مساهمة البائع في عملية البيع القصير

مقدمة

تعتبر عملية البيع القصير من العمليات المالية التي يلجأ إليها البائع عندما يكون غير قادر على سداد مبلغ القرض العقاري بالكامل. وفي بعض الحالات، يطلب البنك من البائع المساهمة في تغطية جزء من الدين المستحق. في هذه المقالة، سنتناول أسباب طلب البنوك لمساهمة البائع ونوع المساهمة التي يمكن أن تقبلها البنوك في عملية البيع القصير.

لماذا تطلب البنوك مساهمة البائع؟

تواجه البنوك خسائر كبيرة في عمليات البيع القصير، حيث يتعين عليها بيع العقار بسعر أقل من قيمته الحقيقية. وبالتالي، فإن البنك يحاول الضغط على البائع لتغطية جزء من هذه الخسائر. وفيما يلي بعض الأسباب التي قد تدفع البنك لطلب مساهمة البائع:

1. البائع يمتلك دخلًا قابلًا للتصرف: يقوم معظم البنوك بفحص البيانات المالية للبائع لتحديد كمية المال القادمة إلى الأسرة والمال الخارج. وتسمح البنوك بتحديد بعض النفقات المسموح بها. إذا كان لدى البائع مبلغًا من المال المتبقي في نهاية الشهر، فقد يطلب البنك منه المساهمة به.

2. البائع قام بإعادة تمويل العقار وسحب النقود: إذا قام البائع بإعادة تمويل العقار وسحب النقود منه، فقد يطلب البنك منه المساهمة في تغطية جزء من الدين المستحق. ويعتمد ذلك على طبيعة السحب والغرض منه.

3. البائع يعاني من ضائقة مالية مؤقتة: إذا كانت ضائقة المال التي يعاني منها البائع مؤقتة، فقد يطلب البنك منه المساهمة في تغطية جزء من الدين المستحق حتى يتمكن البائع من استعادة استقراره المالي.

4. البنك يقوم بطلب تقييم سعر العقار: قد يقوم البنك بطلب تقييم سعر العقار من خلال وكيل تقييم عقاري. وإذا لم يكن سعر البيع كافيًا لتغطية الدين المستحق، فقد يطلب البنك من البائع تغطية الفارق.

5. اتفاقية توزيع وخدمة القروض تتطلب مساهمة البائع: يرغب المستثمرون في الحصول على عائد على استثماراتهم، وتحدد اتفاقيات توزيع وخدمة القروض عادةً أن جميع المقترضين في هذا الصندوق يجب أن يساهموا في عملية البيع القصير لتيسيرها.

6. البائع ليس لديه ضائقة مالية: قد يوافق البنك على عملية البيع القصير إذا كان البائع يعاني من أنواع مختلفة من الصعوبات التي ليست بالضرورة ذات طبيعة مالية. ومع ذلك، إذا كان لدى البائع تدفق نقدي قوي، فقد يرغب البنك في الحصول على جزء منه.

7. القوانين الولاية قد تسمح بحكم عجز: عندما يكون للبنك الحق في مطالبة البائع شخصيًا بالفرق بين مبلغ القرض ومبلغ السداد القصير، قد يفضل البنك التفاوض مع البائع قبل الموافقة على عملية البيع القصير. وقد يشمل هذا التفاوض مساهمة البائع.

نوع مساهمة البائع التي يمكن أن تقبلها البنوك

في العالم المثالي، يفضل البنك أن يقوم البائع بسداد الدين بالكامل. ومع ذلك، يدرك البنوك أن معظم البائعين العاقلين لن يوافقوا على عملية البيع القصير في ظل هذه الظروف. وذلك لأن البائع قد يكون لديه خيارات أخرى مثل تعديل القرض، أو الإفلاس، أو الخروج من العقار. لذا، تطلب البنوك عادةً واحدة من اثنتين أو كليهما من البائع:

1. النقد: على الرغم من أن البنك لديه الحق في طلب الفارق بالكامل، إلا أن معظم البنوك تدرك أن البائعين ليس لديهم هذا النوع من المال. وعادةً ما تطلب البنوك نسبة تتراوح بين 2 إلى 10 في المئة من الدين المستحق.

2. سند مدين غير مؤمن: إلى جانب النقد، يمكن أن تكون السندات المدينة غير المؤمنة حلاً آخر. وعادةً ما تكون طلبات السندات المدينة أعلى من طلبات النقد. ومع ذلك، فإن البنوك غالبًا ما توافق على شروط غير محمولة للفائدة وفترة سداد تتراوح بين ثلاثة إلى 15 عامًا.

في النهاية، يجب على البائع أن يتفاوض مع البنك بشأن مساهمته في عملية البيع القصير والتوصل إلى اتفاق يناسب الطرفين.

في وقت كتابة هذه المقالة، إليزابيث واينتراوب هي وسيطة عقارية في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

Source: https://www.thebalancemoney.com/banks-that-require-a-seller-contribution-on-a-short-sale-1799194