ما هو قاعدة الـ 1%؟

تعريف وأمثلة لقاعدة الـ 1%

قاعدة الـ 1% هي إرشاد للاستثمار العقاري تقول أن إيجار العقار الشهري يجب أن يكون مساويًا أو يتجاوز 1% من إجمالي الاستثمار في العقار.

قاعدة الـ 1% هي إرشاد يمكن للمستثمرين العقاريين استخدامه لتقييم العقارات المحتملة للإيجار من أجل تدفق النقد الشهري. بضرب الاستثمار الإجمالي (سعر الشراء بالإضافة إلى تكلفة الإصلاحات) بنسبة 1% سيعطي المستثمرين رقمًا يجب عليهم السعي لتحصيله كإيجار شهري. إذا كانت نسبة 1% من الاستثمار الإجمالي تؤدي إلى معدل إيجار تنافسي يغطي أيضًا التكاليف وينتج تدفق نقدي شهري، فيمكن للمستثمرين أن يشعروا بالأمان أكثر.

العقارات التي تلبي أو تتجاوز قاعدة الـ 1% لديها فرصة جيدة لتحقيق أرباح. العقارات التي لا تلبي قاعدة الـ 1% قد تواجه صعوبة في تحقيق أرباح شهرية. ومع ذلك، يجب على المستثمرين استخدام طرق أخرى لتقييم العقارات المحتملة للإيجار على المدى الطويل قبل استبعاد عقار بناءً على قاعدة الـ 1% وحدها.

كيف تعمل قاعدة الـ 1%

تطبيق قاعدة الـ 1% على شراء عقار عقاري ينطوي على صيغة بسيطة نسبيًا يمكن للمستثمرين استخدامها بطريقتين مختلفتين:

سعر الشراء الإجمالي × 1% ≥ الإيجار الشهري
الإيجار الشهري × 100 ≥ الاستثمار الإجمالي

يمكنك استخدام هذه الصيغة السهلة للحصول على فكرة عامة عن الإيجارات التي ستعمل لنقطة السعر لعقار الاستثمار. على سبيل المثال:

يجب أن يعود العقار البالغ قيمته 100,000 دولار على الأقل بـ 1,000 دولار شهريًا
يجب أن يعود العقار البالغ قيمته 200,000 دولار على الأقل بـ 2,000 دولار شهريًا
يجب أن يعود العقار البالغ قيمته 400,000 دولار على الأقل بـ 4,000 دولار شهريًا

عمومًا، يمكن للمستثمرين استخدام قاعدة الـ 1% لغرضين:

تقييم إمكانية تحقيق أرباح من العقار قبل شرائه
كإرشاد لمقدار الإيجار الذي يجب أن يتم فرضه

عليك أن تضع في اعتبارك أن قاعدة الـ 1% هي إرشاد عام وغالبًا ما لا تعمل للعقارات في مناطق أكثر تكلفة مثل نيويورك وسان فرانسيسكو وبوسطن وسان خوسيه. في الواقع، يمكن للمستثمرين الحصول على أي عقار يمكنهم تحمل تكاليفه. ما تساعد قاعدة الـ 1% في تحديده هو ما إذا كان العقار سينتج إيجارًا كافيًا لتغطية التكاليف وتدفق النقد الشهري. يستخدم المستثمرون العقاريون الذين يستخدمون قاعدة الـ 1% هذه القاعدة للعقارات التي يفكرون في امتلاكها على المدى الطويل.

قال جيم فيتزجيبون، مستثمر وسمسار عقاري مرخص في شركة Ledge Real Estate Solutions الموجودة في فلوريدا، في رسالة بريد إلكتروني إلى The Balance إنه يستخدم قاعدة الـ 1% لتقييم العقارات.

“إذا كان المنزل يمكن أن يلتزم بقاعدة الـ 1%، فأنا أبقيه في محفظتي من العقارات المؤجرة”، قال فيتزجيبون.

اشترى وأعاد تجديد منزلًا في وينتر جاردن بولاية فلوريدا يلتزم بقاعدة الـ 1%. كانت الاستثمار الإجمالي في العقار 200,000 دولار ويجمع 2,150 دولار كإيجار، وهو يتجاوز 1% من استثماره.

قيود قاعدة الـ 1%

قاعدة الـ 1% ليست العامل الوحيد الذي يجب مراعاته عند تقييم العقارات المحتملة للإيجار على المدى الطويل لتحقيق الأرباح.

قال مارك فيرغسون، مستثمر عقاري ذو خبرة في شركة InvestFourMore الموجودة في كولورادو، في رسالة بريد إلكتروني إلى The Balance إن المستثمرين يجب أن يستخدموا قاعدة الـ 1% فقط بعد أن يحددوا أنها ستعمل لصالحهم.

“العقار هو فريد جدًا”، قال فيرغسون. “كل عقار مختلف، كل ولاية مختلفة، كل مدينة مختلفة. حتى الأحياء والشوارع تختلف داخل المدينة. بينما يمكن لقاعدة الـ 1% أن توفر نظرة عامة واسعة للعقارات في منطقة معينة، لا أعتقد أنه يجب استخدامها لتحديد ما إذا كان الإيجار سيكون استثمارًا جيدًا أم لا”.

شرح القيود المتعلقة بقاعدة الـ 1%، والتي تشمل:

ضرائب العقاراتمعدلات التأمينشغورات تأجيرتكاليف الصيانةأسعار الفائدة

“تلك التكاليف ستكون مختلفة في كل منطقة. ضرائب العقارات في نيو جيرسي قد تكون 10 أضعاف أعلى من تلك في كولورادو، ولكن قاعدة الـ 1% تتجاهل هذا”، قال.

كما أن أسعار الفائدة أقل الآن مما كانت عليه قبل عقد من الزمان عندما بدأ المستثمرون في استخدام قاعدة الـ 1%. “مع انخفاض أسعار الفائدة كما هي، يمكن للمستثمر أن يحقق نفس المبلغ من المال، أو أكثر، من خلال شراء العقارات التي لا تلبي قاعدة الـ 1% مثلما كان يمكنه فعله قبل 10 سنوات مع العقارات التي تلبي قاعدة الـ 1%”، قال فيرغسون.

قد يجد المستثمرون قيودًا أخرى في أن قاعدة الـ 1% تعمل بشكل أفضل للعقارات ذات التكلفة الأقل والتي قد لا تكون في حالة جيدة (معروفة لدى المستثمرين باسم “فئة العقارات الأدنى”).

“قدرة العقار على تلبية قاعدة الـ 1% ستختلف بشكل كبير اعتمادًا على فئة العقار”، قالت سيرينا بارتون، المالك المشارك لشركة Azalea Home Buyers الموجودة في ولاية ألاباما، في رسالة بريد إلكتروني إلى The Balance. “عادةً ما يكون من المرجح أن تلبي العقارات ذات الفئة الأدنى هذه القاعدة”.

مزايا وعيوب قاعدة الـ 1%

المزايا

سهلة الحساب: يمكن حساب الـ 1% بسهولة دون الحاجة إلى آلة حاسبة أو تدريب رسمي في مجال الأعمال أو المحاسبة أو التمويل.

يمكن للتحليل المحافظ أن يساعد المستثمر في اختيار عقار مربح: العقارات التي تولد إيجارًا شهريًا بنسبة 1% ستكون قادرة على تغطية القسط الشهري للرهن العقاري على الأقل.

العيوب

تجاهل أسعار الفائدة: مع انخفاض أسعار الفائدة، يمكن للمستثمرين الاستفادة من العقارات التي لا تلبي قاعدة الـ 1% والحصول على أرباح.

عدم مراعاة الظروف المحلية والشغور وتكاليف الصيانة: كل عقار عقاري فريد، ويجب مراعاة جميع العوامل المختلفة المتداخلة. يعتبر العديد من المستثمرين الذين يستخدمون قاعدة الـ 1% أنها نقطة انطلاق. لا ينبغي أن تكون العامل الوحيد أو حتى العامل الأهم عند اختيار العقارات المحتملة للإيجار على المدى الطويل.

عدم مراعاة ضرائب العقارات: يمكن أن تكون ضرائب العقارات مختلفة بشكل كبير في جميع أنحاء البلاد. الضرائب في نيو جيرسي مختلفة تمامًا عن الضرائب في نيفادا، وهو تكلفة لا يتم احتسابها عند تحليل العقارات باستخدام قاعدة الـ 1%.

تعمل بشكل أفضل لفئة العقارات ذات التكلفة الأقل: العقارات التي يمكن أن تولد 1% من الإيجار الشهري تعمل بشكل أفضل للعقارات ذات التكلفة الأقل.

بدائل لقاعدة الـ 1%

قاعدة الـ 1% ليست الطريقة الوحيدة لتقييم الأرباح المحتملة لعقار. فيما يلي بعض الحسابات المستخدمة بشكل شائع لمساعدة المستثمرين العقاريين في اتخاذ قرار بشأن العقار:

قاعدة الـ 50%: ضع جانبًا 50% من الإيجار الشهري الذي تحصل عليه لتغطية التكاليف الشهرية، باستثناء الرهن العقاري.

قاعدة الـ 70%: لا تنفق أكثر من 70% من قيمة العقار بعد الإصلاح على العقار.

مضاعف الإيجار الإجمالي: قسم قيمة السوق للعقار على الدخل الإجمالي السنوي. الرقم الناتج هو عدد السنوات التي ستستغرقها الاستثمار لتدفع ثمنه.

معدل العائد على الاستثمار: المعروف أيضًا بـ “العائد النقدي على العائد”، يتم حسابه عن طريق قسمة التدفق النقدي الصافي على المبلغ المستثمر. قاعدة عامة هي تحقيق عائد على الاستثمار بنسبة 8% على الأقل.

معدل العائد الداخلي: هو معدل العائد السنوي للاستثمار الخاص بك. يُستخدم لمقارنة الاستثمارات مع معدلات العائد المتوقعة داخل الشركة.

أخذ العبرة

يستخدم المستثمرون العقاريون قاعدة الـ 1% لمعرفة ما إذا كان المبلغ المستثمر في العقار سيولد دخلاً شهريًا كافيًا لتغطية التكاليف. ليس كل منزل قادرًا على تلبية قاعدة الـ 1%. يمكن للمستثمرين استخدام قاعدة الـ 1% كنقطة انطلاق، ولكن يجب أيضًا مراعاة عوامل أخرى. لدى المستثمرين أدوات أخرى لتحليل العقارات.

Source: https://www.thebalancemoney.com/what-is-the-one-percent-rule-5193932