شراء منزل باستخدام تمويل إبداعي

تمويل العقارات بطرق إبداعية كان موضوعًا ساخنًا جدًا في سبعينيات القرن الماضي. من الصعب عليّ أن أصدق أن العديد من أساطير التمويل الإبداعي قد توفوا الآن، ولكن ماذا عن الركوب المجنون خلال ذروتها.

تمويل إبداعي باستخدام الثقات الأجنبية البحرية

لا يزال بعض الأشخاص يعملون تحت ثقات أجنبية بحرية حتى اليوم، ولكن إذا وجدتهم الهيئة الضريبية الأمريكية، فقد ينتهي بهم الأمر في السجن. لا تنظر الهيئة الضريبية الأمريكية بصفة جيدة إلى الثقات الأجنبية البحرية، بغض النظر عما يقوله بائع سريع الكلام يرتدي بدلة إيطالية باهظة الثمن. الثقة الأجنبية البحرية هي طريقة لنقل الأموال إلى بلد آخر بسرية. ثم يسمح للمهربين الضريبيين بالسماح للثقة المقيمة في ذلك البلد الأجنبي بشراء العقار.

خيارات شراء المعاملات الخاضعة للشروط

كانت هناك العديد من القروض التي لم تحتوي على بنود نقل الملكية التي تستدعي التسريع، لذا يمكن للمشترين أن يتولوا الدفعات على قرض قائم، وترك اسم البائع على القرض، وهذا أمر مقبول. لكن البنوك لم تكن تحب أن تكون مقيدة بسعر فائدة أقل وفقدان مقترض محتمل عندما يشتري المشترون منازل بتمويل مشروط. المعاملات الخاضعة للشروط محفوفة بالمخاطر اليوم لأن الجهات المقرضة يمكنها وستطلب سداد القرض عند البيع. ناهيك عن أن معظم البائعين لا يرغبون في التحمل المسؤولية المرتبطة بالمعاملة الخاضعة للشروط.

استخدام قرض قابل للافتراض لشراء الممتلكات

بعض أنواع القروض أعلنت بصراحة أن المشتري الجديد يمكنه أن يفترض القرض الحالي للمالك السابق. إذا كان المشتري مؤهلاً للافتراض القرض، فإن البنك يطلق سراح البائع من المسؤولية. أنقذ الافتراض المشتري في تلك الأيام الآلاف من الدولارات في رسوم القروض، ويمكن إغلاق العديد من الصفقات بسرعة بناءً على هذه الشروط. اليوم، هناك قليل جدًا أو لا يوجد قروض قابلة للافتراض متاحة.

عقود الأراضي

المشكلة في عقد الأرض هي العثور على شركة تأمين عنوان ملكية مستعدة لتأمين المعاملة. ناهيك عن أن عقد الأرض، الذي يمنح العنوان العادل للمشتري، عمومًا لا يحتوي على رهن مرتبط به لأن معظم القروض تحتوي على بند نقل الملكية. يُستخدم عقد الأرض بشكل أفضل عندما يكون المنزل مملوكًا بالكامل من قبل البائع.

قرض المالك أو الثقة المحمولة بواسطة البائع

إذا كان البائع يمتلك الملكية بشكل كامل ويرغب في تقديم التمويل للمقترض، فإن الأداة السهلة الاستخدام هي الرهن العقاري أو الثقة. لكل ولاية قوانينها الخاصة بما إذا كان من المعتاد تسجيل رهن عقاري أو ثقة. في كاليفورنيا، على سبيل المثال، يتم استخدام أوامر المنح لنقل العنوان والثقات لتأمين المذكرات الوعدية بالدفع.

خيار آخر هو أن يقدم البائع رهنًا عقاريًا شاملًا، حيث يحتفظون بقرض المنزل الأصلي ويتلقون المدفوعات من المشتري.

قانون دود فرانك وشروط التمويل الإبداعي لشراء المنزل

يعد قانون دود فرانك اختصارًا لقانون إصلاح وحماية وول ستريت دود فرانك، الذي وقع في يوليو 2010. صاغه النائب السابق بارني فرانك والسيناتور السابق كريستوفر جون دود، وأحدث قانون دود فرانك تغييرات جذرية في اللوائح المالية وعدل قانون الحقيقة في قرض الاستهلاك. هذا التحول الشامل أنشأ وكالات جديدة وغير العديد من القوانين. لا يمكنك أن تتحرك في التمويل دون أن تصطدم بقانون دود فرانك.

يتعلق جزء من قانون دود فرانك بتمويل البائع. ينظم ويمنع أنواعًا معينة من التمويل التي كانت مسموحًا بها بسهولة في الماضي. على عكس أيام السبعينيات الحرة عندما يمكن لأي شخص ترتيب قرض والحصول على أجر عن ذلك طالما كان الشخص يحمل ترخيصًا عقاريًا، يجب الآن أن يكون الفرد مرخصًا كمنشئ قرض عقاري. يستثنى البائعون بشرط ألا يمدوا شروط التمويل الخاصة بالمالك على أكثر من ثلاثة عقارات في السنة. القواعد الأخرى هي: يمكن للبائع تقديم تمويل المالك طالما أن البائع لم يبني المنزل. يتم الآن استبعاد بنائي المنازل من تقديم تمويل المالك. لا يوجد دفعة نهائية. كانت طريقة تقديم التمويل الإبداعي المفضلة عمومًا قرضًا قصير الأجل، مثل ثلاثة أو خمس سنوات، مع دفعة نهائية في النهاية، مما يعني أن الرصيد الكامل سيكون مستحقًا وقابلًا للدفع. يجب أن تكون القروض الممولة من قبل المالك مستهلكة الآن. لا يمكن للبائع تقديم تمويل المالك لأي مشترٍ يحدث عنده. يتحمل البائع مسؤولية التحقق مما إذا كان المشتري مؤهلاً لشراء المنزل وسداد القرض. قد يعني ذلك أن البائع سيحتاج إلى تشغيل تقرير ائتمان على المشتري، مما قد يستبعد جميع المشترين المنزليين ذوي سوء الائتمان. يجب أن يكون القرض ثابت الفائدة أو قابل للتعديل بعد خمس سنوات مع زيادات سنوية معقولة وحدة حياة معقولة. يجب أن يستوفي القرض الممول من قبل المالك معايير أخرى وضعتها مجلس الاحتياطي الفيدرالي. ومع ذلك، فإن متطلب عدم وجود دفعة نهائية سيضع حدًا للعديد من محاولات التمويل الإبداعي. قد يكون الحل لبعض البائعين والمشترين هو بيع بخيار الإيجار.

قبل شراء منزل من خلال التمويل الإبداعي، استشر المحامي للحصول على المشورة القانونية.

Source: https://www.thebalancemoney.com/buying-a-home-with-creative-financing-1798263