الأنواع الأساسية الثلاثة للبيع القصير

تعتبر عملية البيع القصير من العمليات المعقدة في سوق العقارات، وتعتمد صعوبة العملية على نوع البيع القصير المتعلق بالقرض العقاري المؤمن على العقار المعني. تختلف النتائج المترتبة على نوع القرض حسب قوانين الولاية. على سبيل المثال، يختلف البيع القصير في كاليفورنيا عن البيع القصير في فلوريدا بسبب اختلاف القوانين.

الأنواع الثلاثة للقروض المتعلقة بالبيع القصير

تختلف استجابة البنوك لطلب البيع القصير حسب نوع القرض. هناك ثلاثة أنواع أساسية للقروض التي تؤثر في البيع القصير، خاصة في الولايات التي تعتمد نظام الضمان الثقة مثل كاليفورنيا وأريزونا.

قرض شراء المنزل:

هو القرض الذي يتم اتخاذه لشراء منزل، وليس قرضًا نقديًا صعبًا. يمكن أن يكون قرضًا واحدًا أو قرضين. يوفر قروض شراء المنزل للمقيمين الخاصين بالمنزل أفضل أسعار الفائدة. في بعض الولايات، لا يحمل قروض شراء المنزل أي تبعات قانونية.

إعادة تمويل السعر والمدة:

هذا النوع من القروض يعرف عادة باسم قرض الأموال الصعبة. إنه قرض يقوم به المالك بعد شراء المنزل وإغلاق الصفقة. يستخدم ريع هذا النوع من القرض لسداد القرض الحالي، عادة بسعر فائدة و/أو مدة أفضل. يمكن أن يكون قرضًا واحدًا أو قرضين.

إعادة تمويل النقد أو رأس المال العقاري:

هذا النوع من القروض هو أيضًا قرض الأموال الصعبة. إنه يعتبر أسوأ نوع من القروض الموجودة. يعني أن المقترض استخدم المنزل للحصول على نقود واستخدم تلك النقود بتقديره الخاص. تختلف الأغراض المتنوعة لإعادة تمويل النقد وتتراوح من دفع تكاليف التعليم الجامعي أو الخدمات الطبية الطارئة إلى الإنفاق العشوائي مثل دفع تكاليف عطلة في أوروبا أو شراء قارب. يعتبر إعادة تمويل النقد عادة قرضًا واحدًا في المركز الأول؛ بينما يمكن أن يأخذ قرض رأس المال العقاري شكل قرض فرعي بالكامل.

كيف تتعامل البنوك مع الأنواع الثلاثة من البيع القصير

أولاً، يجب أن نعلم أن جميع البنوك مختلفة وكل بيع قصير فريد. تتخذ البنوك توجيهات من المستثمرين واتفاقيات الشراء والبيع الخاصة بها. ومع ذلك، يميل نوع القرض الذي يُطلب من البنك أن يسامح به إلى تحديد كيف سيستجيب البنك. يأخذ ذلك بعين الاعتبار، بالطبع، أن البائع المتعامل مع البيع القصير يستوفي شروط الصعوبة. إذا لم يكن هناك وجود لشروط الصعوبة، فقد لا يتم الموافقة على البيع القصير.

موافقة على بيع القرض لشراء المنزل:

هذه هي أسهل عمليات البيع القصير التي يمكن للبنك الموافقة عليها. خاصة إذا كان المقترض يعاني من صعوبات في سداد المدفوعات بسبب الصعوبات المالية. في هذه الحالة، لم يتم إنشاء أي من المال الذي تم تبادله بتوجيه المقترض؛ بل كانت المال المستخدم في البداية لشراء منزل. ومع ذلك، لا يعني ذلك أن البنك سيسمح للمالك بالابتعاد عن المنزل من خلال عملية البيع القصير دون إجراء مساهمة من البائع. ولكن المساهمة، إن وجدت، من المرجح أن تكون صغيرة نسبيًا.

موافقة على بيع القرض لإعادة تمويل السعر والمدة:

يكاد يكون هذا النوع من القرض على قدم المساواة مع قرض شراء المنزل باستثناء حقيقة أنه في العديد من الولايات يحمل تبعات قانونية. قد يكون للمقرض الحق في حكم على العجز. لهذا السبب، وبسبب أنه ليس قرض شراء المنزل، قد يتطلب البنوك والمستثمرون مساهمة من البائع. وذلك لأن البيع القصير يمكن أن يكون أكثر فائدة للبائع من الإفلاس. قد تعتمد مبلغ المساهمة على مقدار ما يعتقد البنك والمستثمرون أنه يمكن جمعه، استنادًا إلى المعلومات المالية التي قدمها البائع.

موافقة على بيع القرض لإعادة تمويل النقد:

لا شك في أن البنك سيطلب نوعًا ما من مساهمة البائع. في هذا النوع من البيع القصير، تهم الصعوبة ولكن ليس بنفس القدر الذي يهم البنك الحقيقة أنه قدم نقودًا لم يحصل عليها مرة أخرى. يكاد يكون البنك يعاقب بعض البائعين. قد تكون مساهمات البائع أعلى بكثير من تلك المطلوبة لإطلاق قرض شراء المنزل. قد يرغب البائعون في استئجار محامي ذو خبرة في البيع القصير للتفاوض في هذا النوع من البيع القصير.

Source: https://www.thebalancemoney.com/the-3-basic-types-of-a-short-sale-1799198