البيع القصير هو عملية تتم فيها بيع عقار من قبل صاحبه بأقل من قيمة القرض العقاري المستحق عليه، ويوافق البنك على هذا السداد “القصير”.
ما هو البيع القصير؟
البيع القصير هو أي عملية بيع عقار حيث تكون عائدات البيع أقل من قيمة القرض الأصلية. يحدث ذلك عندما يبيع البائع عقارًا بأقل من رصيد القرض الخاص به، ويوافق البنك على قبول مبلغ أقل مما كان مستحقًا عليه بعد خصم جميع تكاليف البيع.
غالبًا ما يتم بدء البيع القصير من قبل أصحاب المنازل المتعثرين الذين يعانون من ديون تفوق قيمة منازلهم (حيث يتجاوز رصيد القرض قيمة السوق العادلة للمنزل) ولا يستطيعون تحمل تكاليف الإقامة في المنزل أو الاحتفاظ به بأي طريقة أخرى ولكنهم يرغبون في تجنب الإجراءات القانونية للمصادرة. ولكن يمكن أن يحدث البيع القصير أيضًا إذا كانت قيمة البيع المقبولة للمنزل أعلى من القرض ولكنها ليست كافية لدفع جميع تكاليف الإغلاق والعمولات.
في حالة البيع القصير الناجح، يوافق البنك عادةً على إزالة الرهن عن العقار مقابل استلام سداد القرض. قد يسامح البنك إما بال”عجز” أو الفرق بين رصيد القرض الأصلي وسداد القرض، أو يتفق مع البائع على تسوية الدين المتبقي. في كلتا الحالتين، نظرًا لأن البنك سيتلقى سدادًا قصيرًا في مثل هذه الصفقة، يجب أن يوافق على البيع القصير، وعادةً ما يفعل ذلك فقط إذا كان سيكون في مصلحة البنك النهائية. إذا لم يعتبر البنك صاحب المنزل أو الممتلكات مناسبًا للبيع القصير، فقد يرفض البيع.
كيف يعمل البيع القصير؟
يجب أن يكون البيع القصير الشرعي عملية تتضمن مشتريًا وبائعًا غير مرتبطين ببعضهما البعض ومقرضًا حقيقيًا. فيما يلي مثال على كيفية تنفيذ البيع القصير النموذجي:
- يكون لدى صاحب المنزل منزلاً يستحق أقل مما يدين به على القرض ولكنه يجب أن يبيعه بسبب ظروف صعبة.
- يستعين البائع بوكيل لمناقشة اقتراح البيع القصير (المعروف في مصطلحات البيع القصير بـ “حزمة البيع القصير”).
- يقترب وكيل البائع من البنك لتقييم استعدادهم للنظر في الاقتراح وتحديد ما يتطلبه البنك للبيع القصير.
- يعمل البائع مع وكيله على تحديد سعر المنزل وعرضه للبيع.
- يقدم وكيل المشتري عرضًا للبائع على المنزل.
- يتفاوض المشتري والبائع على العرض من خلال وكلائهما المعنيين.
- يقبل وكيل البائع العرض نيابة عن البائع، ويوقعه كل من المشتري والبائع، على أن يكون رهن البنك موافقًا.
- يقدم وكيل البائع العرض إلى البنك مع حزمة البيع القصير بما في ذلك عقد الشراء الموقع، ورسالة الصعوبة التي توضح لماذا لا يستطيع البائع الاحتفاظ بالمنزل، وسردًا عن اتجاهات السوق المحلية التي تدعم البيع القصير.
- يقوم البنك بمراجعة الحزمة ويستجيب في نهاية المطاف بالموافقة أو الرفض أو في بعض الحالات بدون رد. إذا رفض البنك البيع القصير، فعادةً ما يذكر العائدات الصافية التي ستكون مقبولة للموافقة. في حالة الموافقة، يرسل البنك رسالة موافقة على البيع القصير إلى البائع للمطالبة بسداد القرض مقابل إطلاق الرهن. يتم إغلاق الضمان وتُسلم العائدات إلى البنك، وليس البائع.
ملحوظة: لضمان أن البيع القصير هو عملية بيع بين أطراف غير مرتبطة، عادةً ما يتعين على المشتري والبائع توقيع إقرارات تؤكد أنهما غير مرتبطين.
متطلبات البيع القصير
هناك أربعة عناصر أساسية للبيع القصير، والتي يتعامل بها عادة وكلاء العقارات المتخصصون في البيع القصير:
- منزل تحت الماء: وهذا يعني أن المنزل له قيمة سوق عادلة أقل من الرصيد المتبقي على قرض المالك.
- بائع يعاني من ضائقة: يعتبر معظم البنوك فقدان الوظيفة وتكاليف الرعاية الصحية غير المتوقعة ووفاة المالك والكوارث الطبيعية والخدمة العسكرية أمثلة على الضائقة المقبولة للبيع القصير. بغض النظر عن الضائقة، يجب أن تكون حافزًا واضحًا للمالك لبيع “قصير”.
- مقرض مستعد: ليس هناك فائدة في المضي قدمًا إذا رفض المقرض احتمالية البيع القصير بشكل قاطع، وهو أمر نادر الحدوث. يجب أن يكون المقرض على الأقل مستعدًا للنظر في اقتراح البيع القصير، ولكن كلما كان أكثر فعالية وملتزمًا بالنهج الأولي لوكيل البائع، كانت الصفقة أكثر سلاسة.
- مشتري مؤهل: يجب أن يكون المشتري مؤهلاً مثاليًا أو مسبقًا، خاليًا من الشروط الزائدة، ومرنًا فيما يتعلق بالإغلاق.
ملحوظة: عادةً ما لا يعتبر المقرض الحقيقة المجردة أن لديك قرضًا تحت الماء مؤهلاً للبيع القصير.
البيع القصير مقابل الإجلاء
كلا البيع القصير والإجلاء يوفران لأصحاب المنازل وسيلة للتخلص من الممتلكات التي لا يمكنهم الاحتفاظ بها. ومع ذلك، يعد البيع القصير عملية قبل الإجلاء تحدث عندما تبيع منزلًا بأقل من المبلغ المستحق عليه. يحدث الإجلاء عندما يستعيد المقرض منزلك بعد عدم قدرتك على القيام بالمدفوعات المطلوبة.
عادةً ما يكون البيع القصير تعاونيًا وطوعيًا مع المقرض يسمح لك بتسوية الديون أو إلغائها من أجل تجنب إجراءات المصادرة الأكثر عدوانية وفي بعض الحالات غير المرغوب فيها من قبل المقرض. يفضله المقترضون لأنه قد لا يؤثر على درجة الائتمان بنفس قدر الإجلاء. علاوة على ذلك، يمكنهم العودة إلى وضعهم الطبيعي بشكل أسرع لأنهم يمكنهم شراء منزل جديد في غضون عامين فقط بعد البيع القصير مقارنة بسبع سنوات بعد الإجلاء. كما أن البيع القصير يستغرق وقتًا أقل، يصل إلى 10 أشهر مقارنة بجدول زمني للإجلاء يصل إلى عام واحد.
يفضل المقرضون أيضًا البيع القصير نظرًا لتكاليفه الأقل.
بدائل للبيع القصير
إذا كنت تعاني من قرض تحت الماء ولا يمكنك الاحتفاظ بالمنزل، قد يبدو البيع القصير هو الطريقة الوحيدة لتجنب الإجلاء. ومع ذلك، قد تكون هناك بدائل أخرى للإجلاء المتاحة لك.
ناقش وضعك مع المقرض الخاص بك لتحديد ما إذا كنت مؤهلاً لتعديل القرض حيث يقوم المقرض بتغيير شروط القرض الحالي للتخلص من الحاجة إلى البيع القصير (على سبيل المثال، من خلال تخفيض رأس المال)، أو إعادة تمويل الرهن العقاري (استبداله برهن جديد).
أخذ العبرة
يحدث البيع القصير عندما تكون عائدات عملية البيع العقارية أقل من رصيد القرض الأصلي. يستخدم غالبًا من قبل أصحاب المنازل الذين يعانون من قروض تحت الماء ولا يمكنهم الاحتفاظ بالمنزل ولكنهم يرغبون في تجنب الإجلاء. يجب أن يكون البيع القصير عملية بيع بين مشترٍ وبائع غير مرتبطين ببعضهما البعض، ولكنها عادة ما تتم بوساطة وكلاء عقارات ويجب أن تحظى بموافقة المقرض. يفضل البيع القصير على الإجلاء بسبب تأثيره الأقل على الائتمان والجدول الزمني الأقصر، ولكن يجب على المقترضين المتعثرين مناقشة بدائل الإجلاء الأخرى مع المقرضين.
هل كانت هذه المعلومات مفيدة؟
Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-a-short-sale-1799208
اترك تعليقاً