مقدمة
تتضمن عملية البيع القصير العديد من العوامل المختلفة التي يجب مراعاتها. ولكن أكبر سؤال يطرح في هذا النوع من الصفقات هو السعر. مدى واقعية السعر المذكور في القائمة؟ في البداية، إذا لم يكن لدى البائع الأهلية لإجراء صفقة بيع قصيرة، فإن السعر المذكور في القائمة ليس ذا صلة. هذا يعني أن البائعين الذين لا يستوفون شروط الصفقة القصيرة قد يجدون أن صفقتهم القصيرة تم رفضها. في هذه الحالات، لن يوافق البنك على الصفقة القصيرة حتى إذا كان المشتري على استعداد لدفع أعلى من القيمة السوقية.
لماذا تعتبر تسعير البيع القصير غير موثوق به؟
لا يمكنك الاعتماد على السعر المذكور في القائمة للبيع القصير. الشيء الوحيد الذي يخبرك به السعر المذكور في القائمة هو المبلغ الذي يحتاجه البائع للتوقيع على عقد الشراء، وفي بعض حالات البائعين قد لا يوافقون حتى على ذلك. في بعض خدمات الإدراج المتعددة (MLS)، يُطلب من وكلاء الإدراج أن يخبروا وكلاء المشترين إذا كان البائع لن يقبل السعر المذكور في القائمة، ولكن ليس جميع شركات MLS تتطلب ذلك الإفصاح. إذا كان السعر المذكور في القائمة منخفضًا جدًا، فإن البنك سيقوم برفض البيع القصير. علاوة على ذلك، قد يكون السعر المنخفض في القائمة استراتيجية يستخدمها وكيل الإدراج والبائع لجذب عروض متعددة على البيع القصير. بشكل مختصر، قد لا يعني السعر المذكور في القائمة للبيع القصير شيئًا على الإطلاق.
كيفية تحديد سعر العرض للبيع القصير
ستحتاج إلى التفكير مثل وكيل تقدير سعر الوساطة (BPO). باستثناء بعض أنواع البيع القصير، عمومًا لا يدفع البنوك ثمن التقدير العقاري. كما أنهم لا يعتمدون كثيرًا على خبرة خبراء تقدير العقارات. كما أن البنوك لا تثق في وكلاء الإدراج للبيع القصير، ولهذا السبب. يمثل وكيل الإدراج للبيع القصير البائع وليس البنك. كما أن وكيل الإدراج للبيع القصير يرغب في بيع تلك العقارات بسرعة. قد يكون السعر الذي يعتبره وكيل البيع القصير هو القيمة السوقية صحيحًا أو قد يكون منخفضًا بشكل مضلل. لذلك، سيقوم البنك المتعامل مع البيع القصير بتعيين وكيل تقدير سعر الوساطة ويدفع له أقل من 100 دولار لإنتاج تقدير سعر الوساطة. قد يكون هذا الوكيل وكيلًا محليًا أو قد يعيش خارج المنطقة. ولكن العديد من وكلاء تقدير سعر الوساطة سينظرون إلى المبيعات المقارنة في نصف ميل من العقار المعني. سيقومون بمقارنة المنازل ذات العمر والمساحة المشابهة. يمكنك القيام بنفس الشيء.
أنواع أسعار العروض المختلفة للبيع القصير
على الرغم من وجود عدد من الطرق لحساب القيمة السوقية، إلا أن ليس كل وكيل تقدير سعر الوساطة يستخدم كل الأدوات المتاحة له. قد يعتبر وكيل تقدير سعر الوساطة فقط آخر 3 أشهر من المنازل المباعة الأقرب إلى العقار المعني. قد يتجاهل الوكيل الموقع والحالة والعوامل الفريدة والاتجاهات مثل الأسعار المنخفضة في العروض النشطة والمعروضة للبيع. فيما يلي أنواع أسعار العروض المختلفة للبيع القصير وسبب اختلافها:
- سعر القائمة للبيع القصير. هذا هو السعر الذي يتفق عليه وكيل الإدراج والبائع. يستخدم لجذب العروض. يمكن أن يكون مرتفعًا، أو منخفضًا، أو يكون مناسبًا تمامًا.
- سعر الوسيط للبيع القصير. يتم حساب هذا السعر غالبًا بشكل إحصائي، ولكنه لا قيمة له بدون فحص داخلي. حتى مع فحص داخلي، قد لا تكون أسعار الوساطة صحيحة دائمًا، بشكل أساسي لأن الوكيل قد لا يعمل في المنطقة ولا يفهمها. ولكن هذا هو السعر الذي سيوافق عليه البنك المتعامل مع البيع القصير.
- رأي وكيل المشتري المحلي بقيمة العقار. يعتبر أخصائي الحي ربما أفضل خيار ثانٍ للحصول على رأي صادق بشأن القيمة السوقية. سيكون لدى هذا الوكيل معرفة بتاريخ واتجاهات شراء المنازل في تلك الحي. إذا كان سعر وكيل المشتري المحلي أعلى من قيمة الوساطة، فإن قرار تقديم عرض بقيمة قريبة من هذه القيمة يعتمد على ما إذا كنت تواجه عروضًا منافسة ومدى رغبتك في الحصول على المنزل.
- رأي خبير تقدير العقارات المحلي بقيمة السوق. قد يكلفك تقدير العقار ما بين 300 و 500 دولار في المتوسط، ولكن يجب أن ينتج خبير تقدير العقارات المحترف ذو الخبرة في تقدير المنازل في تلك الحي رأيًا صالحًا بشأن القيمة. ومع ذلك، إنها رأي شخص واحد فقط.
- تقدير مقرض المشتري للبيع القصير. يتم إجراء هذا النوع من التقدير من خلال مجموعة تقديرات، وقد يكون المقيم ذو الخبرة أو قد لا يكون، وقد لا يعرف المنطقة. إنه في الأساس تقدير لتأكيد العرض، وليس لتأكيد القيمة السوقية الفعلية.
ملحوظة
الحيلة في اختيار سعر العرض للبيع القصير هي معرفة مقدار ما يرغب البنك في الحصول عليه، استنادًا إلى رأي وكيل تقدير سعر الوساطة. يجب أن يكون سعر العرض الخاص بك معقولًا. قد يسمح البنك بتخفيض للانتظار للحصول على موافقة البيع القصير أو قد لا يسمح بذلك. ولكن عليك أن تتجهز لتلقي عرض مضاد من البنك إذا كان سعر العرض الخاص بك منخفضًا جدًا. يجب أن تتحدث مع محاميك حول المخاطر والعوائق القانونية لكتابة عروض شراء متعددة للبيع القصير عندما لا تستطيع تحمل شرائها جميعًا. عمومًا، ي des تشجيع الوكلاء الأخلاقيين على هذه الممارسة إلا إذا كشف المشتري عن هذه الحقيقة في العرض.
المصادر
تستخدم The Balance مصادر عالية الجودة فقط، بما في ذلك الدراسات المراجعة من قبل الأقران، لدعم الحقائق الموجودة في مقالاتنا. اقرأ عملية التحرير لدينا لمعرفة المزيد حول كيفية التحقق من الحقائق والحفاظ على دقة وموثوقية وجودة محتوانا.
الخلاصة
عندما يتعلق الأمر بالبيع القصير، يعتبر السعر أكبر سؤال، ومدى واقعيته. إذا كان سعر القائمة منخفضًا جدًا، فقد يرفض البنك البيع القصير. قد يكون السعر المنخفض في القائمة استراتيجية يستخدمها وكيل الإدراج والبائع لجذب عروض متعددة على البيع القصير. يجب عليك أن تفكر مثل وكيل تقدير سعر الوساطة لتحديد سعر العرض الخاص بك. هناك أنواع مختلفة من أسعار العروض للبيع القصير، بما في ذلك سعر القائمة وسعر الوسيط ورأي وكيل المشتري المحلي بقيمة العقار ورأي خبير تقدير العقارات المحلي بقيمة السوق وتقدير مقرض المشتري للبيع القصير. يجب أن تكون عروضك معقولة وتستند إلى رأي وكيل تقدير سعر الوساطة. يجب أن تتحدث مع محاميك حول المخاطر والعوائق القانونية لكتابة عروض شراء متعددة للبيع القصير عندما لا تستطيع تحمل شرائها جميعًا.
Source: https://www.thebalancemoney.com/short-sale-offer-price-1799130
اترك تعليقاً