فهم تاريخ استلام الملكية للمشترين المنزليين

عندما يستقر المشتري على منزل لشرائه، يمكن أن يكون عملية الصفقة طويلة ومعقدة إلى حد ما. تاريخ استلام المشتري، على وجه الخصوص، يعتبر نقطة للالتباس.

تاريخ استلام المشتري عند إغلاق الصفقة

قد لا يتزامن إغلاق العقار مع تسجيل العقد، لأنه في بعض الأماكن في البلاد، تتأخر المحاكم في تسجيل العقود لبضعة أسابيع. في تلك الحالات، يحدث الإغلاق عندما تتم عملية تبديل الأموال ويتم إعداد العقد وتنفيذ جميع شروط العقد. في بعض المدن، لا يحصل المشتريون على المفاتيح حتى يؤكد شركة العنوان أن العقد تم تسجيله.

التواريخ المعتادة لاستلام المشتري

تتحكم العادات المحلية في كيفية طلب المشتري للاستيلام، ولكن عادة ما يتم الاتفاق على تسليم الملكية في تاريخ قبول عقد الشراء. وغالبًا ما يحصل المشتري على المفاتيح في يوم إغلاق الصفقة. في بعض أجزاء البلاد، يترك المشتريون للبائعين يومًا أو يومين بعد الإغلاق للانتقال. في بعض الأحيان يعيد البائعون استئجار المنزل من المشتريين.

كيف يؤثر الأوضاع السوقية على تواريخ احتلال المشتري

يمكن أن تؤثر القوى السوقية على الطريقة التي تعامل الأطراف مع تواريخ الاحتلال أيضًا. على سبيل المثال:

• في أسواق البائعين، غالبًا ما يمنح المشتريون بعض الأيام للبائعين للانتقال. يتم ذلك للحصول على ميزة في حالة تلقي البائع عروضًا متعددة.
• في أسواق المشترين، عادة ما يصر المشترون على الاستيلام عند الإغلاق وقد يرفضون الإغلاق إذا كانت العقار لن تكون خالية عند الاغلاق.
• في الأسواق النيوترال، يتم تحويل الملكية عادةً عند الإغلاق.

الاستيلام المبكر للمشتري

عمومًا، تنتنصح الخبراء في مجال العقارات بعدم منح المشترين الاستيلام المبكر، لأن الكثير من الأمور يمكن أن تحدث في اللحظة الأخيرة. إجلاء المنزل ليس أمرًا سهلًا أو رخيصًا. لهذا السبب، ينصح المحترفون بأن يوقّعوا البائعون والمشترون نوعًا ما من اتفاق الإيجار بدلاً من نقل الملكية قبل استكمال البيع.

حجز حق الاستيلام للبائع

يرغب المشتريون في دفع مبلغ مساوٍ لمبلغ قرضهم العقاري، بالإضافة إلى التأمين والضرائب. وغالبًا ما يكون هذا المبلغ أكبر بكثير من مبلغ القرض الأصلي للبائع، وقد لا يكونون على استعداد لدفعه.

يتم تحديد المبلغ المتفق عليه في الكتابة، ويتم تنفيذ اتفاق الإيجار لحماية جميع الأطراف. يمكن التفاوض حول المبلغ، وليس هناك سبب حقيقي لا يجب أن يستند إلى جزء المشتري الرئيسي والفائدة والضرائب والتأمين (PITI). يمكن أن يكون حجة بأن مبلغ الإيجار يجب أن يستند إلى المبالغ الإيجارية المتوسطة في المنطقة.

تأخير الاستيلام بسبب شروط تمويل القرض

حتى أفضل الخطط يمكن أن تخطئ في بعض الأحيان. يمكن أن يحدث تأخير في إغلاق الصفقة حتى لو نص العقد على الضوابط الدقيقة للمباني المسموح بها. بحلول الوقت الذي يتم توقيع وثائق القرض ومراجعتها من قبل المقرض، قد يطلب المحرر تلبية شرط قبل التمويل، وهذا يمكن أن يؤجل بسهولة الإغلاق.

فلنأخذ مثالًا. وقد تجد البائعة من كارمايكل، كاليفورنيا أنها لا يمكن أن تجد أي نقًّال يعمل في عطلة نهاية الأسبوع، اليوم الذي كان يفترض أن تخلي فيه منزلها لمدة 40 عامًا. رفض المشترون أن يمنحوا البائعة يومًا إضافيًا للانتقال، مدعين أن البائعة يجب أن تتخذ ترتيبات قبل وقت بعيد من يوم الانتقال. بكل تردد، وبتكلفة إضافية، قامت البائعة بتغيير يوم الانتقال لتلبية مطالب المشتريين.

في اللحظة الأخيرة، بما أن المقرض طلب الشروط المالية ورفض تمويل القرض حتى يتم استيفاء الشرط، فقد تأخر الإغلاق بمدة يومين، ولكن المشترين لا يزالون يرغبون في الحصول على مفاتيح المنزل في اليوم الذي كان مقررًا أن يتم فيه الإغلاق بالأصل. لم يكنوا يرغبون في الانتقال فعليًا؛ فقط أرادوا غسيل السجاد. إذا كنت البائع الذي انتقلت وتركت المنزل خاليًا، هل ستعطي المفاتيح لتلك المشتريين؟

قررت البائعة، عندما علمت أنه يجب عدم تسليم المفاتيح للمشتري حتى تتم إغلاق الصفقة، تأخير تسليم المشتري. كانت لديها الحق في ذلك وكانت تعرف المخاطر المرتبطة بهذا القرار.

الخلاصة

من الضروري أن يتواصل جميع الأطراف في عملية العقار بشكل واضح بشأن تاريخ الاستيلام قبل أن يتم الانتهاء من عقد البيع. يمكن لوكيلك (ومحاميك، إذا لزم الأمر) مساعدتك في التنقل في أي قوانين محلية قد تؤثر على هذه الاتفاقية بحيث تكون على علم عندما تتفاوض في التفاصيل. شراء وبيع منزل يكون معقدًا بما فيه الكفاية. لا تدع مشكلات الاستيلام تسبب آخر صداع قبل إغلاق الصفقة.

الأسئلة الشائعة (أسئلة وأجوبة)

كم يستغرق إغلاق صفقة المنزل؟

يستغرق إغلاق صفقة المنزل عادة من 30 إلى 45 يومًا، ولكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. نوع القرض العقاري الذي لديك يؤثر على مدة إغلاق الصفقة، حيث تتطلب بعض أنواع القروض، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، مزيدًا من المتطلبات. الدفع نقدًا عن المنزل يمكن أن يسرع العملية. يستغرق تقييمات العقارات أيضًا وقتًا، خاصة إذا كان القيمة المقدرة منخفضة جدًا.

من يدفع تكاليف الإغلاق على المنزل؟

تحدد عقد الشراء من يدفع تكاليف الإغلاق. بشكل عام، يدفع المشترون معظم تكاليف الإغلاق. تشمل هذه التكاليف تكاليف القرض العقاري والتقييم وفحص المنزل والتأمين. يدفع البائعون عمولات العقار، والتي قد تكون كبيرة.

Source: https://www.thebalancemoney.com/home-buyer-possession-date-1798354