ما يجب أن تعرفه قبل شراء عقار للإيجار

شراء عقار للإيجار هو وسيلة فعالة لتوليد الدخل قبل أو خلال فترة التقاعد. هناك الكثير للتفكير فيه قبل المضي قدمًا، لذا تأكد من تقييم الدخل المتوقع والنفقات والعوائد والمكافآت والمخاطر المرتبطة بالعقار. يمكن أن يساعدك ذلك على استثمار أموالك بأفضل طريقة ممكنة.

كم يمكنك أن تتوقع من دخل عقار الإيجار؟

عند البحث عن عقار للإيجار، من المهم معرفة ما إذا كان العقار الذي تشتريه سيولد دخلاً جيدًا. فإحدى الأسباب الرئيسية لشراء عقار للإيجار هو تحقيق دخل منه.

على سبيل المثال، لنفترض أنك تشتري منزلاً بقيمة 100,000 دولار: تعلم من خلال البحث أن الإيجار المتوسط لهذا النوع من العقارات في تلك المنطقة هو 1,000 دولار شهريًا. يمكنك بعد ذلك حساب أن دخلك الإجمالي (الدخل قبل النفقات) سيكون 12,000 دولار سنويًا (1,000 × 12 = 12,000). يوفر العقار دخلًا إجماليًا بنسبة 12٪ على سعر الشراء (12,000 ÷ 100,000).

لتقييم ما إذا كان لدى عقار الإيجار فرص جيدة لتوليد الدخل، استخدم قاعدة 1٪، والتي تقول إن الدخل الشهري الإجمالي على العقار يجب أن يكون على الأقل 1٪ من سعر العقار لتغطية نفقات عقار الإيجار المحتملة. ووفقًا لهذه القاعدة، يحقق العقار أعلاه فرصًا جيدة لتوليد الدخل. فهو يولد دخلًا شهريًا قدره 1,000 دولار، أو بالضبط 1٪ من سعر العقار.

ما هي نفقات امتلاك عقار الإيجار؟

هناك مبدأ بسيط لتقدير النفقات وهو قاعدة 50٪. يجب أن تفترض أن تكاليفك ستبلغ 50٪ من الدخل السنوي الإجمالي على العقار. على سبيل المثال، يمكن أن يتكبد العقار الذي يحقق 12,000 دولار سنويًا ما يصل إلى 6,000 دولار في نفقات.

للحصول على تقدير أكثر دقة، قسم نفقات العقار إلى مجموعتين: نفقات التشغيل والنفقات الرأسمالية.

تكاليف التشغيل هي تكاليف متكررة: ضرائب العقار، وتأمين العقار، والصيانة الروتينية والإصلاحات، وتكاليف إدارة العقار، وتكاليف الشغور. تكاليف الشغور هي التكاليف التي ستتحملها إذا بقي العقار غير مشغول لفترة من الوقت.

النفقات الرأسمالية هي نفقات كبيرة وغير مخططة. يمكن أن تتراوح من استبدال سخان الماء المكسور أو مكيف الهواء إلى استبدال سقف متضرر أو سياج أو أرضيات أو سباكة.

من المحتمل أنك لن تتمكن من الاستفادة من الدخل الإجمالي على عقارك. ستضطر إلى التفكير في النفقات التي ستتحملها كمالك للعقار.

استمر في المثال أعلاه، لنفترض أنك تقرر أن تكلفة التشغيل ستكون حوالي 1,000 دولار سنويًا. كما تخطط لتخصيص 1,000 دولار إضافية سنويًا لدفع تكاليف الرأسمال.

ما هي العوائد عند شراء عقار الإيجار؟

باستخدام الدخل الإجمالي والنفقات، يمكنك حساب عائدك النقدي على العقار الخاص بك. هذا يساعدك على معرفة قابلية العقار للربح.

أولاً، اطرح تكاليف التشغيل من الدخل الإجمالي. هذه هي الطريقة التي تجد بها الدخل التشغيلي الصافي السنوي البالغ 11,000 دولار (12,000 – 1,000). ثم، قسم الدخل التشغيلي الصافي على سعر شراء عقار الإيجار (100 × (11,000 ÷ 100,000)) للحصول على عائد النقد على النقد (cash-on-cash return) والبالغ 11٪.

لا يوجد قاعدة صارمة وسريعة لعائد “جيد”، ولكن نطاقًا من 8٪ إلى 12٪ هو معقول، مما يجعل معدل 11٪ يبدو واعدًا.

عليك أن تضع في اعتبارك أن عائد النقد على النقد لا يأخذ في الاعتبار إما النفقات الرأسمالية أو التمويل (أقساط الرهن العقاري). هنا كيف يمكنك معرفة ما إذا كنت ستحقق لا يزال لديك تدفق نقدي إيجابي شهريًا بعد هذه النفقات: اطرح النفقات الرأسمالية الشهرية والدفعة الشهرية للرهن العقاري من الدخل التشغيلي الصافي الشهري.

ما هي المزايا مقابل المخاطر؟

تشمل مزايا شراء العقارات العائدة على الدخل ما يلي: تحصل على دخل سلبي. قد يزيد سعر العقار الخاص بك. يمكنك الاستفادة من خصومات ضريبة عقار الإيجار. تستفيد من التنويع.

ليس عليك أن تعمل لكسب المال الذي يتم توليده من عقار الإيجار. هذا يجعله جذابًا جدًا للمتقاعدين ذوي الدخل المحدود. إذا اشتريت العقار بالكامل دون قرض، يمكنك الاستمتاع بتدفق نقدي شهري أعلى.

في الأفضل، ستزداد قيمة العقار مع مرور الوقت، مما يعني أنه يجب أن تكون قادرًا على تحقيق ربح آخر في وقت البيع، ولكن عادةً ما يتعين عليك دفع ضرائب العائدات الرأسمالية على العقار إذا قمت ببيعه بربح. على الرغم من أن الدخل الإيجاري خاضع للضريبة، إلا أن النفقات الإيجارية، مثل النفقات التشغيلية، تعتبر قابلة للخصم ضريبيًا ويمكن أن تقلل من الضريبة التي تدفعها على الدخل الإيجاري.

امتلاك عقار للإيجار يأتي أيضًا مع مخاطر: قد تواجه فترات شغور. قد تحصل على مستأجر سيء. قد يتعرض عقارك للتلف. قد تنفق أكثر مما تكسبه من الدخل. قد ينخفض قيمة عقارك.

تحدث الشغور عندما يكون عقار الإيجار فارغًا بين المستأجرين. نظرًا لعدم وجود مستأجر يعيش في العقار خلال تلك الفترات، فإنه يقلل من عائدك. قد تحتاج أيضًا إلى طرد المستأجر، مما يمكن أن يتسبب في فترة شغور. يمكن أن تقلل الشغور طويل الأمد من قيمة عقار الإيجار كاستثمار يولد دخلاً.

مهم \n\nيضيف استثمار العقارات مزيدًا من التنوع إلى محفظتك. يمكن أن يساعد ذلك في التوازن بين الارتفاعات والانخفاضات في قطاعات أخرى من سوق الأسهم.

هناك دائمًا فرصة أن تنفق أكثر على العقار مما تحققه من استئجار المستأجرين. قد يتلفون عقارك، على سبيل المثال. يحدث التلف في كثير من الأحيان لأن الناس أقل اهتمامًا بالأماكن التي لا يملكونها. قد تحتاج إلى اقتراض المزيد لإجراء إصلاحات أو تغطية تكاليف إضافية أو خسائر. في تلك الحالات، يأخذ العقار المال منك بدلاً من توليده. يمكن أن يحدث ذلك أيضًا إذا انخفضت قيمة العقار بسبب ظروف السوق أو انخفاضات أخرى. إذا كنت تخطط لاستخدام بعض حقوق الملكية في العقار لإجراء بعض التحسينات، فقد يقلص انخفاض القيمة حقوق الملكية في العقار.

الخلاصة

يمكن أن يوفر عقار الإيجار مصدرًا مستقرًا للدخل، ولكن مثل أي استثمار آخر، تحتاج إلى معرفة ما تقوم به قبل الشراء.

يمكن أن يساعدك النظر في الدخل المحتمل والتكاليف والعائد على العقار على معرفة قابلية العقار للربح. تأكد أيضًا من التفكير في المخاطر والمكافآت. يمكن لمدير عقارات من شركة مؤهلة أن يساعد في تقليل المخاطر؛ قد يكونون قادرين على مساعدتك في العثور على مستأجرين عاليي الجودة. قد يكون لديهم أيضًا اتصالات في المنطقة المحلية يمكنها القيام بأعمال الإصلاح بتكلفة أقل.

افكر في التحدث إلى محاسب معتمد (CPA) لديه خبرة في العمل مع عملاء يمتلكون عقارات للإيجار. سيكون لديهم العديد من العملاء الذين لديهم تجارب جيدة وسيئة مع عقارات الإيجار، مما يعني أنهم سيكونون قادرين على تقديم وجهة نظر موضوعية بشأن شراء عقار للإيجار. يمكنهم أيضًا أن يعرضوا عليك كيفية تحقيق أقصى إمكانات دخلك.

الأسئلة المتداولة

هل يمكنني امتلاك عقار للإيجار برهن عقاري؟

لا يلزم عليك دفع نقدًا مقابل عقار للإيجار. إذا كنت تستوفي شروط الحصول على قرض وتمتلك على الأقل 20٪ نقدًا لدفعة أولى على منزل ستستخدمه للحصول على دخل إيجاري، فيمكنك امتلاك عقار للإيجار مع القيام بالأقساط عليه.

هل سأدفع ضريبة على الدخل الإيجاري الذي أمتلكه؟

سوف تدفع ضريبة فدرالية على الدخل الإيجاري وتقوم بتقديمه تمامًا كما تقوم بتقديم الدخل الآخر في إقرار ضريبة الدخل الخاص بك. هناك تسع ولايات حاليًا ليس لديها ضريبة على الدخل، وبالتالي لن تدفع ضريبة على الدخل الإيجاري في تلك الولايات: ألاسكا وفلوريدا ونيفادا ونيو هامبشاير وداكوتا الجنوبية وتينيسي وتكساس وواشنطن ووايومنغ.

هل يمكنني استخدام منزلي الرئيسي كعقار للإيجار؟

في معظم الحالات، يمكنك تحويل المنزل الذي تعيش فيه الآن إلى عقار للإيجار، ولكن عليك التحقق من بعض الأمور أولاً. تحقق مع شركة الرهن العقاري الخاصة بك لمعرفة ما إذا كانت لديها أي قيود. بالنسبة لبعض القروض العقارية، يجب أن تعيش في المنزل بدوام كامل لمدة عام على الأقل قبل أن تؤجره. تحقق مع اتحاد ملاك المنازل الخاص بك، إذا كان لديك واحد، للتأكد من أنه ليس هناك قواعد تمنع تحويل منزلك إلى عقار للإيجار.

Source: https://www.thebalancemoney.com/before-buying-rental-property-2388762