كيف تعمل عمليات البيع القصيرة
تحدث عملية البيع القصيرة عندما يوافق مقرض العقار على قبول مبلغ أقل من رصيد القرض المتأخر لتسهيل عملية البيع.
عادةً ما يستغرق البنك الذي يحمل القرض المتأخر وقتًا طويلاً لاتخاذ قرار بشأن قبول عرض البيع القصير. قد يكون الانتظار للحصول على إجابة بشأن البيع القصير محبطًا. ينتظر بعض المشترين للبيع القصير أشهرًا للحصول على رد.
تحذير من التسعير
يتجه المشترين نحو البيع القصير لسببين: السعر المعروض جذاب ويعتقدون أن البائع يعاني من اليأس. ومع ذلك ، ليست كل العقارات المعروضة للبيع القصير في حالة إعسار ، وليس كل البائعين يعانون من اليأس. علاوة على ذلك ، غالبًا ما يضع البائعون سعر العقار المعروض بشكل غير واقعي ، على أمل أن يتوافد المشترين على هذا العرض مثل الفراشات إلى النار.
المبيعات القصيرة المعتمدة مسبقًا
إذا كنت تفكر في شراء عقار معروض للبيع القصير ، فكر في البحث عن عقار معتمد مسبقًا. يتعرف وكيل العقار على مدى انخفاض البنك في السعر إذا تم قبول عرض بالفعل وترك المشتري. فقط في هذه الحالة يكون الوكيل حرًا في تسويق العقار كبيع قصير مقبول لأن البنوك نادرًا ما تكشف عن سعر الحد الأدنى مسبقًا.
مع البيع القصير المعتمد مسبقًا ، يتم تقصير وقت انتظار المشترين الجدد بشكل كبير. عادةً ما تكون وثائق البائع قد تم تقديمها بالفعل إلى البنك في الوقت الذي يغادر فيه المشتريون الأوائل ، وقد تكون البنك قد اقترب من إصدار رسالة الموافقة على البيع القصير. الوثائق المفقودة في هذه المرحلة هي عروض المشترين الجدد ومؤهلات القروض.
مفاوضات البيع القصير
يمكن للبائعين أن يوافقوا على أي نوع من عروض الشراء ، ولكنها ليست ملزمة ما لم يوافق بنك البائعين على العرض. لا يهم أي شروط موجودة في العرض إذا لم يوافق البنك عليها. المفاوضة الحقيقية ليست مع البائع ، بل مع مفاوض البنك.
تعتمد البنوك على تقييمات سطح المكتب وآراء السعر من جهات خارجية لتحديد قيمة العقار. على الرغم من أن البنوك لا ترغب في الاستيلاء على العقار ، إلا أنها ترغب أيضًا في الحصول على قيمة سوق عادلة. يتوقف الأمر على وكيل العقار في تقديم المبيعات المقارنة وتوثيق السعر المقدم من قبل المشتري.
ملاحظة
المبيعات القصيرة اختيارية للبائع ، بينما المصادرة إلزامية. بالنسبة للمشترين ، يمكن أن يؤدي كل منهما إلى صفقة جيدة في العقار ، ولكن قد يستغرق البيع القصير وقتًا طويلاً للإغلاق.
كيف تعمل عمليات المصادرة
المصادرة هي عملية بنكية حيث يحاول البنك استرداد أكبر قدر ممكن من رصيد القرض المتأخر من العقار. يتم ذلك عن طريق إجبار بيع العقار ، عادةً في مزاد.
هل يجب عليك الانتظار للبيع القصير ومشاهدة ما إذا كان المنزل سيذهب إلى المصادرة؟ إن ما إذا كان يجب على المشتري الانتظار حتى يتم بيع الملكية في المصادرة وتسجيلها باسم البنك يعتمد على ما إذا كان المنزل يحتوي على عروض متعددة. إذا تقدم أكثر من مشترٍ بعرض للبيع القصير ، فمن المرجح أن يفوز العرض الأعلى والأكثر مؤهل.
إذا كان المشتري هو العرض الوحيد ويستجيب البنك بشكل سلبي للبيع القصير أو ، الأسوأ من ذلك ، لا يستجيب على الإطلاق ، فقد يكون من في مصلحة المشتري الانتظار حتى المصادرة. كما أنه لا يوجد ضمان بأن البنك لن يرفض العروض المتعددة ، خاصة إذا كانت لا تكفي.
عندما تصبح المصادرة مملوكة للبنك
في بعض الأحيان ، لا تكون البنوك معقولة وتنتهي بإلحاق الضرر بنفسها. قد ترفض البنوك قبول عروض البيع القصير فقط للحصول على حقوق الملكية للمنزل من خلال المصادرة ، والتي يتم بيعها في النهاية بأسعار أقل بعشرات الآلاف من الدولارات.
يمكنك الحصول على فكرة عما قد يفعله البنك من خلال النظر إلى العروض الافتتاحية المنشورة في حالة وجود منزل في المصادرة. غالبًا ما تقوم البنوك بنشر أدنى عرض للمزاد. إذا كان هذا العرض الأدنى هو المبلغ المستحق للبنك ، فهذا يعني للشخص العادل أن البنك لا يتوقع بيع المنزل لأي شخص في المزاد. الشخص العادل لا يرغب في دفع الرصيد المستحق على الرهن العقاري ، أو أنه سيدفع فقط الرهن العقاري ويشتري المنزل من البائع.
الخلاصة
لا تيأس إذا رفض البنك عرض البيع القصير الخاص بك. كن ذكيًا. قدم هذا العرض مرة أخرى ، وقد تحصل على مفاوض آخر. قد يكون الوكيل قادرًا على تقديم وثائق معدلة بالنيابة عن البائع التي يمكن أن تؤثر على كيفية نظر البنك في ملف البيع القصير.
إذا لم يقدم أحد عروضًا أعلى ، ففي نهاية المطاف ، سيضع البنك المنزل للبيع كملكية مملوكة للبنك. انتظر ظهوره مرة أخرى في السوق كمنزل مملوك للبنك. إذا كان السعر معقولًا في ذلك الوقت ، اشتره من البنك. على الأقل ، يتم تأمين المشترين للمنازل المملوكة للبنك بأن صفقاتهم ستغلق في غضون 30 يومًا تقريبًا ، وعلى الأرجح بسعر أقل بكثير.
Source: https://www.thebalancemoney.com/short-sale-or-foreclosure-1799094
اترك تعليقاً