يواجه أصحاب المنازل الذين يعانون من صعوبات في سداد أقساط الرهن العقاري العديد من الخيارات. اثنان من تلك الخيارات هما البيع القصير والإجلاء. في البيع القصير، تحصل على إذن من البنك لبيع منزلك بأقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري. أما في الإجلاء، فيستولي البنك على المنزل ويبيعه في مزاد علني.
ما هو الفرق بين البيع القصير والإجلاء؟
البيع القصير الإجلاء
يمكن أن تكون مؤهلًا لشراء منزل آخر باستخدام قرض تقليدي في غضون أربع سنوات يمكن أن تكون مؤهلًا لشراء منزل آخر باستخدام قرض تقليدي في غضون سبع سنوات
يمكن التفاوض بشأن أحكام الحكم القضائي بشأن العجز لا يمكن التفاوض بشأن أحكام الحكم القضائي بشأن العجز
غير مطلوب ذكره في طلبات القروض العقارية المستقبلية مطلوب ذكره في طلبات القروض العقارية المستقبلية
قد يستغرق بضعة أشهر قد يكون فوريًا
الشراء بعد ذلك
تتيح لك إرشادات فاني مي الإعادة التقدم بطلب للحصول على قرض تمويل عقاري بعد أربع سنوات من البيع القصير بدفعة مقدمة قدرها 10٪. إذا قمت ببيع منزلك كبيع قصير بسبب ظروف استثنائية، يمكنك إعادة التقدم بطلب للحصول على قرض تمويل عقاري مدعوم من فاني مي بعد سنتين مع وثائق مناسبة توضح الظروف. فريدي ماك لديه متطلبات مماثلة. قد تكون مؤهلاً أيضًا للحصول على قرض إتش إف إيه بعد سنة واحدة من البيع القصير.
يرجى ملاحظة أن إرشادات فاني مي وإتش إف إيه ليست ضمانًا بأنك ستكون قادرًا على شراء منزل بعد الفترات الزمنية المقترحة. البنوك لديها القول الأخير وغالبًا ما تشمل تعليمات إضافية يمكن أن تغير الإرشادات التي وضعتها الحكومة.
أحكام الحكم القضائي بشأن العجز
يتعلق الحكم القضائي بالتزامك بدفع الفرق بين سعر بيع المنزل ورصيد الرهن العقاري الخاص بك. غالبًا ما يتم التفاوض بشأن الحكم القضائي بين البائع ومقرض البيع القصير. في بعض الولايات، مثل كاليفورنيا، إذا كان المنزل هو مسكنك الشخصي وتم تمويله من خلال شراء المال، فلن يكون هناك حكم قضائي بشأن العجز. عمومًا، يكون البنوك غير مستعدين للتفاوض بشأن الحكم القضائي بشأن العجز مع صاحب المنزل بعد الإجلاء.
أسئلة طلب القرض العقاري
عادةً ما لا تتطلب طلبات القروض ذكر معلومات حول البيع القصير. ومع ذلك، يتعين عليك أن تلاحظ إذا كان لديك أي وقت مضى منزل تم إجلاؤه أو إعطاء وثيقة بدلاً من ذلك في السنوات السبع الماضية. إذا رأى المقرض أن لديك إجلاء سابق، فقد يتم رفض قرضك.
مدة الانتقال
إذا كان لديك إشعار بالإجلاء، قد تكون قادرًا على تأجيل تلك الإجراءات بينما ينظر البنك في البيع القصير. قد يستغرق الانتظار للحصول على موافقة البيع القصير بضعة أشهر. في حالة الإجلاء، ما لم يتم الاتفاق على ترتيبات مسبقة، قد يرغب المقرض في أن تخلي عن الملكية فورًا وقد يبدأ إجراءات الإخلاء إذا تأخرت.
اعتبارات أخرى
الضرائب هي عامل آخر يجب مراعاته. يعتبر المسكن الشخصي معفى من إعفاء الديون الرهن العقاري على المستوى الفيدرالي طالما تواصل الحكومة تمديد هذا الاستثناء، ولكن لا تزال بعض الولايات تفرض ضرائب عليك. المستثمر أيضًا غير معفى من إعفاء الديون الرهن العقاري، وفقًا لشروط معينة. بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يجبرون على الإجلاء عن منازلهم، يرسل بعض المقرضين فورًا 1099s، والتي تقوم بتقدير المبلغ المعفى كتعويض للمالك، حتى إذا كان المالك معفىً.
الخلاصة
الميزة الرئيسية للبيع القصير هي أنك تتحكم في عملية البيع، وليس البنك. سيتم التعامل مع بيع منزلك مثل أي عملية بيع أخرى، وقد تفضل أن تشارك في عملية البيع وتعرف من يشتري منزلك. هناك أيضًا نوع من الصدمة الاجتماعية السلبية المرتبطة بالإجلاء. يجد الكثيرون أنه محرج ويرغبون في تجنب العملية بأي طريقة ممكنة. يمكنك أيضًا أن تكون حاليًا في سداد أقساطك وتقدم طلبًا للحصول على بيع قصير.
الميزة الرئيسية للإجلاء هي أنها حلاً فوريًا وتوفر لك المال. إذا كان الإجلاء لا مفر منه، يمكنك فقط التوقف عن السداد والعيش في المنزل حتى يتم طردك. بمجرد حدوث ذلك، يمكنك ترك المنزل والمغادرة ببساطة. إذا حدث أي شيء يتعطل خلال تلك الفترة، فلن تضطر إلى إنفاق المال لإصلاحه، مما يمكن أن يوفر لك المال أيضًا.
Source: https://www.thebalancemoney.com/should-you-choose-a-short-sale-over-a-foreclosure-1798477
اترك تعليقاً