فهم نسبة الديون إلى الدخل الهامة
كم يمكنك أن تنفق على قرض العقار؟
بدلاً من النظر إلى إجمالي المبلغ الذي يمكنك استدانته لشراء منزل، من الأفضل أن تنظر إلى مدى تحمل الدفعة الشهرية بالنسبة لك. هذا لأنه سيتعين عليك دفع هذا المبلغ كل شهر، لذا تريد التأكد من أنه يناسب ميزانيتك.
واحدة من أفضل الطرق لقياس ذلك هي “نسبة الديون إلى الدخل” أو نسبة DTI. يتم حسابها عمومًا عن طريق قسمة مدفوعات الديون الشهرية على الدخل. وبشكل أكثر تحديدًا، يمكن قياسها بطريقتين:
نسبة DTI الأمامية: تقيس دفعة القرض العقاري الشهرية كنسبة من إجمالي دخلك الشهري الإجمالي. على سبيل المثال، إذا كان راتبك 54،000 دولار في السنة (4،500 دولار في الشهر) وكانت دفعة القرض العقاري الخاص بك 1،000 دولار، فإن نسبة DTI الأمامية لديك هي 22٪ (1،000 دولار / 4،500 دولار).
نسبة DTI الخلفية: تقيس إجمالي مدفوعات الديون الشهرية الخاصة بك، بما في ذلك القرض العقاري، كنسبة من إجمالي دخلك الشهري الإجمالي. إذا كنت أيضًا تدفع 250 دولارًا شهريًا للقروض الطلابية و 200 دولار شهريًا لبطاقات الائتمان الخاصة بك، على سبيل المثال، فإن نسبة DTI الخلفية لديك ستكون 33٪ (1،000 دولار + 250 دولار + 200 دولار) / 4،500 دولار).
تستخدم البنوك هذه النسب لمعرفة الحد الأقصى لدفعة القرض العقاري الشهرية التي قد تكون مؤهلًا لها. على سبيل المثال، تنص إرشادات فريدي ماك وفاني ماي على أن نسبة DTI الخلفية للقروض العقارية التقليدية لا يجب أن تتجاوز 36٪. بعبارة أخرى، لا يجب أن تكون مدفوعات الديون الخاصة بك أكثر من 36٪ من دخلك قبل الضرائب كل شهر.
ملاحظة: تنظر البنوك إلى عوامل أخرى عند اتخاذ قرار بالموافقة على قرض عقاري، مثل درجة الائتمان الخاصة بك ومدى استقرار وظيفتك.
قواعد الإبهام لكم يجب أن تنفق على قرض العقار
هناك العديد من الطرق لاستخدام نسبة DTI الخاصة بك لتحديد كم يجب أن تنفق على دفعة قرض العقار. على سبيل المثال، هناك حدود قصوى موضوعة، ولكن من الأفضل في كثير من الأحيان اتباع المبدأ الحذر حتى لا تجد نفسك في وضع مالي صعب – وهو ما يعني أن دفعات القرض العقاري الخاصة بك كبيرة جدًا وتواجه صعوبة في تلبية النفقات الأخرى.
يمكنك ومستشارك المالي فقط تحديد أي القواعد البسيطة هي الأفضل بالنسبة لك. هنا هي القواعد التي يستخدمها الناس عادة:
قاعدة 28/36
تنص قاعدة 28/36 على أن نسبة DTI الأمامية لديك لا يجب أن تتجاوز 28٪، ونسبة DTI الخلفية لديك لا يجب أن تتجاوز 36٪. بعبارة أخرى، لا يجب أن تكون دفعة القرض العقاري الخاصة بك أكثر من 28٪ من دخلك قبل الضرائب، ولا يجب أن يكون القرض العقاري مع جميع مدفوعات الديون الأخرى الخاصة بك أكثر من 36٪ من دخلك قبل الضرائب.
يستخدم معظم البنوك هذه القاعدة البسيطة لتحديد الحد الأقصى للقروض عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تقليدي، وهذا هو السبب في شيوع هذه القاعدة. ولكن تذكر – فقط لأن هذا هو الحد الأقصى لما يمكن أن يعطيك إياه البنك، لا يعني أنه يناسبك بشكل أفضل.
إذا كانت لديك الكثير من عوامل غير معروفة في حياتك – مثل تقلب الدخل، والنفقات الكبيرة المحتملة في المستقبل، أو علامات استفهام حول مسألة مسامحة القرض الطلابي – قد يكون من الأفضل اختيار قاعدة أكثر حذرًا. بهذه الطريقة، لن تلتزم بدفعة قرض عقاري عالية قد تكون صعبة في المستقبل، حتى لو كان بإمكانك القيام بذلك الآن.
نموذج 25٪ بعد الضرائب
قاعدة أكثر حذرًا هي تحديد دفعة القرض العقاري الشهرية بنسبة 25٪ من دخلك بعد الضرائب (أي ما تراه في حسابك المصرفي).
على سبيل المثال، إذا كان راتبك 54،000 دولار، فقد ترى فعليًا حوالي 2،900 دولار شهريًا كدخل صافي. إذا قمت بتحديد دفعة القرض العقاري الشهرية بنسبة 25٪ من راتبك، فإن ذلك يترجم إلى قرض بقيمة 729 دولار شهريًا. هذا أقل بكثير من الحد الأقصى لدفعة القرض العقاري البالغة 1،000 دولار التي ستكون محدودًا بها وفقًا لقاعدة 28/36.
غالبًا ما يفضل الخبراء هذه القاعدة البسيطة لأنها تضعك في وضعية أكثر استدامة لدفعة القرض العقاري. ستكون لديك مرونة أكبر للتعامل مع الطوارئ، والتوفير للتقاعد ونفقات الشراء وغيرها.
قروض نسبة DTI 50٪
في بعض الحالات النادرة، قد تكون قادرًا على الحصول على قرض عقاري تقليدي مع نسبة DTI خلفية تصل إلى 50٪. فاني ماي، على سبيل المثال، تسمح بذلك لبعض أنواع القروض التي يتم كتابتها بواسطة برامج خاصة.
ومع ذلك، فقط لأنه يمكنك الوصول إلى نسبة DTI تصل إلى 50٪، فقد لا يكون ذلك حكيمًا. مع دخل سنوي قدره 54،000 دولار، على سبيل المثال، فإن دفعة القرض العقاري يمكن أن تصل إلى 2،250 دولار شهريًا عندما يكون لديك فعليًا فقط 2،900 دولار شهريًا بعد الضرائب. إنه مكان خطير لأن لديك لن تكون لديك سيولة نقدية للتعامل مع أي طوارئ أو توفيرات إضافية.
كيفية استخدام نسبة DTI لمعرفة كم يمكنك أن تشتري منزلًا
يمكن أن تساعدك استهداف نسبة DTI جيدة لك في التخطيط لحجم القرض العقاري الذي ستأخذه، وفي نهاية المطاف، نوع المنزل الذي ستبحث عنه. بمجرد معرفة الدفعة الشهرية التي يمكنك تحملها، يمكنك استخدام حاسبة القرض العقاري لمعرفة المبلغ المتاح للقرض والدفعة المقدمة التي يمكن أن تحصل عليها بهذا المبلغ الشهري.
على سبيل المثال، إذا كنت تستخدم قاعدة 25٪ بعد الضرائب وتحصل على 5،000 دولار شهريًا، فهذا يعني الالتزام بدفعة قرض عقاري تصل إلى 1،250 دولار. باستخدام المنزلق على حاسبة القرض العقاري، يمكنك أن ترى أن هذا يعني أنك يمكنك شراء منزل يستحق 233،000 دولار إذا قمت بدفعة مقدمة بنسبة 20٪.
الأسئلة المتكررة (FAQs)
ما هي أعلى نسبة DTI للقرض التقليدي؟
أعلى نسبة DTI يمكنك الحصول عليها مع قرض تقليدي هي 50٪. ومع ذلك، فإن معظم البنوك ستحدد لك نسبة DTI تبلغ 36٪.
كم من الديون يجب أن أسددها قبل شراء منزل؟
من الأفضل أن تسدد أكبر قدر ممكن من الديون، ولكن عليك أيضًا توازن الحاجة إلى دفعة مقدمة. على الأقل، ستحتاج إلى سداد ما يكفي من الديون لتتمكن من تحمل دفعة القرض العقاري وفي الوقت نفسه البقاء تحت نسبة DTI الخلفية 36٪ إذا كنت تبحث عن قرض عقاري تقليدي.
ما هي نسبة الديون الأمامية المثالية؟
على الرغم من أن النسب الأمامية الموصى بها تختلف بناءً على القواعد البسيطة، إلا أن “جيدة” النسبة الأمامية ستعتمد على حالتك. بالنسبة لك، قد يعني ذلك أنه ستكون قادرًا على دفع ثمن والعيش في منزل تحبه مع السماح لك بتحقيق أهدافك المالية الأخرى، مثل التوفير للتقاعد والطوارئ وسداد الديون والاستمتاع بالهوايات.
هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟
شكرًا لتعليقك! أخبرنا لماذا! آخر
المصادر:
Freddie Mac. “The Monthly Debt Payment-to-Income Ratio.”
Charles Schwab. “How Much House Can You Afford?”
Chase. “What Percentage of Your Income Should Go Toward Your Mortgage?”
Fannie Mae. “Selling Guide.”
Source: https://www.thebalancemoney.com/how-much-should-you-spend-on-a-mortgage-5210815
اترك تعليقاً