يعد البيع القصير هو عندما يتم بيع منزل بأقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري.
المبيعات القصيرة اليوم
على الرغم من أن البيع القصير في العقارات ليس دائمًا صفقة سارة، إلا أن البيع القصير قد تطور كثيرًا منذ عام 2006، لذا لا تستخف بفكرة البيع القصير. لا يعني اقتصادنا الحالي أن البيع القصير قد اختفى. على سبيل المثال، يمكن لشخص اشترى منزلاً جديدًا أن يموت في اليوم التالي للإغلاق، وتكاليف البيع الفوري يمكن أن تجعل تلك الصفقة تصبح بيعًا قصيرًا.
بالنسبة لأولئك الذين كانوا تحت الماء لفترة طويلة أو يعانون من صعوبات في تعديل القرض، فهذه قصة أخرى. هناك العديد من الطرق لفقدان المنزل، ولكن التخلي عن الملكية بطريقة تدمر الائتمان هو أحد أصعب الطرق، وهذا ما تقدمه الإجراءات القانونية للتخلص من المنازل المصادرة. بالنسبة لأصحاب المنازل الذين لم يعد بإمكانهم تحمل دفعات الرهن العقاري الحالية، هناك بدائل للإفلاس أو إجراءات الإغلاق. أحد تلك الخيارات هو البيع القصير.
كان هناك الكثير من المبيعات القصيرة من عام 2006 إلى عام 2012، ولكنها ليست متوفرة بنفس الشكل اليوم. في السنوات الأخيرة، حتى البائعين الذين ليسوا متأخرين في الدفع قد يكونون مؤهلين للبيع القصير، مما فتح الكثير من الفرص للبيع القصير. يميل البيع القصير إلى توفير عملية إغلاق لائقة للبائعين.
الأشياء التي يجب معرفتها قبل البيع القصير
عندما يوافق المقرضون على القيام ببيع قصير في العقارات، فإن ذلك يعني أن المقرض يقبل أقل من المبلغ الإجمالي المستحق. ليس جميع المقرضين سوف يوافقون على البيع القصير أو على تخفيض المبلغ المستحق، خاصة إذا كان من المنطقي ماليًا إعادة القرض؛ علاوة على ذلك، ليس جميع البائعين أو جميع العقارات مؤهلة للبيع القصير.
باستثناء بعض الشروط المنصوص عليها في قانون إعفاء الديون المتعلقة بالرهن العقاري لعام 2007، يجب أن تكون على علم بأن مصلحة الضرائب الأمريكية قد تعتبر إعفاء الديون كدخل، ولا يوجد ضمان بأن المقرض الذي يوافق على البيع القصير لن يسعى قانونيًا لمطالبة المقترض بالفرق بين المبلغ المستحق والمبلغ المدفوع. في بعض الولايات، يُعرف هذا المبلغ بالعجز.
يمكن للمحامي تحديد ما إذا كان قرضك مؤهلاً لحكم العجز أو المطالبة. معظم المبيعات القصيرة في كاليفورنيا لا تحمل عقوبات ضريبية بعد الآن.
خطوات البيع القصير
على الرغم من أن جميع المقرضين لديهم متطلبات متفاوتة وقد يطلبون من المقترض تقديم مجموعة واسعة من الوثائق، إلا أن الخطوات التالية ستعطيك فكرة جيدة عما يمكنك توقعه.
اتصل بالمقرض
قد تحتاج إلى إجراء نصف دستة مكالمات هاتفية قبل أن تجد الشخص المسؤول عن التعامل مع المبيعات القصيرة. سترغب في التحدث إلى قسم “بيع العقارات القصيرة” أو “التسوية”، ومحاولة الحصول على اسم المفاوض. وكيل العقار الخاص بك يمكن أيضًا أن يتولى هذه الخطوة بالنيابة عنك في العديد من الحالات.
تقديم رسالة تفويض
عادةً ما لا يرغب المقرضون في الكشف عن أي من معلوماتك الشخصية بدون إذن مكتوب للقيام بذلك. إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري أو وكيل إغلاق أو شركة عنوان أو محامي، فستحصل على تعاون أفضل إذا كتبت رسالة إلى المقرض تعطيه الإذن بالتحدث مع تلك الأطراف المعنية المحددة حول قرضك. يجب أن تتضمن الرسالة ما يلي:
- عنوان الممتلكات
- رقم المرجع الخاص بالقرض
- اسمك
- تاريخ وفترة الصلاحية
- اسم ومعلومات الاتصال الخاصة بوكيلك
الشيك الصافي الأولي
هذا هو بيان إغلاق مقدر يظهر سعر البيع الذي تتوقع أن تحصل عليه وجميع تكاليف البيع، وأرصدة القروض الغير المدفوعة، والمدفوعات المستحقة ورسوم التأخير، بما في ذلك عمولات العقارات. يجب أن يكون وكيل الإغلاق أو المحامي قادرًا على إعداد هذا بالنيابة عنك. إذا كانت النتيجة النهائية تظهر نقدًا للبائع، فهذا أمر جيد، فمن المحتمل أنك لن تحتاج إلى البيع القصير.
رسالة الصعوبات
كلما كانت الرسالة أكثر حزنًا، كان ذلك أفضل لرسالة الصعوبات الخاصة بك. تصف هذه البيانات الواقعية كيف وقعت في هذا الوضع المالي وتطلب من المقرض قبول مبلغ أقل من الدفعة الكاملة. المقرضون ليسوا بلا إنسانية ويمكنهم فهم إذا فقدت وظيفتك أو تم نقلك إلى المستشفى أو تعرضت لحادث مروع، ولكن المقرضين ليسوا متعاطفين بشكل خاص مع الحالات التي تنطوي على النزاهة أو السلوك الجنائي.
إثبات الدخل والأصول
من الأفضل أن تكون صادقًا وصادقًا بشأن وضعك المالي وتكشف عن الأصول. سيود المقرضون أن يعرفوا ما إذا كان لديك حسابات التوفير أو حسابات السوق المالية أو الأسهم أو السندات أو الصكوك القابلة للتداول أو النقد أو العقارات الأخرى أو أي شيء آخر له قيمة ملموسة. المقرضون ليسوا في مجال الأعمال الخيرية وغالبًا ما يتطلبون ضمانًا بأن المدين لا يمكنه سداد أي من الديون التي يتم تسويتها. سيطلب البنك أيضًا 30 يومًا من كشوف الرواتب.
نسخ من كشوف البنك
إذا كانت كشوف حسابك المصرفي تظهر إيداعات غير قابلة للتفسير أو سحوبات نقدية كبيرة أو عدد غير عادي من الشيكات، فمن المحتمل أنه من الجيد أن تشرح كل عنصر في تلك البنود للمقرض. بالإضافة إلى ذلك، قد يرغب المقرض في أن تحاسب عن كل إيداع حتى يتمكن من تحديد ما إذا كانت الودائع ستستمر. عادةً ما يتطلب البنوك الشهادات البنكية الخاصة بك لآخر شهرين.
تحليل السوق المقارنة
في بعض الأحيان تنخفض الأسواق وتتراجع قيمة العقارات. إذا كان هذا جزءًا من السبب الذي يمنعك من بيع منزلك بما يكفي لسداد المقرض، فيجب أن يتم توثيق هذه الحقيقة للمقرض من خلال تحليل سوق مقارن (CMA). يمكن لوكيل العقار الخاص بك أن يعد CMA لك، والذي سيظهر أسعار المنازل المماثلة:
- المنازل المعروضة للبيع
- المبيعات المعلقة
- المبيعات التي تمت خلال الستة أشهر الماضية
اتفاقية الشراء واتفاقية القائمة
عندما تتوصل إلى اتفاق للبيع مع مشترٍ محتمل، سيود المقرض نسخة من العرض، جنبًا إلى جنب مع نسخة من اتفاق القائمة الخاص بك. كن مستعدًا لإعادة التفاوض على الرسوم ورفض الدفع لبعض العناصر مثل خطط حماية المنزل أو فحوصات النمل.
الآن، إذا كان كل شيء يسير على ما يرام، سيوافق المقرض على البيع القصير الخاص بك. كجزء من التفاوض، قد تطلب أن لا يقوم المقرض بالإبلاغ عن الائتمان السلبي لوكالات التقرير الائتماني، ولكن تدرك أن المقرض ليس ملزمًا بتلبية هذا الطلب. حالة تقرير الائتمان غالبًا ما لا تخضع للتفاوض.
شراء منزل بيع قصير
إذا كنت تفكر في شراء منزل بيع قصير، فقد تكون هناك بعض العيوب. لحمايتك، يجب عليك:
- الحصول على المشورة القانونية من محامي عقارات متخصص
- الاتصال بمحاسب لمناقشة الآثار الضريبية للبيع القصير
كما يجب أن تكون على علم بأن البيع القصير قد يستغرق وقتًا طويلاً. يمكن أن تسبب التأخيرات في العملية العديد من الأمور، خاصة أن البيع القصير غالبًا ما يتم إعطاؤه أولوية أقل من المبيعات العادية للمنازل.
هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟
شكرًا لملاحظاتك!
مصادر:
- Debt. “Mortgage Debt Forgiveness & The Mortgage Debt Relief Act.”
- The Mortgage Reports. “How to buy a short sale home.”
Source: https://www.thebalancemoney.com/how-to-do-a-short-sale-1798162
اترك تعليقاً