ما هو مرحلة ما قبل الإجلاء؟
يعتبر المنزل في مرحلة ما قبل الإجلاء عندما يكون صاحبه في تأخر في دفع أقساط الرهن العقاري ويكون عرضة للإجلاء. ليس من الضروري أن يتم تقديم إشعار رسمي بالإجلاء في السجلات العامة ليعتبر المنزل في مرحلة ما قبل الإجلاء. ومع ذلك، في معظم الأحيان، سيتم تسجيل إشعار التأخير في السداد كسجل عام.
بعد استلام إشعار كتابي، يكون لدى البائع فترة معينة يمكنه فيها المطالبة بحق الاسترداد عن طريق تسديد أقساط الرهن وجعل القرض حاليًا. إذا نجح في القيام بذلك بنجاح، فلن يكون المنزل في مرحلة ما قبل الإجلاء بعد ذلك. إذا بقي البائع في حالة تأخر واستمر في عدم سداد أقساط الرهن، فإن المنزل سيتم إجلاؤه في نهاية المطاف وسيتم حجزه من قبل البنك أو المقرض.
في بعض الحالات، قد يرغب المالك في بيع ممتلكاته قبل أن يتم حجزها من قبل البنك، ولكن ليس بالضرورة. بالمثل، فإن كون المنزل في مرحلة ما قبل الإجلاء لا يعني بالضرورة أن المنزل سيمر بعملية الإجلاء وينتهي في مخزون العقارات الخاص بالبنك.
ما هو بيع قصير؟
إذا تم إدراج منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء للبيع، فسيتم اعتباره بيعًا قصيرًا وليس مرحلة ما قبل الإجلاء. معظم المنازل في مرحلة ما قبل الإجلاء ليست للبيع.
ومع ذلك، ليس كل بيع قصير هو مرحلة ما قبل الإجلاء. يمكن أن يكون بعض البائعين حاليين في سداد أقساط الرهن العقاري ومع ذلك يقومون بعملية بيع قصير. البائعين الذين يقومون بسداد أقساطهم لن يدخلوا في فئة مرحلة ما قبل الإجلاء.
شراء منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء
أسهل طريقة لشراء منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء هي مساعدة البائع في سداد المدفوعات المتأخرة للمقرض ثم الترتيب لشراء المنزل مباشرة من البائع. ومع ذلك، هناك مشكلة واحدة بهذه الخطة، وهي أن بعض البائعين لا يرغبون في بيع منازلهم.
يمكن أن يكون التعامل المباشر مع البائع مربحًا للمستثمر، لأن البائع قد لا يكون لديه فكرة جيدة عن قيمة منزله. غالبًا ما يجهل البائع كم يمكنه الحصول عليه من بيع منزله في السوق المفتوحة. هذا يعني أن المستثمر يمكن أن يستغل البائع، على الرغم من أن المستثمر ربما لن يعترف بذلك. يفضل المستثمر أن يعتقد أنه يساعد البائع في تجنب الإجلاء، ولكن المستثمر على الأرجح يخطط لشراء المنزل بأقل من قيمته الحقيقية وربما يعطي البائع بضعة آلاف من الدولارات للانتقال.
نظرًا لأن العديد من البائعين يقعون ضحية لهذا الاستراتيجية، فقد قامت بعض الولايات بتشريعات في محاولة لحماية المالكين الضعفاء الذين يواجهون إجراءات الإجلاء. تتيح بعض هذه القوانين للبائعين الذين يتأخرون في السداد الحق في إلغاء الصفقة بعد فترة زمنية معينة. إذا لم يتم توفير هذا الحق، فقد يكون بإمكان البائع استعادة منزله.
أين يمكن العثور على منازل في مرحلة ما قبل الإجلاء؟
بحلول الوقت الذي يتم فيه إدراج منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء من قبل وكيل عقاري كبيع قصير، فمن المرجح أن يتم بيع المنزل بقيمة السوق. يجب على البنوك الموافقة على البيع القصير. يستأجرون مقيمين عقاريين ووكلاء عقاريين آخرين لأداء تقديرات السعر المقدر للمنزل.
قد يفضل بعض المشترين الذكيين التفاوض مع البائع قبل أن يصبح المنزل بيعًا قصيرًا، على سبيل المثال، في حالة منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء.
للعثور على منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء، يمكن للمشترين البحث في المواقع الشهيرة التي تلتقط المعلومات من مجمع البيانات، أو يمكنهم دفع ثمن البيانات. تنشر بعض مواقع الإجلاء أيضًا منازل في مرحلة ما قبل الإجلاء. إذا كان لديك الكثير من الوقت، يمكنك الاتصال بكل من أصحاب المنازل لمعرفة ما إذا كان أي منهم مهتمًا بالبيع.
زاوية أخرى هي محاولة شراء منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء كبيع قصير قبل أن يقوم البائع بالإدراج مع وكيل عقاري. يمكنك أيضًا الاتصال بمحكمة مقاطعتك لمعرفة كيف يمكنك البحث عن إشعارات التأخير.
مجتمعات فقاعة العقارات
طريقة سهلة أخرى للعثور على هذا النوع من المنازل هي استهداف المجتمعات التي تم بناؤها خلال فقاعة العقارات، حيث يظل العديد من المالكين الأصليين. قد تكون بعض هذه المنازل لا تزال تحت الماء، خاصة إذا لم يكن هناك استعادة كاملة في تلك المنطقة. ربما لا يكون لدى هؤلاء المالكين المتأخرين، ولكن قد لا يتمكنون من البيع دون القيام ببيع قصير، لأنهم قد لا يمتلكون أي حقوق في المنزل.
عندما يتم إدراج منزل كبيع قصير، فإن معظم الوكلاء العقاريين سيعرضون الممتلكات على أكبر عدد من المشترين في السوق، وهذا لن يعطيك الفرصة المطلوبة. إذا كنت تشتري منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء، فتذكر أنك تشتريه “كما هو”. ستحتاج إلى تغطية الفحوصات والإصلاحات، لذلك قد يستغرق الموافقة على البيع وقتًا أطول من المعتاد.
معظم المشترين المبتدئين في شراء المنازل سيكون من الأفضل تركيز جهودهم على العثور على مبيعات عادية. اختر وكيل عقاري جيد لمساعدتك في شراء منزل ومساعدتك في التفاوض.
الأسئلة المتكررة (FAQs)
كيف يعمل مزاد الإجلاء؟
المزاد هو فرصة المقرض الأولى لمحاولة جذب شخص ما لشراء منزل تخلف عنه السابق. تعتمد تفاصيل كيفية عمل هذه المزادات على المكان الذي تعيش فيه، لذا تحقق من مواقع الحكومة المحلية أو المقاطعة للحصول على مزيد من المعلومات حول المزادات في منطقتك. عادة ما تتاح لك معلومات عن المنزل قبل المزاد، ولكن لن تتمكن من زيارته. بمجرد بدء المزاد، ما عليك سوى المزايدة بقدر ما ترغب في إنفاقه على المنزل، سواء كان المزاد شخصيًا أو عبر الإنترنت.
ما هو إجلاء العقارات المملوكة من قبل البنك (REO)؟
إجلاء العقارات المملوكة من قبل البنك (REO) هو وسيلة أخرى للإشارة إلى منزل تمت مروره بعملية الإجلاء ويتمتع الآن بملكية البنك. إذا كان المقرض، مثل البنك، غير قادر على بيع المنزل في المزاد، فسيتم إضافة الممتلكات إلى مخزونها من العقارات المملوكة.
هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟
شكرًا لتعليقك! يرجى إخبارنا بسبب ذلك.
المصادر:
تستخدم The Balance مصادر عالية الجودة فقط، بما في ذلك الدراسات المراجعة من قبل الأقران، لدعم الحقائق الموجودة في مقالاتنا. اقرأ عملية التحرير لدينا لمعرفة المزيد حول كيفية التحقق من الحقائق والحفاظ على دقة وموثوقية وجودة محتوانا.
مركز القانون الوطني للمستهلك الرقمي. “الدفاع عن المنزل من الإجلاء: نصائح الديون المستهلكية من NCLC.” تم الوصول إليه في 16 أبريل 2021.
Nolo. “شراء منزل في مرحلة ما قبل الإجلاء.”
معهد البحوث للإسكان في أمريكا. “الأصول التاريخية لقوانين الرهن العقاري في أمريكا”، الصفحة 8.
قانون اللوائح الفيدرالية. “12 CFR § 226.23 – حق الإلغاء.”
Source: https://www.thebalancemoney.com/buying-a-preforeclosure-home-1798166
اترك تعليقاً