ما هو القرض الضخم؟

التمويل الخاص بشراء منزلك

القروض الضخمة بالتفصيل

القروض الضخمة هي قروض عقارية تتجاوز مبالغ القروض المطابقة المحددة من قبل هيئة التمويل العقاري الاتحادية. نظرًا لأن القروض الضخمة هي قروض كبيرة لعقارات مكلفة ، فإن التكاليف أعلى نسبيًا. القروض الضخمة هي قروض عقارية تتجاوز حدود القروض للمنطقة التي تعيش فيها. تم تصميم هذه القروض للأشخاص ذوي الدخل العالي أو الذين يكونون أكثر استقرارًا ماليًا. للتأهل ، ستحتاج إلى وجود مبلغ كبير من التوفيرات أو الأصول ، وتاريخ ائتمان ممتاز ، ونسبة دين إلى دخل منخفضة.

كيف تعمل القروض الضخمة؟

البنوك والمستثمرون الخاصون يصدرون القروض الضخمة. عادةً ما لا تبيع هذه المقرضون القروض الضخمة للهيئات الحكومية ، لذلك يمكنهم تصميم معايير الموافقة الخاصة بهم. كل مقرض لديه أهداف واهتمامات فريدة ، لذلك يختلف برنامج القرض الضخم لكل مقرض. لذلك ، من الذكاء التسوق بين مختلف المقرضين ، حيث يمكنك العثور على أسعار ومعايير موافقة مختلفة.

التأهيل للقروض الضخمة

مثل أي قرض ، تحتاج إلى تلبية معايير الموافقة. القروض الضخمة أصعب في التأهل لها من القروض التقليدية. المبالغ المقرضة أعلى ، لذلك يكون المقرضون أكثر انتقائية ، نظرًا لزيادة المخاطرة في إصدار القروض الضخمة. تاريخ الائتمان: تحتاج إلى ائتمان جيد للحصول على موافقة للحصول على قرض ضخم. من المرجح أن يتطلب درجة FICO 700 ، ولكن قد تستدعي عوامل أخرى درجة أقل قليلاً. دفعة أولى: تتطلب القروض الضخمة عادةً دفعات أولى تبلغ 20٪ أو أكثر. ومع ذلك ، قد يعمل بعض المقرضين الضخمين الرئيسيين مع دفعات أولى تبلغ حوالي 10٪. قد ترى إعلانات تتطلب متطلبات أقل حتى. للتأهل للحصول على قرض ضخم بدفعة أولى صغيرة ، ستحتاج إلى ائتمان جيد ، ودخل عالي وثابت ، أو أصول احتياطية كبيرة. الدخل والأصول: بالنسبة لهذه القروض الكبيرة ، يتطلب المقرضون وثائق لإثبات أن لديك دخل وأصول كافية لتحمل تكاليف العقار الذي تشتريه. الدخل المستمر هو الأفضل. يحتاج الأفراد العاملين لحسابات الأجر إلى وثائق ضريبية ومعلومات إضافية حول أعمالهم ، ويحتاج الأفراد العاملين للأجور إلى استمارات W2. يحب المقرضون أيضًا رؤية الأصول الاحتياطية المتاحة لتغطية المدفوعات لمدة ستة إلى 12 شهرًا. نسبة الدين إلى الدخل: تكون نسبة الدين إلى الدخل المنخفضة دائمًا مفيدة عند التقدم بطلبات القروض. قد يستخدم المقرضون 43٪ كهدف ، ولكن هذا الرقم ليس ثابتًا. إذا كانت لديك أصول كبيرة متاحة ، فقد ينظر المقرضون في تلك الأصول (أو الأرباح من تلك الأصول) في حساب الدخل الخاص بك. كل مقرض سيكون لديه معايير تأهيل مختلفة. على سبيل المثال ، يتطلب بنك J.P. Morgan Chase: درجة ائتمان ممتازة أو استثنائية (FICO 800-850 ، Vantage 781-850)بعض أشكال الاحتياطاتدفعة أولى بحد أدنىقدرة كافية على سداد القرضنسبة الدين إلى الدخل 43٪ أو أقلنسبة قيمة القرض إلى القيمة 80٪ أو أقل

كم تكلفة القرض الضخم؟

القروض الضخمة ، نظرًا لأنها قروض أكبر ، تأتي مع أقساط شهرية أعلى بكثير نظرًا لأنها مضغوطة في نفس شروط القروض الأصغر. ومع ذلك ، فإن التكاليف أعلى بكثير عند النظر في الفائدة وتكاليف الإغلاق والتأمين العقاري ، حيث تعتمد جميعها على النسب المئوية.

رسوم الفائدة

تميز القروض الضخمة تاريخيًا بأسعار فائدة أعلى من القروض المطابقة. هذا منطقي عند النظر في المخاطر الأكبر. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الموافقة على المقترضين الفرديين الذين لا يناسبون في فئات مرتبة يتطلب جهودًا مكثفة من قبل المقرضين. ومع ذلك ، فإن أسعار القروض الضخمة مماثلة حاليًا لأسعار القروض التقليدية ، وقد تجد حتى قرضًا ضخمًا بمعدل أقل أو تتمكن من اختيار بين معدلات ثابتة ومتغيرة. بغض النظر عن ذلك ، ستدفع مبالغ أعلى بكثير في الفائدة باستخدام قرض ضخم. على سبيل المثال ، لنفترض أن لدى منزلين نفس معدل الفائدة 3.78٪ على القروض لمدة 30 عامًا. يكون لدى المالك الأول قرضًا بقيمة 200،000 دولار ، ولدى الآخر قرضًا بقيمة 1.2 مليون دولار. على مدى حياة قروضهم ، سيدفع المالك الذي لديه قرض بقيمة 200،000 دولار أكثر من 108،000 دولار في الفائدة ، بينما سيدفع المالك الذي لديه قرض بقيمة 1.2 مليون دولار أكثر من 800،000 دولار في الفائدة.

تكاليف الإغلاق

تتضمن القروض الضخمة تكاليف الإغلاق ، تمامًا مثل أي قرض عقاري آخر. ومع ذلك ، قد تكون رسوم التقييم أعلى من المتوسط ​​بسبب العقارات المتخصصة أو المشتريات ذات القيمة العالية. في بعض الحالات ، قد تحتاج إلى تقييمين للحصول على موافقة على القرض الضخم. تتراوح تكاليف الإغلاق عادةً بين 2٪ و 5٪ من قيمة المنزل – ستكون تكاليف الإغلاق للقرض بقيمة 1.2 مليون دولار أعلى بكثير من القرض الأصغر.

التأمين العقاري

يحمي التأمين العقاري المقرضين عندما يتخلف المقترضون عن السداد. تتطلب القروض المطابقة والبرامج الحكومية عادةً من المقترضين شراء هذا التأمين عند إجراء دفعة أولى صغيرة لأنهم قد لا يستردون جميع أموالهم في حالة إجراء إجراءات إجلاء. ولكن القروض الضخمة مختلفة. ما إذا كنت بحاجة إلى دفع تأمين رهن عقاري خاص (PMI) على قرض غير مطابق للمعايير يعتمد على المقرض – قد يسمح بعض المقرضين بدفع أقل من 20٪ دون PMI.

بدائل القروض الضخمة

القروض الضخمة ليست الطريقة الوحيدة لشراء منزل فاخر أو عقار في أسواق العقارات الساخنة. إذا لم تكن متحمسًا لتحمل مبلغ كبير من الديون ، أو إذا كنت تواجه صعوبة في الحصول على موافقة للحصول على قرض ضخم ، فقد تكون هناك طريقة أخرى أفضل.

القروض المتراكمة

بدلاً من قرض واحد كبير ، يمكنك استخدام مجموعة من القروض الأصغر. هناك بعض الطرق المختلفة التي يمكن للمقرضين تقسيم القروض بها: قرض 80/20: مع قرض متراكم 80/20 ، ستحصل على قرض “أول” بنسبة 80٪ من سعر شراء العقار. نظرًا لأن لديك نسبة قرض إلى قيمة (LTV) تبلغ 80٪ ، فإنك تتجنب دفع رسوم التأمين العقاري. يغطي القرض الثاني الـ 20٪ المتبقية من سعر الشراء. قرض 80/10/10: مع نهج 80/10/10 ، ستحصل أيضًا على القرض الأول بنسبة 80٪ LTV. ثم تقوم بدفعة أولى بنسبة 10٪ ، مما يترك فقط 10٪ للاقتراض على قرض ثانٍ.

هل أحتاج إلى قرض ضخم؟

على الرغم من أن هناك أسباب جيدة للحصول على قرض ضخم ، إلا أن هناك بعض العوامل التي قد ترغب في النظر فيها قبل محاولة تأمين واحد.

التحقق من الحدود

قبل اتخاذ قرض ضخم ، تحقق مما إذا كنت بحاجة إليه. ليست القروض الضخمة بالضرورة سيئة – مرة أخرى ، قد تكون الأسعار مقارنة بالقروض الأخرى. ولكن قد يكون القروض المطابقة أو البرامج الحكومية مناسبة أكثر لك. إذا كنت في منطقة ذات تكلفة عالية ، فيمكنك غالبًا استدانة أكثر من الحد “القياسي”. يستخدم بعض الأشخاص مصطلح “ضخم” للإشارة إلى القروض المطابقة في تلك المناطق ذات التكلفة العالية ، لذا اطلب توضيحًا عند مناقشة خياراتك.

دفعة أولى أكبر

طريقة بسيطة لتجنب استخدام قرض ضخم هو دفعة أولى أكبر. تحتاج فقط إلى جمع ما يكفي من المال للحفاظ على رصيد القرض أقل من حد القرض المطابق في منطقتك المحلية. بهذا النهج ، لديك المزيد من الخيارات المتاحة ، وستدفع أقل فائدة على رصيد القرض الأصغر. قد يكون من الصعب جمع مبلغ كبير من النقد – ولكن إذا كانت لديك الأموال المتاحة ، فقد تكون خيارًا أفضل من دفع فائدة على قرض كبير.

مصادر

تستخدم The Balance مصادر عالية الجودة فقط ، بما في ذلك الدراسات المراجعة من قبل الأقران ، لدعم الحقائق الموجودة في مقالاتنا. اقرأ عملية التحرير لدينا لمعرفة المزيد حول كيفية التحقق من الحقائق والحفاظ على محتوانا دقيقًا وموثوقًا وموثوقًا.

هيئة التمويل العقاري الاتحادية. “FHFA تعلن حدود القروض المطابقة لعام 2022.” تم الوصول إليه في 9 يناير 2022.

هيئة التمويل العقاري الاتحادية. “خريطة حدود القروض المطابقة.” تم الوصول إليه في 9 يناير 2022.

Quicken Loans. “قرض ضخم: التعريف والأسعار والحدود.” تم الوصول إليه في 9 يناير 2022.

بنك J.P. Morgan Chase. “القروض الضخمة مقابل القروض التقليدية.” تم الوصول إليه في 9 يناير 2022.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-you-need-to-know-about-jumbo-loans-4155160