كيف تعمل تقييمات العقارات الحقيقية؟

ما هو تقييم العقارات الحقيقية؟

تقييم العقارات الحقيقية هو تحليل موضوعي ومؤهل لخبراء العقارات لتحديد قيمة العقار. يستخدم المقرضون عادة التقييمات قبل تمويل عمليات شراء العقارات. يرغب المقرض في التأكد من أن المبلغ المقترض ليس أكثر من قيمة العقار. يؤكد التقييم أيضًا على المشتري أن السعر المدفوع ليس أعلى من قيمة السوق للعقار.

تقييم مقابل فحص: ما الفرق؟

قد يبدو تقييم العقارات الحقيقية والفحص متشابهين في البداية. يقوم خبير بفحص العقار ويصدر تقريرًا عنه في كلا الحالتين. على الرغم من أن كلاهما ينطوي على تحليل حالة العقار لعمليات العقارات الحقيقية، إلا أن الأساليب والأغراض تختلف.

تقييم العقارات الفردية مقابل تقييم العقارات متعددة الوحدات

بالنسبة لمنزل منفرد، يعتمد المقيم عادةً بشكل أساسي على البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة التي تم بيعها أو قيد البيع لمساعدته في تحديد قيمة السوق للعقار المعني. تشمل جميع أنواع التقييم تحليلًا للعقارات المماثلة القريبة التي تم بيعها مؤخرًا، والمعروفة أيضًا باسم “المقارنات”.

أساليب تقييم العقارات الحقيقية الشائعة

عادةً ما يتضمن كل تقييم بحثًا وتحليلًا لقيم العقارات المحلية في السوق، والعرض والطلب الحالي، وعوامل اقتصادية أخرى يمكن أن ترفع أو تخفض تلك القيم، جنبًا إلى جنب مع تقييم الخصائص الخاصة بالعقار وتحليل مبيعات المنازل المقارنة.

طريقة المقارنة بين المبيعات

تعتمد طريقة المقارنة بين المبيعات بشكل أساسي على البيانات المتعلقة ببيع العقارات المقارنة. من خلال النظر إلى العقارات الأكثر تشابهًا مع العقار المعني، يحدد المقيم نطاقًا لقيمة العقار.

طريقة التكلفة

إذا لم يكن للعقار أي مقارنات حقيقية، فقد يكون من المناسب استخدام طريقة التكلفة للتقييم. يمكن أن يكون ذلك بسبب وجود تحسينات جديدة أو متخصصة في العقار، أو لأن العقار فريد أو غير متوفر بشكل شائع في السوق.

طريقة تقدير العائد الدخل

تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتحديد القيمة الحالية لعقار الاستثمار مثل العقارات متعددة الوحدات. ينظر المقيم في هذه الطريقة إلى عدد من العوامل لتشكيل رأي حول فوائد الاستثمار المستقبلية للعقار، مثل الأرباح المتوقعة والخسائر والنفقات المتوقعة ومدى استمرارية العائد على العقار والقيمة المتوقعة للعقار عند بيعه في المستقبل ومعدلات العائد للعقارات المماثلة.

كم تكلف التقييم؟

تختلف تكاليف التقييم بشكل كبير اعتمادًا على السوق المحلية. أظهر استطلاع رسوم المقيمين لعام 2021 الذي أجرته منظمة المهنيين في مجال العقارات في الولايات المتحدة مجموعة من الأسعار في معظم الأسواق. على سبيل المثال، أشار مقيمو العقارات في منطقة سان فرانسيسكو إلى أنهم يتقاضون أي مكان بين 301 دولار وأكثر من 751 دولار لتقييم منزل منفرد. أكثر من نصف المقيمين طلبوا 550 دولار أو أكثر. في ولاية أوكلاهوما، أفاد معظم المقيمين الذين تم استطلاعهم بأنهم يتقاضون 550 دولار أو أقل.

بعد التقييم

بعد مشاهدة العقار شخصيًا وتجميع وتحليل البيانات وإجراء الحسابات وتطبيق إحدى طرق التقييم الثلاث المذكورة، يكون المقيم جاهزًا لتحديد “رأي نهائي في القيمة”. هذا هو الرقم الذي ينتظره المقرضون والمنزلاء المتطلعون والمستثمرون المحتملون.

ماذا يحتوي تقرير التقييم؟

يصل رأي القيمة النهائي في تقرير التقييم الذي يدعم تقدير المقيم لقيمة المنزل. يجب أن يتضمن أي تقرير تقييم موثوق به:

• طرق المقيم لتحديد وتحديد القيمة، بما في ذلك كيف تم تفقده العقار وأي متطلبات محددة للمقرض
• تحديد واضح للعقار المعني وخصائصه وميزاته ذات الصلة
• العميل والاستخدام المقصود للعقار
• غرض التقرير، مثل التمويل أو الاستثمار
• منطقة السوق والمقارنات المستخدمة للتحليل

ماذا لو كانت قيمة التقييم أقل من سعر البيع المتعاقد عليه؟

في بعض الأحيان يمكن أن يكون رأي القيمة في تقييم أقل من سعر البيع الذي اتفق عليه المشتري والبائع. يمكن أن تكون الأسباب المحتملة لذلك هي أن العقار مرتفع السعر، أو أن الأسعار مضخمة اصطناعيًا في السوق، أو أن المقيم غير متمرس أو ارتكب خطأ. نظرًا لأن المقرضين لن يقرون بمبلغ أكبر من قيمة العقار، فإن تقييم منخفض يشكل مشكلة لكل من المشترين والبائعين.

بالنسبة للمشترين، تشمل الحلول الممكنة لتقييم منخفض طلب من البائع تخفيض سعر البيع، أو تعويض الفرق نقدًا
Source: https://www.thebalancemoney.com/facts-about-residential-real-estate-appraisals-1797691