يقوم الأشخاص بالاستفادة من حق السكن لأسباب مختلفة. واحدة من الاستخدامات المحتملة لأموال حق السكن هي شراء منزل آخر أو عقار استثماري.
كيفية استخدام حق السكن لشراء منزل
لدى أصحاب المنازل خيارات مختلفة للاستفادة من حق السكن لشراء منزل آخر. اختيار الخيار المناسب يعتمد حقًا على الوضع المالي الخاص بك وأهدافك.
قروض حق السكن
قرض حق السكن هو قرض ثانوي على منزلك يستخدم حق السكن الخاص بك كضمان. هذه القروض عادة ما تكون ثابتة الفائدة ومدة القرض ثابتة. عادة ما يمكنك استدانة ما يصل إلى 85٪ من قيمة منزلك. يتم احتساب ذلك بناءً على القرض الأول وأي قروض تالية.
على الجانب الإيجابي ، ستكون لديك دفعات شهرية ثابتة على مدى فترة القرض ، لذا لا توجد زيادات كبيرة في الفائدة للقلق منها. وتكون تكاليف الإغلاق دنياً أو يتم تغطيتها من قبل المقرضين في بعض الحالات. والعيب هو أن أسعار الفائدة ستكون أعلى من أسعار القروض العقارية التقليدية أو إعادة التمويل لأنك تضيف المزيد من الديون باستخدام منزلك الأساسي كضمان.
خطوط الائتمان المرتبطة بحق السكن (HELOC)
خط الائتمان المرتبط بحق السكن هو أيضًا رهن ثانوي على منزلك ، لكنه مصدر دوري للأموال مشابه لبطاقة الائتمان. يمكنك أخذ ما تحتاجه من الحد الائتماني والاستمرار في السحب منه لفترة محددة من الوقت ، عادةً 10 سنوات.
من الجانب الإيجابي ، تكون تكاليف الإغلاق لـ HELOC عادةً أقل بكثير من تلك المتعلقة بمنتجات القروض العقارية التقليدية. ويتعين عليك فقط القيام بدفعات الحد الأدنى للفائدة خلال فترة السحب. هذا يمنحك الوصول إلى النقد حسب الحاجة ، ومن المفترض أن يكون لديك تدفق دخل إيجاري لتغطية ذلك أو قد تكون قد أعدت بيع المنزل بربح بحلول بداية فترة السداد الكاملة.
أما بالنسبة للعيوب ، فقد يكون سعر الفائدة على HELOC أعلى من القرض العقاري التقليدي ، وتكون الأسعار عادةً متغيرة. بين ذلك وحقيقة أنك تقوم بدفعات فقط للفائدة خلال فترة السحب ، قد يؤدي ذلك إلى زيادة كبيرة في نفقاتك الشهرية عند بدء فترة السداد.
إعادة تمويل النقد
إعادة تمويل النقد تحل محل عقد الرهن العقاري الحالي الخاص بك وتضيف مبلغًا إضافيًا فوق المبلغ الذي تدينه حاليًا. “الفرق بين مبلغ سداد القرض وأي تكاليف إغلاق هو النقد الذي يمكنك الحصول عليه من إعادة تمويل النقد” ، حسب قول براون.
عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة ، يمكن أن يؤدي إعادة تمويل النقد التي تقلل بشكل كبير من سعر الفائدة للمقترض إلى نفس الدفعة الشهرية التي كانت تدفعها على القرض الأصلي. “ولكن إذا جاء شخص ما وكان الرهن العقاري الأساسي لديه بالفعل سعرًا منخفضًا جدًا ، فقد يكون HELOC خيارًا أفضل بالنسبة لهم” ، تضيف. “هناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها عند تحديد الطريقة المناسبة للذهاب”.
ملاحظة: إعادة تمويل النقد هي عملية طلب أكثر تعقيدًا من HELOC أو قرض حق السكن لأنها تتبع نفس الإرشادات المتبعة في أي قرض آخر. ستكون لها أيضًا تكاليف إغلاق أعلى ، وستعيد تشغيل ساعة الرهن العقاري الخاصة بك لمدة 30 عامًا.
رهن عقاري عكسي
الرهن العقاري العكسي لديه الكثير من القواعد والمتطلبات المعقدة ، ولكن من الممكن في الواقع استخدام هذا المنتج لشراء منزل جديد. يمكن لأصحاب المنازل الذين تتراوح أعمارهم بين 62 عامًا أو أكثر تقديم طلب للحصول على قرض تحويل حق السكن (HECM) للشراء ، ولكن هناك شرط. يجب استخدام المنزل الذي تم شراؤه كمقر إقامة أساسي. لا يمكنك استخدام HECM لشراء منزل استثماري أو منزل عطلات.
مزايا وعيوب استخدام حق السكن لشراء منزل آخر
يمكن أن يساعد استدانة حق السكن في شراء ممتلكات ثانية دون الاعتماد على مصادر أخرى من التوفير أو خيارات القروض غير المرتبطة بالضمان التي قد تكون لديها فائدة أعلى. ولكن في أي وقت تستخدم فيه منزلك كضمان ، يجب أن تفكر في الأمر بعناية.
المزايا
- أسعار فائدة أقل: تكون أسعار الرهن العقاري على الممتلكات الاستثمارية أعلى من أسعارها على المسكن الأساسي. “لذلك إذا كان لديك مبلغ كبير من حق السكن ، فإن الأسعار ستكون أقل إذا كنت تقترض ضد منزلك الأساسي” ، حسب قول براون.
- سهولة التأهيل: قد يكون بعض المنتجات التي تسمح لك بالاستدانة من حق السكن ، مثل قرض حق السكن أو خط الائتمان المرتبط بحق السكن ، أسهل في التأهيل من أنواع القروض الأخرى لأن منزلك يعمل كضمان.
- الحفاظ على أصولك الأخرى: نادرًا ما يكون من الجيد استدانة أموال التقاعد ، ومن المخيف أن تترك نفسك بدون صندوق طوارئ. يمكن أن يوفر حق السكن الوفير مصدرًا آخر للنقد عندما تسعى لشراء ممتلكات استثمارية.
- إنشاء تدفق دخل: يمكنك رؤية عائد على استثمارك إذا قمت بتأجير المنزل الثاني أو قررت إصلاحه وبيعه.
العيوب
- زيادة عبء الديون: “سيزيد من دفعاتك لأنه أيًا كان الطريق الذي تختاره للوصول واستغلال تلك الأموال ، فإنه قرض إضافي” ، حسب قول براون.
- قد لا تعمل خططك للمنزل الأول: قد يؤثر ذلك على وضعك المالي إذا كنت تخطط لتأجير الممتلكات الثانية أو بيعها لإعادة البيع وفشل هذه الخطة.
- تمديد عبء القرض: من المرجح أن تبدأ من جديد مع رهن عقاري لمدة 30 عامًا إذا قمت بإعادة تمويل النقد. ويمكن أن تستمر قروض حق السكن وخطوط الائتمان لعدة سنوات أيضًا.
- تعريض منزلك للمخاطر: أنت تقوم بمغامرة كلما استدانت من حق السكن. قد تنتهي بحصة قليلة جدًا من حق السكن إذا انخفضت قيمة العقار فجأة. بالإضافة إلى ذلك ، تعرض نفسك للخطر من الإجلاء إذا واجهت صعوبة في السداد.
الأسئلة المتداولة
كيف تحدد كمية حق السكن الذي لديك في منزلك؟ يمكنك تقدير حق السكن الخاص بك باستخدام حساب بسيط: قسم ما تدينه حاليًا على الرهن العقاري على قيمة منزلك. ستحصل على 0.6 أو 60٪ إذا كنت تدين 300،000 دولار وتقدير قيمة منزلك 500،000 دولار. يُطلق على هذا النسبة بين قيمة القرض وقيمة المنزل (LTV). اطرح النسبة المئوية LTV من 100٪ ، وهذا هو حق السكن الذي لديك. في هذه الحالة ، سيكون 40٪.
كيف يمكنك زيادة حق السكن في منزلك؟ يمكنك زيادة حق السكن في منزلك بإحدى الطريقتين: إما أن تدين أقل أو تزيد قيمة منزلك. يمكن أن تقلل الدفعات الإضافية للرهن العقاري التي تذهب إلى رأس المال المستدان من إجمالي مبلغ القرض الخاص بك. أما بالنسبة لقيمة المنزل ، فهناك بعض التحسينات المنزلية التي يمكن أن ترفع قيمة منزلك ، بينما يمكن أن يساعد النمو الطبيعي في سوق العقارات أيضًا في رفع قيمة المنزل.
كم من الوقت يستغرق بناء حق السكن في منزلك؟ يعتمد ذلك. كلما كانت دفعة الدفع الأولى أقل عندما اشتريت المنزل لأول مرة ، كلما استغرق الأمر وقتًا أطول لبناء حق السكن. ستقلل المبلغ الرئيسي المستحق على المنزل مع كل دفعة قرض تقوم بها. ستزيد حق السكن مع مرور الوقت مع تناقص مبلغ القرض الرئيسي. يمكن أن يسرع زيادة حق السكن في منزلك عندما ترتفع قيمة المنازل أو إذا قمت بتحسينات منزلية كبيرة.
Source: https://www.thebalancemoney.com/using-your-home-equity-to-buy-another-house-5208691
اترك تعليقاً