تترك مؤشرات بيع الإجلاء الجيران يتساءلون عن قيمة منازلهم. يشعر أصحاب المنازل المحيطة بالقلق من أن الإجلاء قد يؤثر سلبًا على قيمة الممتلكات. إنهم يخشون أن تؤثر هذه الممتلكات بسعر مخفض على القيمة المتصورة لمنزلهم كمقارنة في الحي.
امتلاك جار مجبر على الإجلاء
في الغالب ، تختلف منازل الإجلاء في المظهر. يتم التعامل مع بعض مبيعات الإجلاء بصمت وإعادة بيعها بسرعة من قبل القرضة. في يوم ما ، يتوقف شاحنة نقل على البضائع الخاصة بالساكن ، وتحمل أمتعته ، وتغادر. سيتبع هذا الحدث بعد فترة قصيرة علامة بيع وسيط عقاري. بعد بضعة أسابيع ، يظهر علامة بيع مباعة ، وينتقل المالكون الجدد.
في حالات أخرى ، قد يتم تسجيل منزل مستولى عليه وتغطيته بعلامات كبيرة تعلنه كممتلكات مملوكة للبنك أو العقارات (REO). قد تظل بعض المنازل المستولى عليها مهجورة لسنوات. تنمو الأعشاب بما فيه الكفاية لتغطية الأرصفة ، ويقذف المشاغبون الصخور من خلال نوافذ الطابق الثاني ، ويصبح المنزل مصدرًا للإزعاج في الحي.
ما يأخذه المثمنون في الاعتبار “المقارنات”
إذا كانت هناك صفقتان مماثلتان لبيع المنازل – بدون مشاكل في عنوان الملكية أو المطالبات بالملكية – واحدة منهما هي إجلاء أو بيع قصير ، فقد يستخدم المثمن تلك الصفقة المضطربة كممتلكات مقارنة. يمكن للمثمن استخدام الطريقة التكلفة أو الدخل أو القيمة السوقية عند تقييم الممتلكات.
تعتبر طريقة التكلفة تكلفة بناء المنزل بالإضافة إلى قيمة الأرض المشمولة مع المنزل. تقارن طريقة الدخل بين وحدات متعددة بناءً على معدلات العائد (معدل العائد). معدل العائد هو عائد الاستثمار (ROI) الذي يمكن توقعه من خاصية معينة. تقارن طريقة القيمة السوقية الممتلك الموضوع بثلاثة مبيعات مقارنة في الحي.
ملاحظة: في عالم العقارات ، تعرف المبيعات المقارنة أيضًا باسم “مقارنات”.
كيف تعمل التقييمات
يشرح ديريك يوكي ، مالك شركة Yuke Home Appraisals في ساكرامنتو ، العملية المستخدمة من قبل شركتهم ، التي تعمل منذ عام 1996. تحاول الشركة العثور على صفقات بأسعار السوق عند إعداد تقييم.
تعتبر هذه المبيعات مبيعات بقيمة السوق ، تعرض للبيع من قبل بائع راغب ويتم شراؤها من قبل مشترٍ قادر وراغب. لا يتعرض أي طرف للضغط أو الصلة. حتى إذا كان ذلك يعني سحب المبيعات المقارنة من حي مجاور وضبط القيمة ، يمكن لمعظم المثمنين العثور على صفقات بأسعار السوق لاستخدامها في تقييم.
“إذا استخدمت إجلاءً ، فأشرح لماذا استخدمته. أقول إنه ليس مقارنة جيدة ولا أعطيه وزنًا كبيرًا” ، يؤكد أن الإجلاء لا يمثل القيمة السوقية ، ويمكن لفريقه دائمًا العثور على مبيعات منتظمة لدمجها في التقييمات. “إذا كانت هناك إجلاءات فقط في منطقة ما ، فإن ذلك يؤثر على السوق لأنه يصبح القيمة”.
الإجلاءات تجعل جمعيات المالكين عرضة للخطر
إذا لم تكن هناك صفقات منتظمة ، فقد تكون محاصرًا. يمكن أن تكون تطورات الشقق مشكلة ، خاصة إذا كانت المبيعات الوحيدة قد تمت كمبيعات قصيرة أو إجلاء. وفقًا لشركة Yuke Home Appraisals ، هذه هي أفضل مقارنات لتلك التطورات لأنها هي المقارنات الوحيدة المتاحة.
تعني المبيعات المضطربة داخل جمعية المالكين أيضًا أنه من غير المرجح أن يدفع المالك حصة الوحدة النسبية لرسوم جمعية المالكين. إذا نفدت صندوق جمعية المالكين ، فإن الآخرين الذين يدفعون الفاتورة على شكل رسوم جمعية أعلى.
على الأسف ، على الرغم من أن العديد من جمعيات المالكين لديها القدرة على الإجلاء إذا كانت الرسوم متأخرة ، فإن القليل منها يمتلك المال أو الوسائل للقيام بذلك. أولئك الذين يفعلون غالبًا ما يتخلون عن العملية عندما يكون مبلغ الرهن أعلى من قيمة الوحدة.
الإجلاءات تضعف الأسعار المجاورة
على الرغم من أن بعض الدراسات تشير إلى أن الأحياء ذات أعداد كبيرة من الإجلاءات تشهد انخفاضًا بنسبة 1٪ في قيمة المنزل ، إلا أن انخفاض القيمة ليس دائمًا بسبب عدد الإجلاءات. في كثير من الأحيان ، يأتي الانخفاض في الأسعار من تصور المشترين للمنطقة ، جنبًا إلى جنب مع إهمال المالك السابق للممتلكات.
يبدو أن بعض مبيعات الإجلاء تستمر في الذات. بمجرد أن يدخل أحد المالكين في الافتراض الخاطئ ، يبدو أن الآخرين في الجوار يتبعون. إذا تم طرد المالك أو ترك الممتلكات ، يتدهور المنزل الفارغ. المنازل التي ليس لها جاذبية خارجية وتحتاج إلى إصلاحات كبيرة لا تباع بقيمة السوق.
جزء من العائد السلبي لشراء الإجلاءات هو أن المنازل تباع “كما هي” ، ولا يوجد لدى المشترين أي ضمان بشأن حالة المنزل. قد يعتقد بعض المالكين الذين يفقدون كل شيء بسبب الإجلاء أنه لا يهم بيع الأجهزة المدمجة ونزع أنابيب النحاس لبيعها كقطع غيار. المنازل التي تفتقر إلى ميزات مفقودة أيضًا تخفض أسعار الحي.
هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟
شكرًا لملاحظاتك!
أخبرنا لماذا!
مصادر:
– كلية العلوم الاجتماعية والسياسية في جامعة ولاية فلوريدا. “تأثير مبيعات REO على الأحياء وسكانها” ، الصفحة 25.
Source: https://www.thebalancemoney.com/foreclosure-sales-affect-home-values-1798174
اترك تعليقاً