يعد تملك العقارات والخيارات الإيجارية للشراء واتفاقات شراء الإيجار ثلاثة وثائق تمويل منفصلة. على الرغم من التشابه، إلا أنها تختلف في التفاصيل الدقيقة بسبب التباينات النوعية للدول، وليس كل الدول لديها قوانين متطابقة. يُرجى استشارة محامي عقاري قبل الدخول في أي من هذه الاتفاقات مع البائع للتأكد من فهم تبعاتها.
خيار الشراء
مع طريقة خيار الشراء، يدفع المشتري للبائع مبلغًا ماليًا مقابل الحق الحصري في شراء العقار خلال فترة محددة (غالبًا ما تكون من ستة أشهر إلى عام). يمكن أن يتفق المشتري والبائع على سعر الشراء في ذلك الوقت، أو يمكن للمشتري أن يوافق على دفع قيمة السوق في الوقت الذي يتم فيه تنفيذ خياره. على الرغم من القابلية للتفاوض، إلا أن العديد من المشترين يرغبون في تأمين سعر الشراء في المستقبل منذ البداية.
خيار الإيجار
يعمل خيار الإيجار بنفس الطريقة. يدفع المشتري (المستأجر للعقار) للبائع (مالك العقار) مبلغًا ماليًا مقابل الحق في شراء العقار في وقتٍ لاحق. قد يكون مبلغ الخيار الإيجاري كبيرًا. يوافق المشتري أيضًا على استئجار العقار من البائع بمبلغ إيجار محدد خلال فترة اتفاقيته للإيجار. الشروط قابلة للتفاوض أيضًا، ولكنها عادة ما تكون من سنة إلى ثلاث سنوات، تقريبًا.
شراء الإيجار
شراء الإيجار هو تغيير طفيف على نفس النمط لكنه يختلف بشكل طفيف. يدفع المشتري (المستأجر) للبائع (مالك العقار) مبلغًا ماليًا مقابل الحق في شراء العقار في وقتٍ لاحق، ويتفقون على سعر الشراء – غالبًا ما يكون أعلى من قيمة السوق الحالية. خلال الفترة المحددة، يوافق المشتري على استئجار العقار من البائع بمبلغ إيجار محدد.
الخطوات التي يجب اتخاذها
عند استخدام خيار الايجار او شراء الايجار، يجب توظيف محامي عقاري لإعداد الوثائق وشرح حقوقك، بما في ذلك حقوق الاحتفاظ وعواقب التخلف عن الالتزام. قد يكون العقار مرهونًا بقروض أساسية تحتوي على شروط تحول الملكية، مما يمنح الدائن الحق في تسريع القرض عندما يدخل المالك في مثل هذه الاتفاقية. في بعض الأحيان يعطي البائعون المال الخاص بالخيار إلى وكيل العقارات الخاص بهم كمدفوعة كاملة للعمولة. الممثلون العقاريون ليسوا دائمًا مشاركين في تنفيذ خيارات الإيجار أو تنفيذ اتفاقات الشراء بالإيجار، ومن المرجح أنك ستحتاج ما زلت إلى محامي عقاري حتى إذا تم الاحتفاظ بوكيل عقاري. وكلاء العقارات ليسوا محاميين ولا يمكنهم تقديم مشورة قانونية. حصل على جميع الكشوفات، وقم بالتحقيق الدقيق مثلما تفعل مع البيع العادي، بما في ذلك ما يلي:
-إجراء تفتيش المنزل
-استعراض سياسات العنوان
-تقديم تقدير
-قراءة جميع إفصاحات البائع
قد ترغب أيضًا في الحصول على تفتيش للآفات وشهادة للسقف وخطة ضمان المنزل، والنظر في توظيف مفتشين آخرين مؤهلين أيضًا.
فوائد لكل من الأطراف
يقدم أصحاب العقارات الصعبة البيع عادةً اتفاقات شراء الإيجار. يبيعون لمشترٍ تقليدي يدفع للبائع نقدًا إذا كان العقار مرغوبًا وسهل البيع. يحصل البائعون عمومًا على قيمة السوق بأسعار اليوم والتخفيف من الخروج من الجيب لدفع القسط العقاري على عقار فارغ خلال الفترة.
على الرغم من أن الأقساط الإيجارية قد تتجاوز قيمة الإيجار في السوق، إلا أن المشتري يقوم ببناء دفعة أولى في بعض الحالات ويحتفظ بأمل أن العقار سيرتفع في السعر فوق سعر الشراء المتفق عليه. غالبًا ما يقوم المشتريون بدفع دفعة أولى صغيرة دون أي شروط تأهيل، مما يجعل شراء الإيجار وسيلة جذابة للاندماج مع فوائد التملك العقاري.
عندما يتم اعتماد جزء من الأقساط الإيجارية لدفع السعر في نهاية اتفاقية الإيجار بالخيار، يدخل المشتري في خطة إرغامية للادخار. إذا تخلف المشتري، فإن البائع لا يقوم باسترداد أي جزء من الأقساط الإيجارية أو المال المدفوع كبدل خيار، ويحتفظ بحقه في رفع دعوى بالنسبة لأداء محدد.
العواقب الضريبية
لقد صنفت خدمة الضرائب والإيرادات الداخلية هذه المعاملات على أنها مبيعات تقسيط، ليس عقود إيجارية، ويمكن أن تنطبق عليها قواعد خاصة في وقت دفع الضرائب. قد يتم تصنيف جزء من الأقساط الإيجارية التي يدفعها المشتري أحيانًا كفائدة وبالتالي يمكن خصمها من الضرائب.
أما بالنسبة للبائع، فيمكن أن يتم التعامل مع مبلغ الخيار على أنه دفعة أولى أو دفعة أولى للصفقة. يمكن أن يسهم إجمالي المبالغ المدفوعة في نهاية المطاف في كسب رأس المال أو خسارته، ولكل منهما نتائج ضريبية. إن دخل الإيجار يسهم أيضًا في ربح رأس المال. لا يمكن للبائع المطالبة بالاستهلاك العمري على العقار إذا لم يعد يعتبر الملك له.
الأسئلة المتداولة
كيف يمكنك الخروج من اتفاق شراء الإيجار؟ في العقود خيار الإيجار عادةً لا يلزم المشتري بشراء المنزل في نهاية فترة الإيجار – فقط يعطيهم الحق والخيار لذلك. قد يكون “شراء الإيجار” قد تم تفصيله أكثر من ذلك، مما يعني أن المشتري ملزم بالالتزام بالإتفاق. بالمثل، يكون البائعون ملزمين عقديًا بإحترام الإتفاق، لذا محاولة الانسحاب تؤدي إلى بدء عملية قضائية صعبة ومكلفة. إلا إذا كنت تستطيع إثبات أن الإتفاق غير صالح بطريقة ما، فيجب أن تتوقع أن تكون ملزمًا قانونيًا بالالتزام به.
من يتولى إصلاحات اتفاق شراء الإيجار؟ يجب تعريف المسؤوليات المتعلقة بالإصلاحات والصيانة في شروط الإتفاق. في بعض الحالات، يستمر البائع في صيانة العقار، ولكن هذا التكليف في الغالب ينتقل إلى المستأجر كمالك المستقبل للمنزل.
هل كان هذا الموضوع مفيدًا؟ اقتراحاتكم؟ يُرجى إرسال تعليقاتكم وآرائكم. شكراً لتعاونكم!
Source: https://www.thebalancemoney.com/lease-options-and-lease-purchase-sales-1798417
اترك تعليقاً