ما هو التمويل العقاري؟

التمويل العقاري هو نوع متخصص من خط الائتمان يسمح للمقرضين العقاريين بتمويل قروض الرهن العقاري للمقترض دون استخدام رأس المال الخاص بالمقرضين.

تعريف وأمثلة عن التمويل العقاري

غالبًا ما تعمل القروض العقارية كخط ائتمان متخصص متاح من خلال البنوك التقليدية أو المقرضين المتخصصين، مما يمنح المقرضين العقاريين فرصة تمويل قرض الرهن العقاري دون اللجوء إلى احتياطيات رأس المال الخاصة بهم. يتم استخدام هذا النوع من التمويل المؤقت حتى يتم إغلاق القرض، حيث يعيد المقرض عادةً بيع الرهن العقاري لمستثمر في السوق الثانوية.

تشمل المؤسسات المالية التي تستخدم التمويل العقاري صناديق الديون الخاصة وصناديق الاستثمار العقاري العقارية والمصارف العقارية الصغيرة والتعاونيات الائتمانية.

ملاحظة: التمويل العقاري ليس هو نفسه التمويل العقاري. على الرغم من تورط الرهن العقاري، إلا أن المقرض العقاري ليس هو المقرض المباشر للرهن العقاري. التمويل العقاري هو نوع من التمويل الأصولي التجاري.

على سبيل المثال، دعونا نفترض أن شخصًا يشتري منزلاً لأول مرة يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من مقرض عقاري. يتفق الطرفان على شروط القرض ويتم إغلاق القرض. بدلاً من الاعتماد على احتياطياتها النقدية الخاصة، تقوم البنك بالحصول على قرض مستودع لتمويل الرهن العقاري. يحصل المالك على الأموال، ويعيد مقرض الرهن العقاري بيع القرض العقاري في السوق الثانوية، واستخدام عائدات البيع لسداد قرض المستودع.

أسماء بديلة: خط الائتمان المستودع، التقدم المستودع، التمويل المستودع

كيف يعمل التمويل العقاري؟

في التمويل العقاري، يكون المقرض العقاري مسؤولاً عن معالجة طلب القرض والموافقة عليه. عندما يحين وقت تمويل القرض، يقدم مقرض المستودع الأموال إلى الضمان نيابة عن المقرض العقاري.

تعتمد المؤسسات المالية على التمويل العقاري للحفاظ على احتياطياتها النقدية والحفاظ على السيولة. إذا اعتمد البنك بالكامل على رأس المال الخاص به، قد لا يكون قادرًا على تلبية متطلبات التمويل على جميع القروض، مما قد يقيد عدد القروض التي يمكنه تقديمها وبالتالي يقيد ربحيته. باستخدام خط ائتمان المستودع، يمكن للبنك تلبية تلك المتطلبات التمويلية. سيقوم البنك بالسحب من هذا الخط حتى يتمكن من إعادة بيع الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي.

ملاحظة: يمكن لمقرضي المستودع تقديم تمويل رطب أو تمويل جاف، مشابهة لعمليات الإغلاق الرطبة والجافة. في حالة التمويل الرطب، يقدم قرض المستودع المبلغ عند إغلاق القرض ويستعرض وثائق القرض بعد التمويل، مما يشكل مخاطرة أعلى لمقرض المستودع. بالنسبة للتمويل الجاف، يستعرض مقرض المستودع وثائق القرض العقاري قبل صرف الائتمان المطلوب.

بعد تمويل القرض العقاري عن طريق التمويل المستودع، يتم الاحتفاظ بالرهن العقاري المغلق حديثًا على خط ائتمان المستودع لفترة محددة. يشار إلى هذه الفترة باسم “وقت الإقامة”، وعادة ما يتم تخزين القرض لمدة تتراوح بين 15 و 30 يومًا، اعتمادًا على المقرض. يتم بعد ذلك إعادة بيعها للمستثمرين الثانويين، مثل Fannie Mae و Wells Fargo والمؤسسات المالية المدعومة من الحكومة أو إدارة الإسكان الفيدرالية. يجب ملاحظة أن بعض مقرضي المستودع قد يفرض رسوم إقامة عندما يتم تخزين القرض المستحق لفترة طويلة جدًا.

من المهم أن نلاحظ أنه على الرغم من أن القرض العقاري يتم تمويله من خلال خط ائتمان المستودع، يمكن للقرض العقاري أن يتم إغلاقه بالبنك. علاوة على ذلك، لن يؤثر القرض المستودع على مدفوعات المقترض أو أي شروط أخرى تم الاتفاق عليها عند الإغلاق.

هل يستحق التمويل العقاري؟

يمكن أن يقدم التمويل العقاري عدة مزايا للمقرضين العقاريين وبالتالي للمقترض. بعض الفوائد هي:

• استخدام مرن لعائدات القرض: يسمح بعض مقرضي المستودع باستخدام عائدات القرض لأكثر من الرهون العقارية التقليدية. في بعض الحالات، يمكنك الاستفادة من خط الائتمان لتمويل الرهون العقارية العكسية والإسكان المصنع وقروض البناء.
• مبالغ سخية متاحة: تتوفر بعض القروض المستودع بمبالغ تتراوح بين 1 مليون دولار وحتى 150 مليون دولار، اعتمادًا على مقرض المستودع. يمكن لهذه الخطوط الائتمانية الكبيرة أن تسمح للمقرضين العقاريين بتمويل العديد من الرهون العقارية، بما في ذلك تلك المخصصة للممتلكات ذات التكلفة المرتفعة للغاية.
• ائتمان متجدد: على عكس القرض التقليدي بمدة محددة، يسمح الائتمان المتجدد للمقرضين بسحب الأموال حسب الحاجة. علاوة على ذلك، غالبًا ما تكون المبالغ التي تم سدادها متاحة مرة أخرى للاقتراض خلال فترة الائتمان.
• تمويل سريع: يمكن أن يكون التمويل العقاري مثاليًا للمقرضين الذين يحتاجون إلى التمويل فورًا. يمكن لمقرض المستودع تمويل المبلغ المطلوب في نفس اليوم، اعتمادًا على شروط الاتفاق.

ملاحظة: يعد التمويل العقاري خيارًا جيدًا للبنوك الصغيرة أو المتوسطة الحجم. من خلال هذا النوع من القروض، يمكن للمؤسسة المالية كسب المال من الرسوم وبيع القرض، بدلاً من كسب الفائدة على القرض العقاري.

متطلبات التمويل العقاري

تحتاج المؤسسات المالية إلى تلبية بعض المتطلبات للتأهل للحصول على قرض مستودع. يمكن أن تكون المؤهلات شاملة، مثل إثبات سجل ربحية ووجود مراجع ذات جودة عالية. قد يتطلب بعض المقرضين الحد الأدنى لصافي القيمة في الشركة – على سبيل المثال 500،000 دولار – مع تلبية متطلبات السيولة أيضًا. يمكن أن تشمل معايير التأهيل الأخرى الحد الأدنى لفترة العمل، والضمان الشخصي، وتحقيق نسبة رافعة معينة.

أحداث ملحوظة

أثرت الركود الكبير في عام 2008 سلبًا على سوق الإسكان – بما في ذلك التمويل المستودع. في الربع الرابع من عام 2006، كان هناك 90 مقرضًا مستودعًا في الولايات المتحدة. بحلول مارس 2009، انخفض هذا العدد إلى 10 فقط. قدمت العديد من الشركات المالية طلبات إفلاس بسبب نقص التمويل على المدى القصير الذي يقدمه التمويل المستودع. أدى ذلك إلى توجيه العديد من مبتدئي الرهن العقاري للحصول على دعم مالي من الحكومة الفيدرالية، مقترحين القروض المباشرة والضمانات وغيرها. على الرغم من تقديم مشروع قانون، إلا أنه لم يتم تمريره من قبل لجنة الخدمات المصرفية في مجلس الشيوخ.

هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟

شكرًا على ملاحظاتك!

مصادر:

Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs Federal Reserve Board, Washington, D.C. “Liquidity Crises in the Mortgage Market,” Page 8. Accessed Oct. 27, 2021.

AXOS Bank. “Will a Natural Disaster Wipe Out Your Mortgage Bank?” Accessed Oct. 27, 2021.

First Horizon Bank. “Mortgage Warehouse Lending.” Accessed Oct. 27, 2021.

Federal Reserve Board. “Liquidity Crises in the Mortgage Market.” Pages 19-21. Accessed Oct. 27, 2021.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-warehouse-lending-5207388