويل ؛ وإذا كان هناك أي معلومات غير صحيحة ، فقم بالاعتراض عليها. يتوفر للدائنين 30 يومًا لتأكيد دقة المعلومات أو إزالتها من تقريرك. يمكن أن يحسن إزالة المعلومات غير الصحيحة من تقرير الائتمان الخاص بك وربما يساعدك على التأهل لمعدل فائدة أقل.

اتخاذ خطوات لتحسين الائتمان الخاص بك ، بما في ذلك سداد بطاقات الائتمان ، يمكن أن يقلل من المخاطر المرتبطة بالقرض الجديد الخاص بك. من المهم أيضًا مقارنة الخيارات من عدة مقرضين. بالإضافة إلى الحصول على أدنى معدل ، يمكن أن يساعدك التسوق حولك في العثور على خيارات برسوم أقل للمساعدة في توفير تكاليف الإغلاق الخاصة بك.

الأسئلة الشائعة

– هل تختلف أسعار إعادة التمويل عن أسعار الشراء؟
قد يكون هناك اختلاف طفيف بين متوسط ​​أسعار إعادة التمويل ومتوسط ​​أسعار القروض للشراء (الرهن العقاري الأول الذي تم الحصول عليه على المنزل). الفرق الأكبر بين شراء منزل جديد وإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي الخاص بك يكون عادةً في تكاليف الإغلاق. تكون تكاليف الإغلاق لإعادة التمويل أقل ، حيث تبلغ متوسطها أقل من 1٪ من إجمالي مبلغ القرض. هناك بعض الاستثناءات ، ومع ذلك ، في نيويورك وبنسلفانيا وديلاوير ، حيث تكون تكاليف الإغلاق أعلى بشكل كبير.

– كم تكلف إعادة التمويل؟
تنطوي إعادة التمويل على دفع تكاليف الإغلاق ، على الرغم من أن التكاليف تكون أقل عادةً مقارنة بقرض الشراء الجديد. يجب أن تتوقع دفع 2٪ إلى 5٪ من إجمالي قيمة الرهن العقاري اعتمادًا على حجم القرض ، على الرغم من أنه قد تكون قادرًا على دمج تكاليف الإغلاق في رصيد القرض الخاص بك. في عام 2021 ، بلغت تكاليف الإغلاق المتوسطة لإعادة تمويل رهن عقاري لمنزل عائلي واحد 2،375 دولارًا ، وفقًا لبيانات من ClosingCorp. ومع ذلك ، لا يتضمن هذا الرقم أي ضرائب محلية ، والتي يمكن أن تضيف آلاف الدولارات في بعض مناطق البلاد.

– هل تستحق إعادة التمويل؟
لمعرفة ما إذا كانت إعادة التمويل تجديد مالي ، يجب عليك تحديد نقطة الاسترداد الخاصة بك ، أي عندما تكون وفوراتك المتوقعة أكبر من التكاليف المرتبطة بإعادة تمويل القرض. يعتمد ذلك في النهاية على مدى خطتك للعيش في المنزل. على سبيل المثال ، إذا كنت ستدفع 6،000 دولار لإعادة تمويل الرهن العقاري بمعدل أقل ، فيجب عليك تحديد ما إذا كنت ستعيش في المنزل لفترة كافية حتى يصل إجمالي التوفير الشهري إلى أكثر من 6،000 دولار.

مكتوب بواسطة

ديفيد ماكميلين

كاثرين وات

أليكس لانجون

Source: https://www.cnet.com/personal-finance/mortgages/refinance-interest-rates-today/