أسباب أزمة الرهن العقاري الفرعية

لعبت صناديق الاستثمار العقارية دورًا رئيسيًا في الأزمة

تحتاج صناديق الاستثمار العقارية دائمًا إلى تحقيق أداء أفضل من السوق. قاموا بخلق الطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من خلال ربطها بضمانات تسمى تبادلات الائتمان الافتراضي. ما الذي يمكن أن يحدث؟ لا شيء، حتى بدأت الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة. لم يتمكن أصحاب الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة من تحمل هذه المدفوعات المرتفعة. انخفض الطلب، وانخفضت أسعار العقارات. عندما لم يتمكنوا من بيع منازلهم، تخلفوا عن السداد. لم يتمكن أحد من تحديد سعر أو بيع الأوراق المالية التي أصبحت لا قيمة لها الآن. وكادت شركة الراعي الدولية الأمريكية (AIG) أن تفلس في محاولة لتغطية التأمين.

تسببت التداولات المشتقة في أزمة الرهن العقاري الفرعية

جنى البنوك وصناديق الاستثمار العقارية الكثير من المال من بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، مما أدى بسرعة إلى زيادة الطلب على الرهن العقاري الأساسي. هذا ما تسبب في تخفيض البنوك المقرضة باستمرار لأسعار الفائدة والمعايير المطلوبة للمقترضين الجدد.

الرهن العقاري الفرعي والرهن العقاري الذي لا يتضمن فائدة

المقترضون الفرعيون هم أولئك الذين لديهم تاريخ ائتماني سيء وبالتالي من المرجح أن يخلفوا عن السداد. تفرض المقرضون أسعار فائدة أعلى لتوفير عائد أكبر للمخاطر الأكبر. لذلك، يصبح من الصعب جدًا على العديد من المقترضين الفرعيين تحمل الدفعات الشهرية.

خرافتان حول ما تسبب في الأزمة

كانت شركتا Fannie Mae و Freddie Mac من الشركات الحكومية التي شاركت في أزمة الرهن العقاري. قد تكونا حتى أزمتها أسوأ. ولكنهما لم يكنا السبب في الأزمة. مثل العديد من البنوك الأخرى، تورطوا في الممارسات التي أدت إلى حدوثها.

خرافة أخرى هي أن قانون إعادة الاستثمار المجتمعي هو الذي تسبب في الأزمة. هذا لأنه دفع البنوك لإقراض المزيد للأحياء الفقيرة. هذا هو واجبه عندما تم إنشاؤه في عام 1977.

الالتزامات المالية المستندة إلى الديون

لم يكن الخطر مقتصرًا على الرهن العقاري فقط. تم إعادة تجميع جميع أنواع الديون وإعادة بيعها كالتزامات مالية مستندة إلى الديون. مع تراجع أسعار العقارات، وجد العديد من أصحاب المنازل الذين كانوا يستخدمون منازلهم كصرافات آلية أنهم لم يعدوا قادرين على دعم أسلوب حياتهم. بدأت حالات التخلف عن السداد تتزايد ببطء في جميع أنواع الديون. وشملت حاملو التزامات المالية المستندة إلى الديون ليس فقط المقرضين وصناديق الاستثمار العقارية، بل أيضًا الشركات وصناديق التقاعد وصناديق الاستثمار المشترك. وهذا زاد من المخاطر التي تواجه المستثمرين الفرديين.

انخفاض أسعار العقارات يؤدي إلى كارثة

كل ازدهار له انهياره. في عام 2006، بدأت أسعار العقارات في التراجع. لم يتمكن المقترضون الفرعيون من بيع منازلهم بسعر أعلى من الذي دفعوه. لم تكن البنوك على استعداد لإعادة التمويل عندما كانت قيمة المنزل أقل من قيمة الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، تمت إجراءات الإجلاء.

انتشار أزمة الرهن العقاري الفرعية إلى صناعة البنوك

كان العديد من المشترين للتزامات المالية المستندة إلى الديون هم البنوك. مع زيادة حالات التخلف عن السداد، تعذر على البنوك بيع هذه التزامات المالية المستندة إلى الديون، وبالتالي كانت لديها أقل مبلغ للإقراض. أولئك الذين كانوا لديهم الأموال لم يكونوا يرغبون في إقراض البنوك التي قد تخلف عن السداد. بحلول نهاية عام 2007، اضطر الاحتياطي الفيدرالي للتدخل كمقرض اللجوء الأخير. كانت الأزمة قد حانت دورها الكامل. بدلاً من الإقراض بحرية، قامت البنوك بالإقراض بشكل غير كاف، مما تسبب في تراجع سوق العقارات بشكل أكبر.

كيف أدت قاعدة المحاسبة الصغيرة إلى تفاقم الأمور

يُلقى اللوم أيضًا على قاعدة المحاسبة حسب القيمة السوقية لمشاكل البنوك. تجبر القاعدة البنوك على تقييم أصولها بناءً على الأوضاع السوقية الحالية. أولاً، رفعت البنوك قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مع ارتفاع تكاليف الإسكان. ثم سارعت لزيادة عدد القروض التي قدمتها للحفاظ على التوازن بين الأصول والخصوم. في يأسها لبيع المزيد من الرهن العقاري، تسهلت متطلبات الائتمان. واكتظت بالرهن العقاري الفرعي.

عندما انخفضت أسعار الأصول، اضطرت البنوك إلى خفض قيمة التزاماتها المالية المستندة إلى الديون. الآن، كانت البنوك بحاجة إلى إقراض أقل للتأكد من أن خصومها ليست أكبر من أصولها. أدى تقييم القيمة السوقية إلى تضخيم فقاعة الإسكان وتقليل قيمة المنازل خلال الانخفاض.

في عام 2009، قامت هيئة المعايير المحاسبية المالية الأمريكية بتخفيف قاعدة المحاسبة حسب القيمة السوقية. هذا الإيقاف سمح للبنوك بالاحتفاظ بقيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في كتبها. في الواقع، انخفضت القيم بشكل كبير.

إذا تم اضطرار البنوك لتخفيض قيمتها، فسيؤدي ذلك إلى تفعيل بنود العقود المشت
Source: https://www.thebalancemoney.com/what-caused-the-subprime-mortgage-crisis-3305696