تأثير العقارات على الاقتصاد الأمريكي

دور العقارات في الاقتصاد الأمريكي

تلعب العقارات دورًا أساسيًا في الاقتصاد الأمريكي. توفر العقارات السكنية مساكن للعائلات وتعتبر أكبر مصدر ثروة وادخار للكثير من الأمريكيين. تشمل العقارات التجارية، والتي تشمل مباني الشقق، إيجاد فرص عمل ومساحات للتجزئة والمكاتب والتصنيع. توفر الأعمال والاستثمارات العقارية مصدرًا للإيرادات لملايين الأشخاص.

التأثير المتموج للعقارات

البناء هو الجزء الوحيد من العقارات الذي يتم قياسه بواسطة الناتج المحلي الإجمالي. ولكن العقارات تؤثر على العديد من المجالات الأخرى للرفاهية الاقتصادية التي لا يتم قياسها. على سبيل المثال، يؤدي انخفاض مبيعات العقارات في نهاية المطاف إلى انخفاض أسعار العقارات. وهذا يقلل من قيمة جميع المنازل، سواء كان أصحابها يقومون ببيعها بنشاط أم لا. يقلل ذلك من عدد القروض المتاحة لحقوق الملكية المنزلية. وهذا في النهاية يقلل من الإنفاق الاستهلاكي حيث يتم ربط المزيد من أموال المالكين في مشاريع المنازل.

تعتمد ما يقرب من 70٪ من الاقتصاد الأمريكي على الاستهلاك الشخصي. يسهم انخفاض الإنفاق الاستهلاكي في الانحدار الاقتصادي. يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في معدلات التوظيف والدخل والإنفاق الاستهلاكي. إذا لم يتدخل الاحتياطي الفيدرالي من خلال خفض أسعار الفائدة، فإن البلاد يمكن أن تنزلق إلى حالة ركود. الأخبار الجيدة الوحيدة حول انخفاض أسعار المنازل هي أنها تقلل من فرص التضخم.

العقارات وأزمة عام 2008

لا يوجد مثال أفضل على تأثير العقارات على الاقتصاد من أزمة عام 2008. أدى انخفاض أسعار المنازل في البداية إلى الانخفاض، ولكن قليلون كانوا يدركون ذلك في ذلك الوقت. بحلول يوليو 2007، انخفضت السعر المتوسط للمنازل العائلية المستعملة بنسبة 4٪ من ذروتها في أكتوبر 2005، وفقًا لجمعية وكلاء العقارات الوطنية. ولكن الاقتصاديين لم يتفقوا على مدى سوء الأمر. تعريفات الركود والسوق الهبوطية وتصحيح سوق الأسهم موحدة تمامًا، ولكن الأمر ليس كذلك بالنسبة لسوق العقارات.

للمقارنة، قارن الكثيرون بينها وبين الانخفاض البالغ 24٪ خلال الكساد الكبير في عام 1929. كما قارنوها بالانخفاض الذي تراوح بين 22٪ و 40٪ في مناطق إنتاج النفط في أوائل الثمانينيات. وبحسب هذه المعايير، كانت الانخفاضات غير ملحوظة تقريبًا.

انتشرت الأزمة بسرعة، وأظهرت بعض الدراسات الاقتصادية أن انخفاض أسعار المنازل بنسبة تتراوح بين 10٪ و 15٪ يكفي للقضاء على حقوق الملكية للمالك. وقد حدث ذلك في وقت مبكر من عام 2007 في بعض المجتمعات في فلوريدا ونيفادا ولويزيانا.

الوفاة بالمشتقات المالية

كان ما يقرب من نصف القروض التي تم إصدارها بين عامي 2005 و 2007 من القروض العالية الخطورة. وهذا يعني أن المشترين كانوا أكثر عرضة للإفلاس. المشكلة الحقيقية كانت في أن البنوك استخدمت هذه القروض العقارية لدعم تريليونات الدولارات من المشتقات المالية. ثم طويت البنوك القروض العقارية العالية الخطورة في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. ثم باعوها كاستثمارات آمنة لصناديق التقاعد والشركات والمتقاعدين. واعتبرت مؤمنة من الافتراضات بالافتراضات الجديدة للائتمان. وكان أكبر مصدر هو شركة الأمريكية الدولية للتأمين.

عندما تخلف المقترضون عن السداد، تصبح للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري قيمة مشكوك فيها. لذلك حاول العديد من المستثمرين ممارسة حقوقهم في الائتمان الافتراضي بحيث نفدت الشركة الأمريكية الدولية للتأمين من النقد. وهددت بالافتراض عن نفسها. واضطر الاحتياطي الفيدرالي إلى إنقاذها.

تم تجنب البنوك التي تحمل الكثير من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على كتبها، مثل بير ستيرنز وليمان براذرز، من قبل البنوك الأخرى. بدون سيولة لتشغيل أعمالهم، توجهوا إلى الاحتياطي الفيدرالي للحصول على المساعدة. وجد الاحتياطي الفيدرالي مشتريًا للأول، ولكن ليس للثاني. أطلقت إفلاس شركة ليمان براذرز رسميًا أزمة عام 2008.

هل هناك أزمة أخرى في الأفق؟

يعتقد غالبية الأمريكيين أن سوق العقارات ستشهد انهيارًا في السنوات القادمة. إذ يرون أن أسعار السكن تتعطل وأن الاحتياطي الفيدرالي سيبدأ في خفض أسعار الفائدة. بالنسبة لهم، يبدو أنها فقاعة في انتظار الانفجار.

ولكن هناك العديد من الاختلافات بين سوق العقارات الحالي وسوق عام 2005. على سبيل المثال، تشكل القروض العالية الخطورة نسبة أقل من سوق الرهن العقاري (على الرغم من أنها تزداد مرة أخرى تحت اسم “القروض غير الرئيسية”). في عام 2005، ساهمت بنسبة 20٪. أيضًا، رفعت البنوك معايير الإقراض. يجب على المستثمرين في العقارات توفير بين 20٪ و 45٪ من تكلفة المنزل. خلال أزمة القروض العالية الخطورة، كان عليهم توفير 20٪ أو أقل.

الأهم من ذلك، لا يقوم المالكون بسحب الكثير من حقوق الملكية من منازلهم. ارتفعت حقوق الملكية المنزلية إلى 85 مليار دولار في عام 2006. انهارت إلى أقل من 10 مليارات دولار في عام 2010 وظلت هناك حتى عام 2015. بحلول عام 2017، ارتفعت فقط إلى 14 مليار دولار. والسبب الرئيسي هو أن أقل عدد من الأشخاص يقومون بتقديم طلبات الإفلاس. في عام 2016، قدم فقط 770،846 شخصًا طلبات الإفلاس. في عام 2010، فعل ذلك 1.5 مليون شخص. يعزو بعض الاقتصاديين ذلك إلى “أوباماكير”. الآن أن المزيد من الناس مغطاة بالتأمين، فمن غير المرجح أن يتعرضوا لتكاليف طبية باهظة. هذه الاختلافات تجعل انهيار سوق العقارات أقل احتمالًا.

Source: https://www.thebalancemoney.com/how-does-real-estate-affect-the-u-s-economy-3306018