يمكن أن يكون الاستثمار في الفنادق طريقة مثيرة لامتلاك العقارات. إذا كنت ثريًا، يمكنك امتياز فندق مباشرة من إحدى شركات الضيافة الكبرى. يمكن أن يكلف شراء فندق من فئة الأعمال 15 مليون دولار. يمكن أن تتطلب الفنادق الفاخرة 30 إلى 60 مليون دولار أو أكثر بسهولة. على الرغم من أن معظم هذه المشتريات تتم تقليديًا بالتمويل الديني، إلا أن المبلغ المطلوب كدفعة أولى لا يزال بعيدًا عن متناول معظم المستثمرين.
ما هي صناديق الاستثمار العقاري للفنادق؟
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو نوع خاص من الشركات المساهمة التي تقوم بشراء وإدارة العقارات العقارية والأصول ذات الصلة بالضيافة. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري حساسة لحركة أسعار الفائدة، مما يعني أنها يمكن أن تقدم عوائد توزيعات كبيرة، على الرغم من أن هذه التوزيعات تخضع للضرائب كدخل عادي. يرتفع معدل إشغال الفنادق صعودًا وهبوطًا مع الاقتصاد العام، مما يجعل صناديق الاستثمار العقاري للفنادق حساسة للغاية للتوسع والانكماش. يمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري للفنادق باستراتيجيات مثل الشراء خلال انخفاض سوق الأسهم، أو التكلفة المتوسطة للدولار، أو الشراء عبر صندوق مؤشر.
كيف تختلف صناديق الاستثمار العقاري للفنادق عن غيرها من صناديق الاستثمار العقاري؟
تختلف صناديق الاستثمار العقاري للفنادق بشكل كبير اعتمادًا على نوع مشروع العقار الذي يتخصصون فيه. على سبيل المثال، قد يواجه صندوق استثمار عقاري تجاري معدلات إيجار دورية بينما يتبع دورات الازدهار والانهيار. بالمقابل، قد يكون صندوق استثمار عقاري للمستودعات الصناعية أكثر استقرارًا، حيث يمكن إغلاق الفائض بتكاليف صيانة دنيا وبشكل أسرع بكثير مما هو ممكن مع مبنى سكني.
ثم هناك صندوق استثمار عقاري للفنادق. تركز صناديق الاستثمار العقاري للفنادق على تطوير وإدارة واستحواذ أو تمويل الفنادق والممتلكات ذات الصلة بالضيافة. يمكن أن تتراوح هذه الممتلكات من النزل ذات الميزانية المنخفضة الموجودة على جانب الطرق المنسية إلى منتجعات الفخامة ذات الخمس نجوم. يمكن أن تشمل صناديق الاستثمار العقاري للفنادق تطوير وامتلاك العقار، في هذه الحالة يتم توظيف فريق إدارة من جهة ثالثة للتعامل بالفعل مع تشغيل الفندق مقابل حصة من الإيرادات. أو يمكن لصناديق الاستثمار العقاري للفنادق أن تركز بشكل أكبر على إدارة ممتلكات الفنادق للآخرين مقابل حصة من الإيرادات. يمكن أيضًا أن تشمل تمويل مشاريع الفنادق، في هذه الحالة تعمل بشكل أكثر شبه الاستثمارات الثابتة.
مخاطر وفوائد استثمار صناديق الاستثمار العقاري للفنادق
مهما كانت طبيعة صندوق الاستثمار العقاري الذي تهتم به، يجب أن تفهم ما تمتلكه أو تخاطر بفقدان رأس المال الخاص بك. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري للفنادق متقلبة للغاية لأن احتلال الفنادق يرتبط بالظروف الاقتصادية العامة، مما يجعلها حساسة للغاية للتوسع والانكماش. عندما يحدث ركود أو جائحة، يتأثر الفنادق تقريبًا فورًا. تقلص الشركات ميزانيات السفر، ويختارون المؤتمرات عبر الفيديو أو المكالمات الهاتفية بدلاً من ذلك. تؤجل العائلات والمنظمات العطلات، وتبقى قرب المنزل. بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري للفنادق، يعني هذا في كثير من الأحيان جفاف التدفقات النقدية في نفس الوقت الذي ترتفع فيه العوائد، مما يؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة الوحدات أو الأسهم.
من الجانب الإيجابي، عندما تتحسن الأمور، يمكن أن ينفجر التدفق النقدي أحيانًا، مما يؤدي إلى زيادة كبيرة في الدفعات وقيم السوق. يجب أن تفهم تقلبات صناعة الفنادق وتدفقها وتراجعها إذا كنت ترغب في الاستثمار فيها بنجاح.
كيف يعمل صندوق الاستثمار العقاري للفنادق؟
دعونا نلقي نظرة على مثال حقيقي لنوضح كيف يعمل صندوق الاستثمار العقاري للفنادق.
صندوق Service Properties Trust هو صندوق استثمار عقاري متخصص في الضيافة يمتلك 1,109 ممتلكات في 47 ولاية وبورتوريكو وكندا.
ملاحظة: كان اسم الصندوق في السابق Hospitality Properties Trust؛ اشترى Spirit MTA REIT في عام 2019 وغير اسمه إلى Service Properties Trust.
في السنوات الازدهار قبل انهيار العقارات الذي أثر على الاقتصاد في عام 2008، تم توزيع أرباح لمالكي الصندوق. في عام 2007، على سبيل المثال، تم توزيع 3.03 دولار نقدًا للسهم.
عندما انهارت الأسواق المالية في عام 2008، تراجعت حجوزات الفنادق بشكل كبير. تم إلغاء المؤتمرات التجارية وتم تدمير توزيعات النقدية، حيث انخفضت إلى 0.77 دولار للسهم، انخفاض هائل بنسبة 75%. إذا كنت تعتمد على هذا الدخل لدفع فواتيرك، فستجد أنه اختفى في اللحظة التي تحتاجه فيها بشكل كبير.
انتظر المستثمرون الذين فهموا طبيعة ملكية صناديق الاستثمار العقاري للفنادق، حيث تعافت الاقتصاد في نهاية المطاف. رأى هؤلاء المستثمرون زيادة تدريجية في التوزيعات وارتفاع أسعار الأسهم مرة أخرى.
وبالنسبة لصندوق Service Properties Trust، قام بالاستحواذ على مشتريات محسوبة، وتنويع علاماته التجارية لتشمل 23 صناعة، وطلب من المستأجرين دفع الإيجارات الدنيا الثابتة، وتوجيه مواقع الممتلكات بشكل استراتيجي لحماية التدفقات النقدية. لم تذهب دروس انهيار عام 2008 دون أن يتم اتخاذها بعين الاعتبار.
طرق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري للفنادق
هناك أربع طرق رئيسية يمكنك أن تتبعها بشكل استراتيجي للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري للفنادق إذا كنت ترغب في امتلاكها.
شراء بأسعار مخفضة: اعتبر فقط شراء كتل من صناديق الاستثمار العقاري للفنادق خلال انهيارات سوق الأسهم. كلما كانت تكلفة القاعدة الأساسية أقل، كلما استطعت سحب سعر الشراء الخاص بك في توزيعات نقدية إذا كنت تخطط للاستثمار في ذلك المال في مكان آخر.
التكلفة المتوسطة للدولار: اشترِ صناديق الاستثمار العقاري للفنادق باستراتيجية التكلفة المتوسطة للدولار. في بعض الأحيان، ستشتري في أسوأ لحظة ممكنة، ولكن في أوقات أخرى، ستحصل على صفقة جيدة. مع إعادة استثمار التوزيعات، يجب أن تتوسط هذه الاستراتيجية كل شيء للحصول على عائد إجمالي مرضٍ مرضٍ. بالنسبة لمعظم الناس، هذا هو النهج الأفضل، ويقلل من مخاطر سوق الأسهم عندما يتم توظيفه مع التنويع.
المضاربة: عندما تكون صناعة الفنادق في حالة انهيار، يمكنك شراء صناديق الاستثمار العقاري للفنادق حتى تعود الأعوام الازدهار، ثم تخلص منها. ومع ذلك، فإن فرص النجاح على المدى الطويل ليست كبيرة ما لم تفهم صناعة الفنادق بتفصيل كبير وتعامل مع استحواذ صندوق الاستثمار العقاري بنفس الطريقة التي تعامل بها عند شراء عقار مباشرة.
الشراء عبر صندوق مؤشر: استسلم لشراء صناديق الاستثمار العقاري مباشرة واشترِ صندوق مؤشر يمزج العديد من صناديق الاستثمار العقاري المختلفة، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري للفنادق، كجزء من محفظة متنوعة. هذه التقنية لديها عائد توزيع أقل بكثير، ولكن إذا كنت تعتقد أن التخفيض في المخاطر يستحق هذا التضحية، فقد يكون هذا أحكم قرار لك.
صناديق الاستثمار العقاري للفنادق ليست للقلوب الضعيفة. إذا لم تكن تعرف ما تفعله، فتعامل بحذر.
Source: https://www.thebalancemoney.com/investing-in-hotel-reit-s-357998
اترك تعليقاً