تغيير القانون في عام 1984
في عام 1984، قام الكونغرس بتغيير بعض قوانين التبادل 1031 في قانون إصلاح الضرائب. تم تحديد أنواع معينة من العقارات المؤهلة وأن المسكن الشخصي ليس واحدًا منها. يجب تحديد العقار المحتمل للتبديل في غضون 45 يومًا، بما في ذلك عطلات نهاية الأسبوع والأعياد. عمومًا، لديك 180 يومًا من تاريخ نقل العقار المنازل للمشتري لإغلاق العقار البديل، ولكن هناك استثناء واحد.
العقارات المؤهلة
تؤهل فقط العقارات العقارية الحقيقية التي تُملك لأغراض تجارية أو كاستثمار للتبادل 1031. لا يؤهل المسكن الشخصي وعقار الإصلاح والبيع السريع عادةً لأنه يندرج تحت الفئة المحظورة للعقار المشترى فقط لإعادة البيع. عادةً ما لا تؤهل منازل العطلات أو المنازل الثانية التي لا تُستخدم كمنازل للإيجار للعلاج بالتبادل 1031، ولكن هناك اختبار استخدام بموجب القسم 280A من قانون الضرائب قد ينطبق على تلك العقارات. يجب عليك التفكير في استشارة خبير ضرائب لمعرفة ما إذا كانت منزلك الثاني أو منزل العطلات يستوفي شروط القسم 280A. قد يكون كذلك إذا تم استخدامه كمكان عمل رئيسي أو يتم تأجيره بالكامل أو جزئيًا. الأراضي التي تخضع للتطوير لإعادة البيع لا تؤهل للعلاج المؤجل للضرائب. لا يعتبر الأسهم والسندات والسندات والمصالح المفيدة في شراكة شكلاً من أشكال العقار “مثل النوع” لأغراض التبادل.
المواعيد النهائية للشراء
قبل عام 1984، تم إجراء جميع التبادلات بشكل متزامن مع إغلاق ونقل العقار المباع أو المنازل وشراء العقار العقاري الجديد أو العقار البديل. بالإضافة إلى المشاكل التي تواجهها عند محاولة العثور على عقار مناسب، كانت هناك صعوبات في نقل العناوين والأموال بشكل متزامن. يتجنب التبادل المؤجل للعام 1031 هذه المشاكل السابقة لعام 1984، ولكن يتم فرض مواعيد نهائية أكثر صرامة. يقوم المستثمر الذي يرغب في إجراء تبادل بإدراج عقاره بالطريقة المعتادة. عندما يتقدم المشتري ويتم تنفيذ عقد الشراء، يدخل البائع في اتفاقية تبادل مع وسيط مؤهل يصبح البائع البديل. تتطلب اتفاقية التبادل عادةً تعيين عقد البائع للوسيط. يتم إجراء الإغلاق ويتلقى الوسيط العائدات لأن البائع لا يمكنه لمس المال.
تحديد العقارات
تبدأ القيود التوقيتية الأولى، وهي قاعدة 45 يومًا للتعريف، في هذه النقطة. يجب على المستثمر إغلاق أو تحديد بالكتابة عقار بديل محتمل في غضون 45 يومًا من إغلاق ونقل العقار الأصلي. فترة الوقت ليست قابلة للتفاوض وتشمل عطلات نهاية الأسبوع والأعياد. يمكن إلغاء التبادل بأكمله ومن المؤكد أن الضرائب ستتبع إذا تجاوز المستثمر الحد الزمني.
تجنب “الأحذية”
عادةً ما يتبع معظم المستثمرين قاعدة العقار الثلاثة حتى يتمكنوا من إجراء الدراسة الجدية واختيار العقار الذي يعمل بشكل أفضل بالنسبة لهم والذي سيتم إغلاقه. الهدف عمومًا هو التداول لتجنب نقل “الأحذية” والحفاظ على التبادل خاليًا من الضرائب. “الأحذية” هي المال من (أو القيمة العادلة ل) أي عقار غير مماثل يتم استلامه من قبل المكلف من خلال التبادل. يمكن أن تكون “الأحذية” نقدًا أو تخفيضًا في الديون أو استخدام عائدات البيع لتكاليف الإغلاق التي لا تعتبر نفقات إغلاق صالحة. قواعد التحكم في “الأحذية” في التبادل معقدة، ويمكن للمستثمر أن يتلقى “الأحذية” عن طريق الخطأ ويجد نفسه مدينًا بالضرائب بدون استشارة خبير.
شراء العقار البديل
عند اختيار العقار البديل، يكون لدى المكلف 180 يومًا من تاريخ نقل العقار المنازل للمشتري لإغلاق العقار البديل الجديد. ولكن يجب إكمال التبادل بحلول التاريخ السابق إذا كان تاريخ الاستحقاق لإقرار الضريبة للمستثمر للسنة الضريبية التي تم بيع العقار المنازل فيها هو في وقت سابق من تاريخ نهاية فترة 180 يومًا. بما أنه لا توجد تمديدات أو استثناءات لهذه القاعدة، فمن الأفضل تحديد موعد الإغلاق للعقار البديل قبل الموعد النهائي.
الأسئلة المتكررة (FAQs)
ما هو تبادل الضرائب المؤجل 1031 العكسي؟ تبادل الضرائب المؤجل 1031 العكسي هو في الأساس نفس الصفقة كتبادل 1031 ولكنه تبادل ضرائب مؤجل “عكسي”. يتم شراء العقار الاستثماري الثاني قبل بيع العقار الأول.
ما هو الخاضع للضريبة في التبادل المؤجل للضرائب؟ إستراتيجية التبادل المؤجل للضرائب 1031 تؤجل الضرائب فقط. إنها لا تساعدك على تجنبها تمامًا. كل ما يكون عادةً مشمولًا بالضريبة لا يزال مشمولًا بالضريبة في إطار التبادل المؤجل للضرائب. الفرق الوحيد هو أن الضرائب لن يتم دفعها في سنة البيع.
Source: https://www.thebalancemoney.com/how-to-do-1031-exchanges-1798717
اترك تعليقاً