هل تسببت فاني وفريدي في أزمة الرهن العقاري؟

في الواقع، الأمر أكثر تعقيدًا بعض الشيء. فاني وفريدي كانتا مثالًا حيًا على القوى الاقتصادية الأوسع التي تسببت في أزمة الائتمان المصرفي وعملية الإنقاذ. ومحاولات التشريع السريعة للتخلص من فاني وفريدي لن تمنع حدوث ركود آخر. والأسوأ من ذلك، أنها قد تدمر سوق الإسكان.

دورهما في سوق الرهن العقاري

كانت فاني وفريدي مؤسستين ممولتين من قبل الحكومة. مثل الشركات الخاصة، كان عليهما أن تكونا تنافسيتين للحفاظ على أسعار أسهمهما. في الوقت نفسه، كانت الحكومة الفدرالية تضمن ضمنيًا قيمة الرهن العقاري التي يعيدان بيعها في السوق الثانوية. هذا الأمر جعلهما يحتفظان برأسمال أقل لدعم الرهن العقاري في حالة الخسارة. ونتيجة لذلك، كان يضغط على فاني وفريدي لتحمل المخاطر من أجل تحقيق الربح. مع الدعم الحكومي، كانا يعلمان أيضًا أنهما لن يتحملان عواقب الأمور إذا تحولت الأمور إلى الأسوأ.

دورهما خلال أزمة الإسكان

منعت التنظيمات الحكومية فاني وفريدي من شراء الرهن العقاري ذو المخاطر العالية. ولكن مع تغير سوق الرهن العقاري، تغيرت أعمالهما أيضًا.

بين عامي 2005 و 2007، اشترتا بعض القروض التقليدية ذات الفائدة الثابتة بنسبة 20٪. وقد زادتا من القروض الفاسدة والتي تتطلب فائدة فقط أو تأجيل السداد أو السداد السلبي – وهي قروض أكثر شيوعًا بين البنوك وسماسرة الرهن غير المنظمين.

جعلت فاني وفريدي الأمور أسوأ من خلال استخدامهما للمشتقات لتحوط مخاطر سعر الفائدة في محافظهما. ولكن كشركات في القطاع الخاص مع مساهمين يجب إرضاؤهم، كانوا يفعلون ذلك للبقاء تنافسيين مع البنوك الأخرى. كانوا يفعلون نفس الشيء.

أدت هذه القروض الغريبة والفاسدة إلى تلوث مشتريات القروض لدى فاني وفريدي.

أقل سمومًا من معظم البنوك

ضمنت التنظيمات أن فاني وفريدي تتحملان أقل عدد من هذه القروض مقارنة بمعظم البنوك. ومع ذلك، اشترتا المزيد من هذه القروض للحفاظ على حصتهما في السوق في ظل التنافس المتزايد.

في عام 2005، رعت مشروع قانون في مجلس الشيوخ يمنعهما من امتلاك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في محافظهما. أراد الكونغرس تقليل المخاطر على الحكومة. بحلول عام 2009، كانت المؤسستان تمتلكان أو تضمنان 44٪، أو 4.8 تريليون دولار (بأسعار عام 2009) من ديون الرهن العقاري السكني، مقارنة بـ 36٪ في عام 2006.

لكن مشروع القانون في مجلس الشيوخ فشل، وزادت فاني وفريدي حيازتهما من القروض الخطرة. يمكنهما كسب المزيد من الفائدة العالية للقروض مقارنة بالرسوم التي يحصلون عليها من بيع القروض. مرة أخرى، كانوا يسعون للحفاظ على أسعار الأسهم المرتفعة في سوق الإسكان المنافسة جدًا.

كمؤسسات ممولة من قبل الحكومة، تحمل فاني وفريدي مزيدًا من المخاطر مما يجب عليهما. لم يحميا المكفولين الذين كان على الضرائب أن يتحملوا خسائرهم. ولكنهما لم يكونا سببًا في انخفاض الإسكان. لم يغمروا السوق بالقروض الغريبة. إنهما عرضة، وليسا سببًا، لأزمة الرهن العقاري.

المشتقات ساعدت في سقوطهما

وفقًا لبعض التقديرات، كانت نسبة 17٪ فقط من محافظهما في عام 2007 تعود إلى القروض الفاسدة أو القروض ذات الجودة المنخفضة. ولكن بعد ذلك، تراجعت أسعار الإسكان وبدأ المالكون في التخلف عن السداد. نتيجة لذلك، ساهمت هذه النسبة الصغيرة نسبيًا من القروض الفاسدة بشكل كبير في الخسائر.

كمؤسسات ممولة من قبل الحكومة، لم يكن على فاني وفريدي أن يوازنا حجم محافظهما من خلال رأس المال الكافي من مبيعات الأسهم لتغطية ذلك. كان ذلك نتيجة لجهودهما في التأثير على القوانين وحقيقة أن قروضهما كانت مؤمنة. بدلاً من ذلك، استخدما المشتقات لتحوط مخاطر سعر الفائدة في محافظهما. عندما تراجعت قيمة المشتقات، تراجعت قدرتهما على ضمان القروض.

ثبت أن هذا التعرض للمشتقات كان سبب سقوطهما، كما كان الحال مع معظم البنوك. مع تراجع أسعار الإسكان، انتهى المقترضون المؤهلون حتى بالديون التي تفوق قيمة المنزل. إذا كانوا بحاجة إلى بيع المنزل لأي سبب، فإنهم سيتكبدون خسائر أقل عن طريق السماح للبنك بإجراء إجراءات الإجلاء. وكان المقترضون في القروض ذات السداد السلبي والفائدة فقط في وضع أسوأ حتى.

القضاء على فاني وفريدي؟

يقترح بعض النواب القضاء على فاني وفريدي. ويقترح آخرون أن الولايات المتحدة تقلد أوروبا في استخدام السندات المغطاة لتمويل معظم الرهن العقاري. مع السندات المغطاة، تحتفظ البنوك بمخاطر الائتمان على الرهن العقاري الخاص بها. يبيعون السندات المدعومة بتلك الرهون العقارية للمستثمرين الخارجيين. وهذا يسمح لهم بتفريغ مخاطر سعر الفائدة.

إذا قضى الكونغرس على فاني وفريدي، فإنه سيقلل بشكل كبير من توفر الرهن العقاري ويزيد من التكلفة. تتردد البنوك في إصدار الرهن العقاري الذي لا يتم ضمانه. قد ترتفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ستنهار سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

بدلاً من القضاء على فاني وفريدي، يبدو أن الخيار الأفضل هو الطريق الحالي لتشديد التنظيم وإدارة المخاطر. لم تكن هذه المؤسستان هما سببًا في الأزمة المالية، وإزالتهما لن يمنع وقوع أزمة أخرى.

ملحوظة

إذا قام المالك بدفع 20٪ كدفعة أولى على منزل قيمته 300،000 دولار بمعدل فائدة 4.5٪ اليوم، فسيدفع 1،216 دولارًا شهريًا كرأس مال وفائدة. ستؤدي نفس القرض بمعدل 9٪ إلى دفعة شهرية لرأس المال والفائدة بقيمة 1،931 دولارًا.

بدلاً من القضاء على فاني وفريدي، يبدو أن الطريق الحالي لتشديد التنظيم وإدارة المخاطر هو الخيار الأفضل. فاني وفريدي لم يكونا سببًا في الأزمة المالية، وإزالتهما لن يمنع وقوع أزمة أخرى.

المصادر

تستخدم The Balance مصادر عالية الجودة فقط، بما في ذلك الدراسات المراجعة من قبل الأقران، لدعم الحقائق الموجودة في مقالاتنا. اقرأ عملية التحرير لدينا لمعرفة المزيد حول كيفية التحقق من الحقائق والحفاظ على محتوانا دقيقًا وموثوقًا وجديرًا بالثقة.

معهد أوربان. “تمويل الإسكان في نظرة عامة: كتاب رسم بياني شهري (أبريل 2020)”، الصفحة 8.

رونالد سبار ومارك أ. سوندرمان. “كارثة تمويل الإسكان في الولايات المتحدة، وتدابير لضمان عدم تكرارها وإصلاح مؤسسات تمويل الإسكان”، الصفحات 74-75. مجلة أبحاث العقارات.

مكتب الميزانية الكونغرسي. “فاني ماي، فريدي ماك، والدور الفدرالي في السوق الثانوية للرهن العقاري”، الصفحات 10-11.

مكتب البحوث الكونغرسي. “مؤسسات تمويل الإسكان ودور الحكومة في تمويل الإسكان: قضايا للكونغرس في الدورة الثالثة عشرة”، الصفحات 7-8.

مكتب البحوث الكونغرسي. “فاني ماي وفريدي ماك في الحفظ: الأسئلة المتداولة بشأنهما”، الصفحة 2.

Source: https://www.thebalancemoney.com/did-fannie-and-freddie-cause-the-mortgage-crisis-3305659