مزايا وعيوب السماح بتأجير العقار للمستأجرين الفرعيين

ما هو التأجير الفرعي؟

التأجير الفرعي هو عقد بين مستأجر لديه عقد إيجار وشخص جديد يحتل المكان. يمكن أن يشمل العقد كل الممتلكات المؤجرة للمستأجر أو جزءًا فقط منها. عند توقيع التأجير الفرعي، يصبح المستأجر الحالي المؤجر الفرعي ويصبح المستأجر الجديد المستأجر الفرعي. قد يشار إلى المستأجر الأصلي بصفة المستأجر الرئيسي أو المستأجر الأساسي، وقد يشار إلى العقد الأصلي بصفة العقد الرئيسي أو العقد الأساسي.

ينقل التأجير الفرعي بعض حقوق المستأجر في استخدام الممتلكات إلى المستأجر الفرعي. على الرغم من أن المالك ليس طرفًا في التأجير الفرعي، إلا أن موافقته عادة ما تكون مطلوبة قبل أن يتم تأجير الممتلكات.

قد يختار بعض الأعمال تأجير الممتلكات لأنها قامت مؤخرًا بتصغير عملياتها ولديها مساحة مستأجرة أكثر مما يحتاجون إليه. بينما قد يقوم آخرون بتأجير جميع الممتلكات المستأجرة لديهم حتى يتمكنوا من نقل عملياتهم إلى موقع آخر. قد يقوم الأعمال أيضًا بتأجير الممتلكات المستأجرة لديها لأنها تواجه صعوبة في دفع الإيجارات الخاصة بها.

ملاحظة: يختلف التأجير الفرعي عن ما يسمى بالتنازل، وهو ترتيب يقوم فيه المستأجر بنقل كامل حقه في العقد إلى طرف ثالث. يتولى الطرف الجديد جميع حقوق المستأجر ويتعامل مباشرة مع المالك.

كيف يعمل التأجير الفرعي؟

قبل تأجير الممتلكات المستأجرة، تأكد من أن التأجير الفرعي مسموح به في عقد الإيجار الخاص بك ومن قبل المالك والقانون في ولايتك. بعض الولايات ليس لديها قوانين تتعلق بالتأجير الفرعي، في حين تتطلب البعض الآخر من المستأجرين الحصول على إذن من المالك قبل القيام بالتأجير الفرعي. عمومًا، يمكنك تأجير الممتلكات إذا لم يمنع القانون أو العقد التأجير الفرعي. ومع ذلك، تمنع العديد من عقود الإيجار التجارية التأجير الفرعي بشكل كامل، أو تسمح به فقط بموافقة المالك المسبقة.

يمكن أن يكون التأجير الفرعي قصير الأجل أو طويل الأجل. يكون التأجير الفرعي قصير الأجل عادةً لمدة ستة أشهر أو أقل، ويعتبر المرونة هو الفائدة الرئيسية له. يتيح للمستأجر الفرعي تجربة المساحة المستأجرة دون الالتزام بالتزام طويل الأجل. بالمثل، يمكن للمستأجر “تجربة” المستأجر الفرعي، ثم تجديد العقد إذا كانت العلاقة ناجحة.

الميزة الرئيسية للتأجير الفرعي طويل الأجل هي الاستقرار. فهو لا يسمح فقط للمستأجر الفرعي بالبقاء في مكان واحد ودفع إيجار ثابت لفترة أطول، ولكنه يتيح للمستأجر قضاء وقت أقل في البحث عن مستأجر فرعي.

ملاحظة: التأجير الفرعي لا يؤثر على العقد بين المالك والمستأجر. يظل العقد الأساسي ساري المفعول ويتم إدراجه بالإشارة في التأجير الفرعي.

هل يجب عليك السماح بالتأجير الفرعي؟

لنفترض أنك تمتلك مبنى تجاريًا ويطلب المستأجر الخاص بك إذنًا لتأجير الممتلكات لعمل تجاري آخر. هل يجب أن توافق؟ الإجابة تعتمد على القانون في ولايتك وشروط عقد الإيجار الخاص بك.

عمومًا، يمكن للمستأجر تأجير الممتلكات المستأجرة ما لم ينص العقد أو القانون الولائي على خلاف ذلك. إذا كان العقد يحظر التأجير الفرعي، فلا يمكن للمستأجر تأجير الممتلكات. إذا كان العقد يسمح بالتأجير الفرعي بموافقة المالك، فلا يمكن للمالك رفض الموافقة بشكل غير معقول.

ما إذا كان رفض المالك معقولًا يعتمد على الأسباب التي يستشهدها للرفض. على سبيل المثال، لا يمكن للمالك رفض بحجة أن التأجير الفرعي لن يولد إيجارًا أكبر مما هو مستحق بموجب العقد الرئيسي. بالمثل، لا يمكن للمالك رفض إلا إذا وافق المستأجر على إعادة التفاوض في العقد الرئيسي. ومع ذلك، يمكن للمالك رفض التأجير الفرعي للحفاظ على القيود الموجودة في العقد. على سبيل المثال، يمكنه رفض السماح بتأجير فرعي لمطعم إذا كان العقد يقيد استخدام الممتلكات للتجزئة فقط.

مزايا وعيوب التأجير الفرعي للمالك

المزايا:

– يساعد على ضمان استلام المالك للإيجارات

– يعزز استخدام الممتلكات المستأجرة ويمنع ترك المساحة فارغة

– يمكن أن يصبح المستأجر الفرعي مستأجرًا رئيسيًا موثوقًا به

– يمكن أن يساعد المالك الذين يعانون من صعوبات مالية، مثل خلال فترة انكماش اقتصادي

العيوب:

– يقلل من سيطرة المالك على الممتلكات المستأجرة لأنه ليس طرفًا في التأجير الفرعي

– يجب على المالك الاعتماد على المستأجر الرئيسي لضمان التزام المستأجر الفرعي بشروط العقد

ضبط شروط التأجير الفرعي للنجاح

لكي يكون التأجير الفرعي ناجحًا، يجب أن يحتوي العقد على الصيغة الصحيحة. فيما يلي بعض التفاصيل الرئيسية التي يجب تضمينها:

– وصف واضح للممتلكات: يجب أن يحدد العقد الجزء الذي سيتحكم فيه المستأجر الفرعي، وحالته، والأغراض التي يمكن استخدامها لها. يجب أن يشير ما إذا كانت الممتلكات تأجر فرعيًا في حالتها الحالية أم إذا كانت معرضة للتحسينات التي يقوم بها المستأجر.

– مدة وإيجار التأجير الفرعي: يجب أن يحدد العقد متى يبدأ العقد ومتى ينتهي والإيجار المستحق. يجب أيضًا تحديد موعد استحقاق الإيجار وإلى من يجب دفعه. عادةً ما يدفع المستأجر الفرعي الإيجار للمستأجر الرئيسي.

– المرافق: يجب أن يحدد العقد ما هي المرافق المشمولة في الإيجار وما هي المرافق التي يجب أن يدفعها المستأجر الفرعي.

– الخروقات للمستأجر الفرعي: يجب أن يصف التأجير الفرعي الظروف التي يجب توفرها لكي يكون المستأجر الفرعي في خرق وما هي الإجراءات التي يمكن أن يتخذها المستأجر الفرعي لتصحيح الوضع.

المصادر:

– Sheppard, Mullin, Richter & Hampton LLP. “Subleasing Concerns.” Page 1.

– Jordan + Lawyers. “Q&A – Commercial Real Estate Leasing – Assignment, Financing, and Transfers.”

Source: https://www.thebalancemoney.com/pros-and-cons-of-allowing-tenant-subletting-5191928