كيفية التعامل مع عرض مقابلة بيع قصير

لماذا يوجد عرض مقابلة؟

يمكن أن تكون عمليات البيع القصيرة معقدة. فهي تتطلب عمل إضافي لوكيل العقارات المدرجة وتشارك فيها أطراف أكثر. يجب أن يوافق البنك المقرض للشخص الذي يبيع المنزل على البيع القصير، وبدلاً من الموافقة على البيع القصير، قد يقدم عرض مقابلة.

عندما تقوم أنت ووكيل العقارات الخاص بك بمراجعة العرض المقابل، قد لا يكون منطقيًا كثيرًا. ومع ذلك، يكون العرض المقابل منطقيًا دائمًا للطرف الذي يصدر العرض المقابل. في هذه الحالة، سيكون البنك المقرض للبيع القصير هو هذا الطرف.

فهم الأسباب وراء العرض المقابل يمكن أن يساعدك ووكيلك على وضع استراتيجية للتعامل معه.

فيما يلي بعض الأسباب التي قد تكون قد تلقيت عرض مقابل من البنك المقرض:

• البنك المقرض لا يرغب في الموافقة على البيع القصير: نعم، من الممكن أن يكون البنك المقرض، لأي سبب من الأسباب، قد استنتج أنه سيكون في مصلحة البنك القيام بإجراءات الإجلاء. ربما يتم دفع المزيد من المال للبنك في حالة الإجلاء بسبب شروط اتفاقية التجميع والخدمة (PSA) الخاصة به. PSA هو عقد يحدد الشروط عندما يبيع المقرضون مجموعة من الرهون العقارية في السوق الثانوية. إذا كان من الأربح القيام بإجراءات الإجلاء، فقد يقدم البنك عرضًا مقابلًا بنقطة سعر تجعل البيع القصير أكثر ربحية من الإجلاء.
• قد تحتوي إرشادات المستثمر على بند يحدد أحكام العرض المقابل: يتعلق هذا أيضًا بالسوق الثانوية. السوق الثانوية هي عندما يتم شراء الرهون العقارية من قبل شركات مثل فاني ماي وفريدي ماك ثم بيعها للمستثمرين. يجب أن تستوفي تلك الرهون العقارية بعض الإرشادات. عادةً ما لا يمكن تغيير إرشاد المستثمر. يجب أن يقوم المستثمر بتغييره، ويمكن أن يكون هذا المستثمر جزءًا من مجموعة من المستثمرين الذين ليس لديهم حافز لتعديل الاتفاقيات القائمة.
• قد ارتكب وكيل BPO خطأً: تقدير سعر الوسيط (BPO) هو تقدير لكمية المال التي من المرجح أن يباع بها المنزل. يمكن طلب من وكلاء BPO أن يقوموا بعمل BPO في منطقة لا يعرفونها جيدًا. إذا كان الوكيل غير معروف بحي، فقد لا يكون لديه ما يكفي من المعلومات لإعداد BPO صالح. عمومًا، لا يدفع البنوك لوكلاء BPO ما يكفي من المال لتحفيز الوكلاء المحليين ذوي الخبرة لقبول هذه المهام.

ملاحظة: سواء كنت تشتري أو تبيع منزلاً في بيع قصير، اختر وكيلاً ذا خبرة في هذه المعاملات لتمثيلك. إنها أكثر تعقيدًا بكثير من البيع التقليدي.

كيف يصدر البنك العرض المقابل لبيع قصير

يحب البنوك أن يروا بيان تسوية تقديري أو بيان تسوية HUD-1 حتى يتمكنوا من تقرير ما إذا كانوا سيوافقون على جميع الرسوم أو يقدمون عرضًا مقابل بعض تلك الرسوم. قد لا يكون العرض المقابل مقتصرًا بشكل صارم على عرض مقابل السعر. بعد كل شيء، إذا كان البنك يمكنه تقليل بعض الرسوم التي يتم فرضها على البائع، فيمكنه زيادة صافي الأرباح الخاص به. قد تتلقى نوعين من العروض المقابلة:

• عرض البيع القصير المكتوب: يمكن تسليم هذا العرض المقابل من البنك المقرض للبيع القصير من خلال ورقة عمل في برنامج برمجي عبر الإنترنت مثل Equator أو عبر رسالة بريد إلكتروني إلى وكيل العقارات المدرجة.
• عرض البيع القصير الشفهي: لا يحب أحد هذه الأنواع من العروض المقابلة لأنها غير رسمية ويفضل الشراءة رؤية دليل على العرض المقابل. يميل الشراءة إلى أن يكونوا مشككين ولهم سبب وجيه، ولكن بعض البنوك تفعل ذلك. ستتصل بوكيل العقارات المدرجة وتحدد الشروط التي يجب تغييرها.

اختيار معارك العروض المقابلة

في بعض الأحيان، يكون مفاوض البنك مخطئًا تمامًا. تعمل البنوك في العديد من الولايات المختلفة ولكل ولاية قوانينها الخاصة. ما هو صحيح في نيويورك ليس عادة صحيحًا في كاليفورنيا، على سبيل المثال.

إذا كنت تشعر أن العرض المقابل غير صحيح، اطلب من وكيلك تصعيد البيع القصير أو المطالبة بأن ينظر فيه مشرف. ليس هناك سبب لجعل المشتري يدفع رسوم يجب أن تتم الموافقة عليها من قبل البنك المقرض للبيع القصير.

إذا كانت المشكلة الأساسية هي السعر في العرض المقابل، وقد قدم وكيلك تحليل سوق تنافسي محدث للبنك، بما في ذلك قائمة بالإصلاحات، إن وجدت، وتكلفتها، وما زال البنك يرفض التراجع، فهناك خيار واحد آخر متاح لك. يمكنك إلغاء البيع القصير، وسيقوم البنك بإغلاق الملف. ثم يمكنك إعادة فتح الملف مع مفاوض جديد.

هل كانت هذه الصفحة مفيدة؟

شكرًا لتعليقك!

أخبرنا لماذا!

مصادر:

• The Short Sale Workflow – National Association of Realtors
• Buying a Short Sale Property – FreddieMac
• What Is a Pooling and Servicing Agreement (PSA) In the Mortgage Industry? – Nolo
• Fannie Mae, Freddie Mac, and the Future of the Secondary Mortgage Market – Congressional Budget Office
• What Is a BPO in Real Estate? – WTOP

Source: https://www.thebalancemoney.com/how-to-handle-a-short-sale-counter-offer-1799187