تعتبر المستأجرين بالكامل واحدة من طرق حيازة الملكية في 26 ولاية، وفقًا لمقالة منشورة على موقع The Balance. يمكن للأزواج المتزوجين استخدام هذا النوع من الحيازة للعقارات والحسابات المصرفية والاستثمارية في الولايات التي تسمح بذلك. يتمتع المستأجرين بالكامل بحقوق البقاء على العقار بعد وفاة أحدهم، ويتم تمرير الملكية بشكل تلقائي إلى الزوج الناجي دون الحاجة إلى إجراءات التوثيق القانونية. ومع ذلك، يجب أن يكون الزوجان متزوجين قانونيًا في الوقت الذي يحصلان فيه على الملكية ويجب أن يظلوا متزوجين طوال فترة الحيازة.
العناصر المشتركة لحيازة المستأجرين بالكامل
تتكون حيازة المستأجرين بالكامل من خمسة قواعد أساسية تعرف بـ “الوحدات” ويجب أن تتوفر هذه الشروط لصحة عقد المستأجرين بالكامل:
- وحدة الملكية: يمتلك الزوجان الملكية المشتركة والسيطرة على الممتلكات.
- وحدة المصلحة: لا تكون مصلحة أحد الزوجين في الممتلكات أفضل من مصلحة الآخر.
- وحدة العنوان: يحصل الزوجان على عنوان الملكية من خلال نفس العقد.
- وحدة الوقت: يجب أن يتم امتلاك الممتلكات من قبل الزوجين في نفس الوقت.
- وحدة الزواج: في معظم الولايات، يجب أن يكون الزوجان متزوجين في الوقت الذي يحصلان فيه على الملكية. بعض الولايات تعترف بالشراكات المدنية لهذا الغرض.
من يملك ما؟
في حيازة المستأجرين بالكامل، يمتلك كل من الزوجين الملكية الكاملة للعقار ولديهما السيطرة المشتركة عليه. يتم التعامل مع الزوج والزوجة ككيان قانوني واحد. على سبيل المثال، إذا اشترى توم وسو سميث عقارًا معًا واحتفظا بعنوان الملكية معًا كمستأجرين بالكامل، فإن كل منهما سيكون لديه مصلحة ملكية بنسبة 100٪ في العقار. يمنع هذا النوع من الحيازة توم من بيع العقار أو وضع رهن عليه دون موافقة سو.
المستأجرين بالكامل والدائنين
عادةً ما لا يمكن لدائن توم أو سو الوصول إلى العقار، على الأقل للديون التي تكون باسم أحدهما فقط. على سبيل المثال، إذا تعرض توم لدعوى قضائية بسبب دين غير مسدد قدره 50,000 دولار تعاقد عليه باسمه الشخصي، فإن الدائن لا يستطيع أن يجبر على بيع العقار أو وضع رهن عليه لأنه مملوك أيضًا لسو وليست طرفًا عقديًا في الدين. بالطبع، يمكن للدائنين الوصول إلى العقار في حالة وجود ديون تم اتخاذها بالتعاون بين توم وسو، وتعتبر الرهون الضريبية الفيدرالية استثناءً من هذا القاعدة.
حقوق البقاء للمستأجرين بالكامل
عند وفاة أحد الزوجين، يصبح الزوج الناجي صاحبًا وحيدًا للعقار فورًا. يقال أن حيازة المستأجرين بالكامل تحمل “حقوق البقاء”. يتم تمرير الملكية خارج إجراءات التوثيق القانونية إلى الزوج الناجي بدلاً من ورثة الزوج المتوفى أو وفقًا لتصرفات خطة الميراث الخاصة بالمتوفى. في الواقع، لا يمكن للزوج أن يشمل قانونيًا الملكية المستأجرة بالكامل في خطة الميراث بسبب هذا الحكم الخاص بالبقاء. يجب على الأزواج الناجيين اللجوء إلى طريقة أخرى لتجنب إجراءات التوثيق القانونية للعقار عند وفاتهم.
المستأجرين بالكامل مقابل المستأجرين المشتركين بحقوق البقاء
المتطلبات الزواجية هي الفرق الواضح بين المستأجرين بالكامل والمستأجرين المشتركين بحقوق البقاء. معظم الأحكام الأخرى متشابهة بين النوعين. هناك متطلب إضافي واحد فقط لحيازة المستأجرين بالكامل وهو أن يكون الزوجان متزوجين قانونيًا من بعضهما البعض في الوقت الذي يحصلان فيه على الملكية ويجب أن يظلوا متزوجين طوال فترة الحيازة. توفر حالة المستأجرين بالكامل حماية إضافية لا تتمتع بها المستأجرين المشتركين بحقوق البقاء. لا يُسمح لأي من الزوجين بنقل حصته في العقار إلى طرف ثالث.
المستأجرين بالكامل مقابل المستأجرين المشتركين
تحول حيازة المستأجرين بالكامل تلقائيًا وبموجب القانون إلى حيازة مشتركة في حالة طلاق الزوجين. على سبيل المثال، إذا طلق الزوجان، فإن العقار سيكون أصولًا زوجية قابلة للتقسيم في المحكمة العائلية، وهذا عادةً ما يؤدي إلى بيع العقار أو نقله إلى ملكية أحد الزوجين الوحيد كجزء من إجراءات الطلاق. حيازة المشتركين هي نوع شائع وأقل قيودًا للملكية. يمكن للمشتركين المشتركين أن يمتلكوا حصصًا في الملكية بنسب مختلفة ولا يكونون بالضرورة شركاء متساوين، ولا يجب أن يكونوا متزوجين أو حتى مرتبطين ببعضهما البعض. على سبيل المثال، يمكن لجو أن يمتلك 60٪ بينما تمتلك سالي 40٪. ومع ذلك، يحتفظ كل من جو وسالي بالحق في استخدام والاستمتاع بالممتلكات بالكامل بغض النظر عن هذه النسب الملكية.
الولايات التي تعترف بهذا النوع من الحيازة
تعترف نصف الولايات – 25 وولاية بالإضافة إلى منطقة العاصمة الفيدرالية – بحيازة المستأجرين بالكامل حتى عام 2019، ولكن بقواعد متفاوتة تعتمد على نوع الممتلكات المعنية. تحتفظ إلينوي وإنديانا وكنتاكي وميشيغان ونيويورك وكارولاينا الشمالية وأوريغون بهذا النوع من الحيازة للعقارات فقط. الولايات التي تعترف بحيازة المستأجرين بالكامل لجميع أنواع الممتلكات هي ألاسكا وأركنساس وديلاوير وفلوريدا وهاواي وماريلاند وماساتشوستس وميسيسيبي وميزوري ونيو جيرسي وأوكلاهوما وبنسلفانيا وجزيرة رود وتينيسي وفيرمونت وفيرجينيا ووايومنغ. تعترف ولاية أوهايو فقط بنوع الحيازة هذا للعقود التي تم إنشاؤها قبل 4 أبريل 1985. لا يمكن امتلاك الممتلكات التي تم شراؤها منذ ذلك التاريخ بهذه الطريقة. تعترف منطقة العاصمة الفيدرالية أيضًا بحيازة المستأجرين بالكامل لجميع أنواع الممتلكات. يمكن للأزواج فقط الاحتفاظ بمنازلهم كمستأجرين بالكامل في إلينوي. لا يمكنهم شراء وتسجيل العقارات العقارية الاستثمارية بهذه الطريقة. أي عقد مشترك يتم إبرامه بين زوج وزوجة في ميشيغان يتحول تلقائيًا إلى حيازة المستأجرين بالكامل بموجب زواجهما، وإذا كانوا يمتلكون العقار كمستأجرين مشتركين قبل الزواج، فإن الملكية تتحول تلقائيًا إلى حيازة المستأجرين بالكامل عند الزواج.
استشارة محامي
تغير قوانين الدول قد تتغير بشكل متكرر. يرجى استشارة محامي للحصول على المشورة الأكثر حداثة إذا كنت تفكر في الاحتفاظ بعنوان الملكية بهذه الطريقة. يجب أن يتم استشارة محامي للحصول على المشورة القانونية والقانونية الأكثر تحديثًا. المعلومات الواردة في هذه المقالة ليست مشورة قانونية ولا تعوض المشورة القانونية.
Source: https://www.thebalancemoney.com/tenants-by-the-entirety-3505608
اترك تعليقاً