ما هي قاعدة الإبهام 28/36 للرهن العقاري؟

ما هي قاعدة الإبهام 28/36 للرهن العقاري؟

قاعدة الإبهام 28/36 هي معيار لنسبة الدين إلى الدخل (DTI) التي يمكن للمشترين استخدامها لتجنب تمديد أموالهم. تستخدم شركات الرهن العقاري هذه القاعدة لتقرر ما إذا كانت ستوافق على طلب الرهن العقاري الخاص بك. في هذه المقالة، سنتعرف على كيفية عمل قاعدة الإبهام 28/36، وما تشمله وما تستبعد، بالإضافة إلى حسابات مثالية وبعض الاحتياطات عند استخدام هذه القاعدة.

كيف تعمل قاعدة الإبهام 28/36؟

هل تتساءل عن كيفية استخدام شركات الرهن العقاري لقاعدة الإبهام 28/36 لتحديد مقدار الأموال التي يمكن أن تُقَرَض لك؟ لنفترض أنك تكسب 6000 دولار في الشهر، قبل الضرائب أو الاستقطاعات الأخرى من راتبك. تنص قاعدة الإبهام على أن قسط الرهن العقاري الشهري لا يجب أن يتجاوز 1680 دولار (6000 × 28%)، وأن إجمالي الديون الشهرية، بما في ذلك التكاليف السكنية، لا يجب أن يتجاوز 2160 دولار (6000 × 36%). قد تستخدم شركة الرهن العقاري هذا المبلغ كنظرة مستقبلية لقدرتك على تحمل قسط الرهن العقاري الشهري للمستقبل القريب.

كيفية حساب نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

حساب نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ليس صعبًا. أول خطوة عليك اتخاذها هي تحديد دخلك الشهري الإجمالي – أي دخلك قبل خصومات الضرائب والمصروفات الأخرى. إذا كنت متزوجًا وستتقدم بطلب للحصول على قرض المنزل مع شريكك، فيجب أن تجمع دخليكما معًا.
\n\n
من ثم، قم بضرب إجمالي الدخل بنسبة 0.28، ثم بنسبة 0.36، أو 0.43 إذا كنت تستهدف الحصول على قرض مؤهل. على سبيل المثال، إذا كان لديك وشريككما إجمالي دخل شهري قدره 7000 دولار، فسيتم توزيعه على النحو التالي:
\n\n
$7000 × 0.28 = $1960
$7000 × 0.36 = $2520
$7000 × 0.43 = $3010
\n\n
هذا يعني أنه لا يجب أن يتجاوز مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والتأمين 1960 دولار شهريًا، ويجب أن لا تتجاوز مدفوعات الديون الشهرية الإجمالية – بما في ذلك تلك الـ 1960 دولار – 2520 دولار.
\n\n
للأسف، تقول القاعدة أنه يجب مراعاة الدفعات الشهرية لكليهما. لذلك، الخطوة التالية هي معرفة تأثير الديون الأخرى لديك. اجمع إجمالي المدفوعات الشهرية للديون غير العقارية، مثل دفعات بطاقات الائتمان، والقروض الطلابية، وقروض السيارات.
\n\n
مثلاً، لنفترض أن مدفوعات الديون الشهرية لديك تصل إلى مجموع قدره 950 دولارًا. اطرح هذا المبلغ من 2520 دولار، وسوف ترى أن قسط الرهن العقاري الشهري لا يجب أن يتجاوز 1570 دولارًا.
\n\n
بما أن لديك ديون شهرية غير عقارية نسبية عالية في هذا المثال، يكون لديك حد محدود قدره 1570 دولارًا للقروض العقارية والضرائب والتأمين على المنزل الجديد. بالمقابل، إذا كان لديك فقط 500 دولار شهريًا كمدفوعات دين غير عقاري، فيمكنك الانفاق الكامل 1960 دولار على قسط الرهن العقاري الخاص بك، لأن 1960 + 500 = 2460 دولار، وهو أقل من القاعدة 36% التي تبلغ 2520 دولار لجميع مدفوعات الديون شهريًا.

لماذا تعمل قاعدة الإبهام 28/36 عموماً؟

قاعدة الإبهام 28/36 توفر دليل جيد للمقرضين لتحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله بسهولة.
\n\n
“كمقرض رهن عقاري، إحدى مهامنا هي تقييم المخاطر وقاعدة 28/36 هي جزء كبير من ذلك”، قال إدلشتاين. “يمكن أن يتم الموافقة على الحصول على رهن عقاري مع نسب أعلى من 28/36، حتى 50% على الجزء الخلفي. ومع ذلك، تزداد المخاطر ولكي تتمتع بالموافقة على نسب أعلى، يجب أن تكون لديك سجل ائتماني قوي وأن تدفع مبلغًا أكبر كدفعة أولى.”
\n\n
فما يدخل في حساب نسبة الدين إلى الدخل بالنسبة للالتزامات الشهرية الدينية الخاصة بك؟ يمكن أن تتضمن أي من المدفوعات التالية في نسبة الدين إلى الدخل:
\n\n
قسط الرهن العقاري المستقبلي
بطاقات الائتمان
قروض الطلاب
قروض السيارات
قروض الأفراد
مدفوعات النفقة ودفعات الدعم للأطفال
القروض التي قمت بالتوقيع مع الآخرين عليها
\n\n
ملحوظة: نسبة الدين إلى الدخل لا تشمل فواتير المرافق والكابلات والهواتف المحمولة وفواتير التأمين.

دقة قاعدة الإبهام

على الرغم من أن قاعدة الإبهام 28/36 هي دليل جيد لمعظم المقترضين، فإنها لديها نقاط ضعف خاصة بها.
\n\n
على سبيل المثال، نسبة الدين إلى الدخل لا تأخذ في الاعتبار نفقات المنزل مثل الخدمات الأساسية والبقالة ورعاية الأطفال. قد يؤدي هذا إلى تقدير المقترضين لنسبة الدين إلى الدخل الحقيقية. لا تنس أيضًا أن تأخذ في الاعتبار إصلاحات المنزل والحفاظ عليه، والتي يمكن أن تصل إلى متوسط 1% أو 2% من قيمة المنزل سنويًا، وفقًا لإدلشتاين.
\n\n
بسبب هذه النفقات الإضافية، قال إدلشتاين إنه يجب على المقترضين أن يستهدفوا نسبة دين إلى دخل أقل من الحد الأقصى البالغ 43% الذي يستخدمه معظم المقرضين – وهو ما يقدمه قاعدة الإبهام 28/36. إذا قمت بذلك، فربما يكون لديك فرصة أفضل لعيش النمط الحياة الذي ترغب فيه لأن ما يقل عن مدفوعات الديون الشهرية لديك ستكون مرتبطة بقرض الرهن العقاري.
\n\n
وهذا هو السبب في أنه لا يمكن للمقترضين أن يفترضوا فقط أن الحصول على الموافقة يعني أنهم سيكونون قادرين فعلاً على تحمل قسط الرهن العقاري على المدى الطويل.
\n\n
ملحوظة: ذكر المكتب لحماية المستهلك المالي (CFPB) أن المقترضين الذين لديهم نسب دين إلى دخل عالية “أكثر عرضة للوقوع في صعوبات في سداد الدفعات الشهرية”.

كيفية تحسين نسبة دين إلى دخلك للحصول على قرض رهن عقاري

ليكن لديك قرض رهن عقاري مقبول، ابحث عن طرق لتقليل نسبة دين إلى الدخل لديك قبل تقديم طلب للحصول على قرض رهن عقاري.
\n\n
تخفيض نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك عن طريق سداد رصيد بطاقات الائتمان ثم عدم السماح لهذه الأرصدة أن تتجاوز 30% من الحد الائتماني هي طريقة واحدة للقيام بذلك، وفقًا لفالديس.
\n\n
“من المفيد أيضًا وضع خطة لسداد الديون – مثل طريقة الكرة الثلجية للديون، حيث تقوم بمعالجة الديون الأصغر أولاً واحدة تلو الأخرى في حين تقيم الحد الأدنى من المدفوعات على الأخرى”، قالت. “إن إنشاء ميزانية والتقليل عند الضرورة يمكن أيضًا توفير أموال إضافية لسداد الديون. يجعل سداد الديون الصغيرة ببطء فرقًا كبيرًا.”
\n\n
نصيحة أخرى هي تنظيم طلبات القروض الخاصة بك. على سبيل المثال، نصح إدلشتاين بعدم التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري عندما تقدم أيضًا بطلبات أخرى للحصول على أنواع أخرى من الائتمان، مثل قرض سيارة جديد أو عقد إيجار جديد، لأن الائتمان الجديد يمكن أن يخفض نقطة الائتمان ويزيد من نسبة الدين إلى الدخل.
\n\n
فيما يلي بعض الطرق الأخرى لتحسين نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري:
\n\n
سداد أعلى رصيد لبطاقة الائتمان، أو سداد مبالغ أقل على جميع حسابات بطاقة الائتمان الخاصة بك.
استحقاق قرض لتجميع بطاقات الائتمان أو الديون الأخرى بسعر فائدة واحد.
تجنب إنشاء ديون جديدة خلال الفترة الزمنية التي تسبق تقديم طلب للحصول على قرض رهن عقاري وقبل إغلاق عقد المنزل.
ابحث عن طرق يمكنك زيادة دخل أسرتك، مثل التفاوض على زيادة في الراتب، أو العمل بوظيفة بدوام جزئي، أو بدء نشاط تجاري جانبي، أو البحث عن وظيفة تدفع رواتب أعلى مع صاحب عمل مختلف.

الأسئلة المتداولة

ما هي تكاليف الإغلاق،
Source: https://www.thebalancemoney.com/how-much-home-can-you-afford-mortgage-rule-of-thumb-1289846